2019年刚过半,上海楼市已经这样了,购房人到底怎么选

原标题:2019年刚过半,上海楼市已经这样了,购房人到底怎么选

之前知乎上有条关于上海楼市的热搜,大概意思是【如何看待上海二手房交易冷淡,但是一手房很火爆的现象

时间段是2018年夏天7月,一年过去了已经时过境迁,闭着眼睛买房大概率不会错的时代已经过去了,现在买房的关键是,如何用好手中宝贵的房票

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对购房者而言,只有知道楼市处于怎样的趋势,当下的成交情况,才能帮助你更好去做真金白银的买房决策。

那么从去年下半年到现在(2018年7月-2019年7月)上海楼市是怎样的情况呢?

先来看二手房

▲ 从成交量上看,2019年成交量到目前还是不错的:

整体上看很明显,我们看到2019年蓝色的线高于2017、2018年的条线;

尤其是3月份的时候,上海二手房成交2.5万套,是一个迄今为止的高点。

上半年“金三银四”也算名副其实,买房人其实都有感受,这个小阳春是真的让大家感受到了楼市的温度。

进入5月份到现在,成交量开始趋于平稳状态。

根据兔博士App的数据,上半年上海二手房成交住宅共11.7万套,同比18年上半年增加49%

▲ 从成交价格上看,2019年成交价格到目前还上不去:

这张图就很有意思了,你可以看到很大的波动,2018年从4月份开始,成交价格呈现下滑趋势,长达8个月之久,感觉冷飕飕啊有没有~

而你看2019年黄色的线,其实是远低于前两年的,也就是说,2019年的成交均价并不如前两年。

总结一下,目前上海二手房的情况是:

成交量上去了,但是成交价格没上去。

这对于买房人而言,其实算一个好的市场消息,不少房东其实现在是需要低于市场价,降价出售房源的。

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然后我们来看一手房

2019年上半年新建商品住宅成交面积为361.4万平方米,突破300万方,同比增长36.9%。

开发商推盘力度是在加大的,全上海上半年共有112个拿证新盘,比去年同期多了41个盘,且91个盘位于外环外的远郊地区。

房多多最新出的全国百城新房均价中,上海以新房均价55426元/㎡位列全国第三位。

在上半年新房市场中,有一个区域不容小觑:青浦区

从4月份开始,青浦成交套数就占比全市的13%,到了7月份甚至占比全国的五分之一这么多~

而且还有很多备受欢迎火爆的“日光盘”,上海日光盘一般会符合这几个要素:

1.同区域内竞品较少,甚至无竞品

2.价格确实相对良心,买房人可以接受

3.产品品质过关,业内外皆认可

2019上半年,新房市场成交的产品中,占比最大的是改善户型(90-160平)61%,享受型(超160平)占比为20%,超过刚需(15%)。

所以前些年火爆的刚需小户型,现在有点收到冷落了,而刚需改善的需求得到了很大的释放,尤其是二胎家庭+三代同堂

整体来看,目前上海新房&二手房的表现其实是平分秋色的。

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其实这个问题本质上是在说,对于咱们买房人,究竟选择新房还是二手房的问题,这其实是个老问题,但是经久不衰。

为什么买房人拿捏不定呢,我们分别来看一下:

二手房

优势

1.靠近市中心

可以住在相对成熟的版块片区,平时生活方便,通勤也方便,让你感受到自己是住在城市中的,而不是冷冰冰的远郊,有烟火气,这一点不用展开。

2.优质学区

这其实是很多买房人最关心的地方,地段相对叫好,教育资源相对丰富,是不是就可以为孩子寻求一个好学校,毕竟学区房的意义大家都懂

但是这里要警惕一个问题,买学区房之前,要核实清楚学区是否对口这个小区、且孩子学位名额是在的,还涉及到户口迁入的问题、购房落户年限的问题。

劣势

1.税费+手续麻烦

二手房相对于新房而言,其实更加信息不透明;

你需要借助中介的力量来完成二手房交易,这样除了原本要缴纳的各项税费以外,还需要跟中介和银行对接各种繁琐的手续,整个周期是比较长的,相对麻烦一些。

2.产品老旧影响入住体验

一个备受关注的点就是,老小区没有电梯,且后续安装电梯也不现实,如果住在4楼以上,每天上下尤其是有小孩的家庭,其实是有些不方便的;

物业老旧,遇到很多棘手的物业问题,要么推皮球,要么不了了之得不到解决;

没有日常的健身器材和活动区域、绿化严重不足、安全设施没有保障……一系列老旧问题。

3.邻居群体

如果是次新房还好,如果是老房子的话,你周边的邻居和群体,很有可能是老年人居多,生活氛围自行脑补一下~~不介意的买房人忽略此条。

一手房

优势

1. 价格相对便宜+升值潜力

限价中的新房,取证价格经常让开发商心痛,让买房人心动,一二手房倒挂、买到就是赚到,很难让人坐得住啊~

而且因为价格起点低,所以升值空间也会更大,加上未来新版块的规划,所以发展潜力也是有的。

2.配套齐全+物业先进

无论小区内配套,还是周边配套,新房相对都是更全面更先进的。

比如智能社区、小区便民服务、商业配套、小区自带的会所、健身娱乐设施等等方面。

3.产品力好(户型合理+品相上佳)

新房毋庸置疑,从外立面还是内部构造品相都还算好看,户型设计会更加现代合理符合需求,一般相对周正,很少会出现极端奇葩户型。

不少买房人都有“新房情节”。但是新房的劣势也很明显。

劣势

1.实在是太太太太……远了,上海的新盘,尤其是刚需和刚改盘,基本分布在远郊版块,这就意味着如果你工作地点在市区,就要忍受最少60分钟以上的通勤时间,

从最近火热的临港说起,满足三年社保,买在临港,比如你在陆家嘴上班,那么光是纯地铁时间就要1小时13分钟,前后走路时间加进去,基本就是90分钟的通勤了:

还没上班,就已经掏空了自己

同时你还要综合兼顾夫妻两个人通勤+孩子上学的时间,这个权衡并不好做,一旦做不好,生活体验是直线下降的。

且还有风险的存在:也有可能你买入的版块,短期内不会得到很好的发展,蛰伏期大概需要3-5年的样子,这对于买房人的生活也是很糟心的一方面。

不过对于买房人而言,如果你上班地点就在远郊新兴的版块/商业区,其实还是可以选择的:

话说回来,上海是个很特别的城市,它的商业中心不像其他城市一样,有聚焦,有偏重,而是遍布全城:

你会发现,无论是商区分布,还是热力图分布,都呈现着连片、从中心向外整体发散的趋势,哪怕松江、青浦、唐镇这些曾经被认为远郊的地方,现在也是人气满满的。

上海没有市中心,因为整个上海都是市中心。

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到这里一定会有人问,那我什么时候买房比较好呢?

有没有具体月份,有没有具体时间,没有的。

别指望在最低点买入,最高点卖出。戒掉买房一夜暴富的想法吧。

再说一次,刚需买房,什么时候都不算晚,如果一定要我给到个时间,就是当下。

数据来源:兔博士App、城市数据团、CRIC、易居研究院、房多多

图片来源:公众号真有好房、城市数据团、房多多返回搜狐,查看更多

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