重磅!“降息”来了,房地产会受益吗?

原标题:重磅!“降息”来了,房地产会受益吗?

摘要:核心不是利率,而是开发商融资和购房者房贷难易

撰文|杆姐&编辑|欣欣然

这几天,一个专业的英文缩写词汇,LPR,让大家知道了央行基准利率虽然暂时不降。但,实质性的市场利率下降到来。

LPR,贷款基础利率(Loan Prime Rate),是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率,其他贷款利率可在此基础上加减点生成。

此前LPR报价银行团,主要由9家商业银行组成,大行为主。

所谓LPR新机制的市场化降息,源自央行上周末,发布改革完善贷款市场报价利率形成机制的公告。

新的LPR报价机制8月20日首次报价,核心就是每月20日按MLF利率加点形成的方式报价,报价行新增城商行、农商行、外资和民营银行各2家,报价扩充为1年期和5年期以上两个期限品种,新老划断,纳入MPA考核。

表述太繁复,简单说,这是央行顺应日前国常会“运用市场化改革办法推动实际利率水平明显降低和解决融资难问题”的要求,出台的举措。

更简洁的意思就是,市场利息要降。

毫无疑问,大家第一反应就是,“降息”来了。是这样吗?杠杆游戏知道,很多杆友想问,楼市能分到一杯便宜的羹吗?

1、房地产会受益于市场化降息吗?

这个事,必须做旗帜鲜明的判断。

我非常直接回答,肯定受益。降息是雨露均沾的事。不管是基准利率,还是市场基础利率,只要降了,大家都开心。

降息的背景,杠杆游戏有必要小结两句:

一是全球很多国家都在降息,而且很多是央行直接操作,还不是我们这样偏市场化操作。

二是,国常会对改革完善,贷款市场报价利率形成机制的部署,落脚就在“带动贷款实际利率水平进一步降低”。

央行当然要执行。

其实去年末开始,市场利率整体一直就处于往下的状态。当时美国还在加息,但疲态开始显性。国内实体经济需要,所以我们有了操作的空间。

加上地方结构性放松调控,于是,我们看到春节后楼市迎来小阳春。

但是,杠杆游戏要提醒,主要不是利率的刺激。当时房贷利率整体依旧处于近期高位,大部分都是上浮10-20%不等。

如今道理一样,房贷利率上浮,主要根据央行基准利率,而非市场利率。因此,LPR机制的调整,对房贷和房屋销售影响基本忽略不计。

只要调控不放松,就没啥影响。

房企开发贷或其他融资,那个阶段利率确实有下浮。但关键是时间窗口当时打开了,才有了房企此前的底气。包括一些企业起死回生,挺了过来。

这次LPR机制调整,更多还是尊重市场,且主要目标不是帮助房企。所以,杠杆游戏同时认为,这比直接降息要温和很多。

如果此效果能够三季度让经济企稳,那么重启房地产的需求也就更小。

从这个意义上说,杠杆游戏的看法总结起来就是:市场化降息,利好所有行业,包括房地产。但不是明确刺激。

如此这般,房价维持稳定,多一个支撑。但经济的回升和企稳,又可以避免刺激楼市。

2、核心不是利率,而是开发商融资和购房者房贷难易

上文,杠杆游戏简单解释了,对楼市利好或利空,主要问题不在市场化利率的变化,而是资金的可得性。

两方面:

房企融资闸门是否放宽;

购房者按揭贷款,是否不再限贷,或者限贷门槛放松。

我们先从开发贷、房企融资说起。上周杠杆游戏和一个银行的朋友聊天,他告诉我,房企融资现在真是比之前严了。

同样,我也问了一个前十强房企的人,融资压力很大。不管是表内,还是表外,都一样。

经观就报道说,有信托行业的人说,如果还是这样,业务没法做了。

监管部门这一轮对房地产融资的“围堵”,主要聚焦在控制房地产业务增量规模、严禁信贷资金通过各种方式违规流向房地产领域这两大内容上。

而一切动作的最终落点,都指向房地产企业拿地等前融环节。

窗口指导这个东西,金融机构得懂事。开发商如今觉得有压力,其实恰恰说明,部分房企应该反思之前几个月自己的拿地、投资和融资节奏。

同样是房企,有的却金枪不倒。

而有的房企,如旭辉近期已经被传两次融资被限制。对此,旭辉行政总裁林峰予以否认,他说:“我们至少也问了名单上面其他的公司,包括我们在内,都没有收到正式的书面通知,甚至是窗口的指导。”

这句话值得玩味。

说完房企融资,杠杆游戏再说说按揭贷款有没有放松?

其实只用一句话就可以说清楚,有的地方利率上浮反倒又提高了,放款时间比之前变慢。

原因很简单,最高层重新说“房住不炒”,各地和金融机构都明白。而且房贷这东高,两年前我就写过。该贷的反正还是会贷,不上浮的银行简直是傻子。

既然全民都可以贷款买房、加杠杆成为历史,限购限贷,那么对于有资格贷款的,必须给你涨一点啊,否则赚什么赚?

银行不是搞慈善。

3、市场化降息,更要时间换空间,提升发展质量

老杆友都知道,杠杆游戏对房地产是又爱又恨。我非常明白,楼市对经济、就业的价值,同时又深刻感觉全民投机的时代必须告一段落,我们必须走上一条新的路。

一句话,不能走老路。

必须看到,企业层面,是需要钱的,而且有条件给较低利率时,必须要给。但也不能大水漫灌,而且我们经济也还没到,央行降基准利息的地步。

同时,近期数据反馈不管是M2,还是社融数据,依旧不够理想。宽货币、宽信用传达出了一些问题。当然,这个是长期性的问题。

社融数据领先于经济走势,M2增速也没有达到和经济增长相匹配的程度。想点办法,肯定是应该的。

LPR新机制,算是市场化改革方向。利率越来越接近美国利率传导模式。杠杆游戏并不是说美国的就好,但美国的利率传导方式确实有他精妙的一面。

以前我们主要是央行基准利率说了算,利率市场化改革也进行了多年,未来更多靠降低公开市场操作利率引导债券利率、贷款利率及实际利率下行。

这个好处显而易见,不到万不得已,不会再采取一刀切式的收紧,或者大水漫灌。

借钱利率,有了新的市场化定价基准。市场化降息后,对经济和企业的帮助,上文杠杆游戏阐释过了。这里我想说的是,根本上需要继续为企业发展,特别是民企发展创造更好条件。

我们搞房地产调控、长效机制的目的是什么?防金融风险、控制社会分配差距进一步拉大,稳定社会情绪……都对。

这不是全部,让经济结构更优,让其他产业重新具备赚钱效应,改变拜房地产投资主义的世道人心,也是重要目标。

而且,这是经济走上相对健康之路的关键。

所以核心就是,要让资金有更多的投资去处。比如重视科创,比如打破民企投资玻璃天花板,让更多行业可以进入、可以投资、可以赚钱。

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