房企最大的风险:是把老板的能力,直接向市场销售

原标题:房企最大的风险:是把老板的能力,直接向市场销售

外部的风险,团结一致就能战胜;但若风险是内生性的,即便你消灭一次,还会第二次出现,直到耗死大象。

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房企的优势,就是老板的优势

据说现在有许多优秀的房企,他们占据着100强的榜单。但是,我以名单对照行为,几乎难寻真正优秀的房地产企业。

但是,必须承认:这些房企,老板的能力都很强。

万科喊话“活下去”,其实房地产史这20多年来,有以下能力的房企,都能活下去,没有这些能力的房企,早就不存在了。

一是具有深厚资源,能获得优质土地的:要么土地成本低,要么地块属性好;乃至地块属性好且成本低的,怎么就活不下去了呢。

二是具有超强资金实力的,地产本身属于社会资源,最多有价格的波动,不会有价值的折损。只有资金实力强成本低,扛过周期的冬天,又是一条好汉。

三是眼光毒辣,具有超前战略眼光的。能在熊市里找到牛地,赚逆周期的钱。他人的尸横遍野,恰是他长膘吃胖的好时节。

做了16年房地产,见过无数老板。每一个活着的老板,都有过人之处,至少具有以上1个或多个优势,他们未必身在100强榜单中,这并非能力不行,而是每个人的追求和选择不同。

但归根结底,这都是老板们的核心竞争力,而不是房地产企业的。

老板的不就是企业的,企业的不就是老板的么?两者有什么差异。差别可大了,如果老板病了、进去了、退休了,房地产企业将会瞬间失色,不论他是世界多少强。

新城出来那么大的事情,不论明天会如何,我们都可以将原因归结为私企。但国企又何尝不是呢?一个优秀掌门人退休、换人,房企也会黯然无色,企业肯定还在,但必然拿不到优势土地了,或者得不到便宜的资金渠道了,没有新楼盘的开发商,还是房企么?

所以,今天的房地产行业,没有优秀的企业,只有具备核心竞争力的老板。如果企业是500强,那只是因为老板自己很强,一旦强老板出现问题,企业将不再强。

这就是行业现状,理解了它,才能理解行业许多现象。

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楼盘卖的不是房子,而是老板的优势

最近我一直在揣摩一句话:面包贵过面粉。它最早是潘石屹说出来的。

我很想问,这句话的语境中,面包师在哪里呢?消费者吃的又不是面粉,面粉并不直接决定面包价格,中间面包师的加工环节,才是真正决定面包价格的。

弄懂这句话,才恍然大悟,原来楼盘销售的并不是生活,而是直接兜售老板的核心能力。

走进售楼部,面带微笑的楼盘是三种:

一是具有价格优势的楼盘,他们在市场上涨时也拼命涨,赚取红利;在市场下行时,率先降价跑路,反正老板拿地便宜,打8折都还有利润。

二是企业具有资金实力的楼盘.市场上行就开仓卖粮;市场不行也没关系,反正公司盘子大,这个盘的回款任务,可以让另外的盘来分担。以时间换空间这句话,没有实力是不敢说的。

三是具有核心价值的楼盘。老板拿地眼光毒辣。即便不是具有“学区、地铁、公园和发展前景”的土地,也很可能周围需求旺盛,但数10年没有好盘供应。属于汪洋大海里的小岛,气候与众不同。

以上三点,才是每个售楼部的优势。是他们对待顾客桀骜或者丧气的底牌。

至于户型设计、建筑造型、景观绿化、物业服务,都是添头。属于别人有,所以我不能没有的附加项。

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老板能力,并没有想象中那么强

对明天,最为忐忑的,当然是老板们。

不是他们不够强大,相对于行业从业者来说,老板的力量依然能改天换日。

但是,在更强大的力量面前,老板也不堪一击。

优质的土地,强大的实力,毒辣的眼光,这些核心竞争力依然在。但是,这些能力,都是宏观能力,如果不经加工,楼盘呈现到市场的,必然是三种特征

一是升值潜力:今年买多少钱,明年是多少钱。不信,你看周围都是新地王。

二是稀缺性:不论是地段稀缺,还是产品形态稀缺。

三是代价优势:要么是性价比吸引顾客,要么是以明年要付出更高代价来恐吓顾客。

这三种属性加起来,房子就是“强资产”的投资品属性了,房子的社会属性,不再与居住相关,而是北、上、广永远涨,没涨的地方,全是洼地。

所以,房企老板们,不知不觉触怒了力量更强大的人物。调控如此之密集,政策五花大绑密不透风。此处不再赘述

没关系,调控政策是针对整个行业的,目前只点名了城市,并没点名某一家公司,或者某一个老板。对于个体来说,还是马照跑、舞照跳。老板面临再大的经营风险,摊到集团500个楼盘身上,都微不足道。

BUT,楼盘的投资品属性还是没有变。

这句话会意味着什么呢?

意味着,老板在上升期是怎么赚钱的,就会在下行期怎么亏出去。

这就是投资品的特性。只要属性不变,就不会有奇迹。

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不怪团队,团队都是对老板能力的加持。

除了资产的投资属性,房子还有第二个属性,那就是“居住属性”。

大房企的楼盘,几乎都没有。

这话是不是太绝对了?不,十分中肯,虽然每套房子都是住人的,但不能说住人的房子,就有居住属性。

老板能力,代表的是宏观资产属性,凡是资产属性强的楼盘,居住属性就非常弱。因为居住属性,是为了生活,而“生活”只在微观世界,宏观层面根本看不见

以下这段话,不求所有人认同,你就当我自言自语啦:

任何人所期待的生活方式,与他所在的城市社会,社会分工对其身份和关联角色的设定,密切相关。而生活本身,就是顾客与其亲近角色,想要达成的关系

由此,你会请尊贵的客人坐包间,付出昂贵的机票也要陪儿女去看世界,不论顾客是准备买第几套房,在他的微观世界里,要么是有了新的亲近角色,要么是与亲近角色达成新的强关系

嘲讽的是,无数社会学家、地理学家、哲学家,都认定“空间是关系的产物”,唯独生产空间的房地产商,认为他是套型单价和总价。

因为那些拉高拍低,南北朝向,四面宽朝南的楼盘里,我看不到给顾客新的关系是什么,只看到升值的潜力,形态的稀有和代价的低廉。

所以才说,房地产行业,都在将老板的能力,在售楼部直接兜售。

是的,团队并没有将老板的优势再加工,比如将老板的宏观能力,与顾客的微观生活结合,创造名利双收的楼盘,抵抗任何不确定时期的风险。

毕竟,对投资品,大家才观望;而对于生活方式,没人等得起,假设你的楼盘,能改善父子关系,他们不会等到儿子都离家了再下手的。

但,直接兜售老板能力,而不对顾客生活方式再加工的行业现象,并不怪团队。因为授权机制,是老板们,亲手将他们变成自己能力的延伸,而不是互为补充。

1、迄今为止,房地产的核心部门,还是融资部门、拿地部门和运营部门。这些部门,是对老板三大能力的加强。

2、不管你雇佣谁,来成立产品部、客研部,只要他们的工作,是服务于高周转的,那本身他们还是在为“投资品“工作。

有个开发商取了地王,想请我们合作产品,但要求是8天拿出设计任务书。而我们拿出概念规划的时间是3个月,要完成社会分析、客户角色分析、空间场景、生活方式规划,我自认为已经是中国最快速度了。

房子有两种属性,一是投资品,受宏观影响;二是生活空间,在微观世界。返回搜狐,查看更多

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