“房住不炒”政策定力之下,看头部房企碧桂园如何行稳致远?

原标题:“房住不炒”政策定力之下,看头部房企碧桂园如何行稳致远?

作者:观察君

变中求稳,2019年中国经济的关键词!

房地产行业,可谓是变中求稳的典型之典型——在经历过一轮急速的角逐之后,平稳着陆,稳健可续发展,在2019年成了地产商群体的心之所念、行之所趋。

纵观过去5年,地产业可谓经历了一轮急速的生死轮回。在2015年开启的地产小周期中,地产业一度高达56%的月度销售额同比增速,但从2016年5月开始回落,到2019年2月已经彻底转负,今年5月,销售面积的同比增速更是首次转负。

在这个史诗般的急速轮回中,作为地产行业的巨无霸、有“宇宙第一房企之称”的碧桂园,她是如何把准行业周期脉搏的?又是如何与周期共舞的?

最新一期的中期财报,或许给出了答案。

01

过去的5年,是地产业激荡起伏的5年。 以2017年为中轴线,2017年之前,是地产业典型的“扩周期”,高杠杆、高负债是地产企业扩张的主旋律,但是,在2017年之后的近两年,面对政策持续的收紧,则是地产业典型的“紧周期”,之前过度扩张的地产企业,纷纷无奈地去杠杆、降负债。

2017—2019年,之于整个地产业,或许是“紧周期”,但是,之于碧桂园,则是“稳周期”,“紧”与“稳”的一字之差,一个是无奈的被动,一个主动的调整——这个主动的调整,缘于碧桂园对行业周期准确的把脉、以及对政策调控的敬畏。

这两年地产业的“紧周期”,应该说,出乎绝大多数地产企业的预料之外,“房住不炒”的政策定力,从限购、限价、限售,一直到今年对融资端的加压收紧。如果说,对销售端的政策压制,主要影响了地产企业的业绩和营业收入,那么,对融资端的政策收紧,则是直接冲击了地产企业的现金流。

持续的“紧周期”之下,地产企业不得不主动降低开发节奏,克而瑞数据显示,今年前7月,TOP100房企累计业绩同比增速在4%左右,行业整体规模增速较2018年显著放缓。这也标示着,地产行业正在进入精细化竞争阶段,企业在销售、融资、拿地、产品打造等均面临挑战。

之于绝大多数同行是“紧周期”,之于碧桂园却是“稳周期”。什么叫“稳周期”?对于房企来说,天上不会掉下“稳周期”,有备而来,才能稳如泰山,而在最近接连发布财报的TOP系房企中,碧桂园可能是成功拿下“稳周期”的典型。

那么,碧桂园到底稳在何处?

02

这里要抛出的第一个事实是,大房企在当下更容易切入“稳周期”。

近期公布中期业绩的上市房企之间,分化已经很明显,一线龙头房企毛利率持续攀升,中小房企的整体业绩则欠佳。究其原因,在很大程度上得益于头部房企在融资、拿地、回款方面的优势。

大房企之间,有没有分化?未来的差距很可能也会逐渐拉大,吃不住的可能要掉下来。

碧桂园的“稳周期”之所以成立,首先就是销售稳健。今年1-6月,销售额排名第一的碧桂园,已完成全年目标的52%,高于TOP30房地产企业46%的平均水平,这个是来自克尔瑞的第三方数据。已经完成过半销售目标的碧桂园,下半年采取的是“以销定产”的稳式打法,不过,由于碧桂园手握4820亿的权益货量,碧桂园常务副总裁程光煜表示,下半年有信心全年销售额不低于去年(2018年权益销售额5018.8亿元),并且有所增长。

基本盘够不够扎实,财报能说明更多。

碧桂园2019年中期财报显示,上半年收入达到2020.1亿元,同比增长53.2%,毛利约为人民币548.6亿,同比增长56.9%,净利润约为人民币230.6亿,同比增长41.3%。核心的业绩指标,增长都非常强劲。

而从“稳”的一面来看,截至6月30日,碧桂园不含增值税的已售未结算收入仍有人民币7352亿元,这意味碧桂园未来收入增长可期——由于房地产行业特有的预售制,当年的大部分销售业绩要到次年、第三年随着交楼结算转化为营业收入,因此,当前7352亿元的未结算收入,对于下半年和明年的业绩,实际上已经是确定性的增长支撑。

03

财报业绩、当前销售额的基本盘,反映近期、中期,而确立更高的安全边际,可以让一家企业在中期乃至长期走得更远。

事实上,即便我们研究现金流、负债率这类财务风险指标,碧桂园当前的表现依然不俗。融创公司高管在中期业绩会现场表示,在房地产行业降杠杆的大背景下,降低负债率将是融创中国的首要任务之一。相比之下,碧桂园自2007年上市以来一直将净借贷比率保持在70%以下,是行业内少有的兼顾规模增长和负债管控的企业之一,而目前碧桂园的杠杆水平,在头部房企中,除了离佛系的万科尚有差距,也绝对是上游水平。

图:头部房企净负债率对比数据

现金流也是碧桂园“稳周期”绝对的加分项。

碧桂园目前的在手现金约人民币 2,228.4 亿元,而截至6月末之有息负债总额约为3318.89亿,其中,需于一年以内偿还的有息债务为1139.2亿,这意味着,公司现金余额对于短期有息债务的覆盖比例达2倍。而且在现金之外,碧桂园还有未使用的授信额度人民币3,133亿元。

事实上,连续3年,碧桂园的经营性现金流都是年中回正,当前充沛的现金流,也是紧绷风险这根弦的结果——中报显示的碧桂园物业销售回款率94%,而在拿地方面,今年1500亿拿地目标,已经较去年下降33%。可见,这家企业非常善于给自己划定一条“安全线”。

在下调拿地目标、扩大安全边际的同时,碧桂园的拿地方向,基本上也是两条“安全线”:一是坚持均衡布局,二是“机会驱动”,符合标准的地才拿,碧桂园坚持这两个方向的结果,使得其在粤港澳大湾区、长三角区域土储均处于市场领先,而对一二线城市的布局,比重已经超过50%。而随着经济的地域性分化,在“稳周期”中,头部房企们会不会分化、如何分化,与是否具有优质的、富有潜力的土地储备,可能关系甚大。

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当地产行业进入“白银时代”,如今的地产企业,需要在地产的根脉上足够粗壮,也需要有超越地产的格局。

相比在定位上有些踟蹰的万科、脚步激进的融创中国,同样是TOP系房企,碧桂园“地产+机器人+现代农业”三驾马车协同发展的独特标识,如今也已经足够清晰,也更容易受到认可——在机器人领域,今年上半年,碧桂园机器人搭建起了系统化、标准化的研发管理体系,并在诸多领域取得快速突破。

而在业内看来,与地产业务紧密协同的建筑机器人从蓝图到技术落地,表明机器人板块作为碧桂园多元发展的重点业务已初显成。科技的魅力在于,一旦机器人板块走向成熟,就可能再造整个行业。

图: 广东佛山,顺德碧桂园子公司——博智林机器人公司

一个企业在短期、中期、长期可能面临的挑战,常常是截然不同的,未来地产行业的大浪淘沙,更可能持续数轮。在这种情形之下,只有“稳”在高处,而不是“紧”于一时,才能掌握命运的方向。返回搜狐,查看更多

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