被隔离在降息之外的房贷利率:不能再低,可能更高

原标题:被隔离在降息之外的房贷利率:不能再低,可能更高

杨芹芹 如是金融研究院高级研究员

宋赟 如是金融研究院高级研究员

央行发布第16号文,公布房贷新政策:首套房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套房贷款利率不得低于LPR加60个基点。从2019年10月8日起开始实施。

对此,我们有如下解读:

第一, 总体影响不大,但整体趋严,首套房利率不得下浮。新老划断,存量不变,增量微调,公积金不调整;首套房贷款利率不得低于LPR,二套房贷款利率不得低于LPR加60个基点,8月20日最新LPR报价为4.85%,对应首套和二套房贷利率分别为4.85%和5.45%,7月首套房贷利率平均5.44%,二套5.76%,都高于基准,变动的空间不大。相比于之前的基准4.90%,首套房房贷利率相当于9.9折,变动很小,只有1BP,但二套房明显更严了,以前是基准的1.1倍,5.39%,现在5.45%,提高了6 BP。

第二,定价机制发生根本变化,更加市场化。过去房贷利率等于基准利率+折扣利率,基准是贷款基准利率,主要受货币政策影响,每次降息加息都会调整;折扣利率由各地银行决定,一旦确定后整个购房周期都不会发生变化;现在是LPR+加点,LPR每月调整一次,但房贷利率不是每月调整,最短是每年调一次,也可以一直不变,具体看合同约定。加点由央行省一级分支机构指导确定,一旦确定,和折扣比例一样,整个合同期都不会变化。房贷利率会更加市场化,但对于购房者变动频率也不会太高,有利于房地产市场的稳定。

第三,因城施策,短期利好房贷利率下浮的城市。按新标准,原来房贷利率享受折扣的城市,会进行上调。如上海7月首套房贷款平均利率为4.84%,有的优质客户可享受9折,4.41%,远低于最新LPR报价4.85%,在10月8日正式执行之前抓紧签订合同贷款较为明智,更加划算。所以房贷利率下浮的城市短期会迎来一波小爆发。反之,房贷利率上浮的城市可能会经历一段观望期。

第四,长期看房贷利率不能再低,可能更高。实际上,即使旧政策首套和二套利率有参考和下限,目前全国的平均房贷利率是远高于旧基准的,7月最新数据首套平均5.44%,二套5.76%,分别是基准的1.11倍和1.18倍。所以,在“房住不炒”基调下,房贷利率新政有下限、没上限,利率可能会更高。730政治局会议强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后,全国房贷利率开始反弹,重回上行趋势。

第五,房贷利率不是改革式“降息”的目标范围,会被隔离出来。上周央行公布的LPR形成机制,是改革式“降息”降的关键一步,这次LPR改革主要是为了降低实体企业融资成本,新LPR首次报价下降6BP,但主要是为了引导资金流向实体企业。房贷利率改革后,房贷利率被隔离,不会随着基准实时变化,有利于房地产市场的稳定。改革式降息不是针对房地产市场的,对房价利好有限。

房地产不是这一轮逆周期调节的牌,甚至可能拖后腿。这意味着中国短周期经济寻底的过程可能会更加曲折。

央行发布第16号文全文及答记者问如下:

如是会 | 深度金融学习社群

*转载合作:rushifinance2019返回搜狐,查看更多

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