拨开中国房价迷雾 读懂中国房产财富逻辑

原标题:拨开中国房价迷雾 读懂中国房产财富逻辑

北京大学国家发展研究院金融学教授、博士生导师徐远

乐居财经 吕秀伦 发自北京

秋的到来似乎并未带走夏的炎热,余热仍游走于北京的大街小巷。

在北京56号文创园内,一位身穿白衬衫,戴着眼镜,满是书卷气的男士走进访谈会议室,平易近人又眼神犀利,透露着严谨。他就是乐居财经特邀访谈对象北京大学国家发展研究院金融学教授、博士生导师徐远。

就在几分钟前,他在隔壁礼堂内,作为中信读书会重磅大咖分享活动——徐远经济课堂,城市房产背后的经济逻辑•《城里的房子》主题分享会特邀嘉宾,在现场分享了如何搭建完整房产通识框架、看透房价涨跌逻辑等,现场更是座无虚席,观众热情高涨,更是给余热犹存的秋,带来了似火的感觉。

随后进行的是徐远的现场签售环节,观众更是排起了长龙,持续了一个小时有余,签售结束后他并未休息片刻,而是紧接着乐居财经的访谈。

当今,房子是重要的资产形式,也是财富保值增值的重要工具。调控、限购、学区、旅游地产、养老地产、海外地产等,买哪里的房子才能保值?什么城市的房地产值得投资?房产税对我们到底有怎样影响?中国房价的增速是否真的涨的过快?如何选房购房?徐远从经济学角度带来了他的答案。

中国房地产到底有没有泡沫?是否能拿1990年日本的房地产泡沫作为“前车之鉴”?对于刚需购房族心中普遍的疑问,徐远持否定态度,他以北京、纽约、东京房价举例说道,1990年,日本东京好点房屋均价大约是8万美元/平方米,当时美国纽约房屋均价每平米不到1万美元,1990年的东京房屋均价是当时纽约的8倍。

而2017年纽约平均房价为每平方米是2万美元多一点,北京的均价为每平米1万美元多一点,纽约房价是北京房价的2倍,以纽约房价为锚,东京房价是它的8倍,而北京房价是它的二分之一,简单换算可知,2017年的北京房价是1990年东京房价的十六分之一。因此,北京的房子虽然很"贵”,但是和1990年的日本还差很远,远远不在一个数量级上。

“‘贵’和‘有泡沫’是两个概念,‘贵’不一定就有泡沫。”对于中国房价是否有泡沫问题他指出,中国房价没有泡沫、没有透支。第一,1998年以来,我国房价的上涨,符合全球范围内房价上涨的一般规律,并不是特例;第二,我国房价还有很大的上涨潜力。综合收入水平、消费水平、房价水平、城市化率等因素,我国的房价只相当于20世纪70年代早期的日本、80年代的韩国的水平;第三,目前调控房价,调控的并不是房价的水平,而是房价的增速。

在谈到目前社会有不少关于中国房价快速上涨原因的分析,例如货币超发、土地供应不足、投机炒作等。对此,徐远认为,这些观点有一定漏洞。首先货币超发导致房价上涨是一个伪命题,2015年——2017年,我国的货币供应量(M2)的增速大幅下降,降幅奖金40%,从13.2%下降到8.2,而此时房价却一路上涨,重要的是,中国货币超发也是没有数据支持的等。

另外,很多三四线城市土地供应是很充足的,但房价还是在上涨较快。他解释道,如果房价是“炒”起来的,就会有下降的时候,例如温州、鄂尔多斯的房价,都曾被炒的有点高,也都经历过很大回调。但大多数城市的房价基本上是持续上涨的,即使调控之下也很坚挺。

他认为,中国房价涨的快,还是跟经济、城市化有关。他强调,未来五年房价宏观走势以5%——6%稳定上涨为主,但也不排除个别城市因素。例如部分三四线城市因基础设施不足,单一的人才结构等,可能会面临一些瓶颈。

在当下关注热点房产税何时推出、多少税率方面,徐远表示,从大方向看,房产税是要推出的,但综合考虑因素房产税出台会比较慢、实际税率会比较低,是基于现实征税成本的考虑。值得注意的是,大城市供需弹性都小,若征房产税,最后落在租客身上的可能性要多一点。

判断一个城市的房产是否能保值增值,要看这个城市是否有发展潜力。他简洁说道,具体可从城市规模(可用GDP或人口总量衡量)、人口流入、人均收入、土地供应、儿童数量增速、上市公司数量、财政收入、服务业占比八要素考虑。

“买房要遵循两原则,即先上车原则、稀缺原则。”他形象说道,中国经济就像一列快速前进的列车,一个个大中城市就像一节节车厢,买房就相当于买票上车,不管是商务座,还是二等座,或者站票,一定要先买票上车,才能不被列车抛下。尤其买房自住,先保证能买一套,再去考虑大小、位置。

而对于稀缺原则,他解释说,房子的价值,不在于房子本身,而在于它周边的稀缺资源,比如学校、医院、商圈、各种办事机构等。他们带来的便利性,才是房价升值的根本。相较而言市中心的房子更有升值潜力,若实在因个人经济条件限制,也可买地铁沿线的房子,交通上的便利性可以部分替代这些稀缺资源。

此外,买房时如何付款更划算?徐远建议,尽量少付首付,多用贷款;不仅要多用贷款,而且贷款的期限要尽量延长。这既能减轻你早期的支付压力,又能帮你对抗未来的通胀。再者,贷款时,尽量使用公积金,公积金贷款利率更低,可减少月供,如果不用,它就只能躺在账上,变成纸面财富。关于房产投资,他在《城里的房子:读懂中国房产财富的逻辑》中有详细分析。

在提到海外投资房产问题时,他直言,普通家庭不要去国外投资买房。相较于国内同等量级的城市,国外的房子并不便宜,且投资的收益率并不高。很多国外城市一眼看上去比国内一线城市的房价便宜很多,但这这些大城市只有几十万人口,人口规模相当于国内的地级市。如若和国内地级市相比,这些城市的房子还是很贵的。

他举例说道,例如亚特兰大是美国的大城市,但人口只有50多万,房价每平米2万多元,对于一个拥有50万人口的城市,这个房价一点也不便宜。纽约洛杉矶这样大的城市,市区人口有好几百万,都市圈人口有一两千万,其房价约是北京、上海的两倍。最后,像纽约、东京等特大城市的房产,不但价格贵,持有成本也很高,投资收益率并不高,其名义上的房租收益率在4%左右,但扣除房产税、保险费、管理费等税费后,最后也就2%左右,这个数据和国内一线城市的差不多,但考虑国内房价增长快,其实投资价值还是国内城市房子大。

访谈最后,徐远表示,目前中国经济发展快速,中国城市化进程在加速推进,市场需求大,最好的投资机会在中国。返回搜狐,查看更多

责任编辑:

声明:该文观点仅代表作者本人,搜狐号系信息发布平台,搜狐仅提供信息存储空间服务。
免费获取
今日搜狐热点
今日推荐