国内房价恢复到正常水平需要多久?

原标题:国内房价恢复到正常水平需要多久?

最近,有网友提问,中国的房价从1998年市场化后就基本上没有像样的调整过。仅从2008年房价涨到现在大城市已经涨了5-6倍左右。如今中央强调“房住不炒”,坚持房地产去投机化、去杠杆化,房地产会慢慢恢复到居住属性。那么,房价要多久才能恢复到正常水平呢?

实际上,我国房地产调控的意图是,避免大城市房价出现大起大落,通过每年房价跌一点,当地居民收入涨一点,经过数年的时间,房价在去泡沫后,与当地居民收入挂钩,逐步回归居住属性。而广大中小城市,房价主要是从2017年涨到现在,短期内都有翻倍涨幅,暴涨之后会有暴跌。不过,只要房价不是集体下跌,也不会给经济和金融造成太大冲击。

现在问题来了,什么叫房价恢复到正常水平呢?可能很多人会说,让房价恢复到十年前的水平呗!但是,我们不要忘记,十多年前的通胀、工资水平都与现在不同。所以,再希望大城市的中心城区房价跌到几千元/平方米,恐怕是不可能的了。我们认为房价恢复正常水平必须符合三个条件:

第一,房价与租金之比应该恢复到正常。现在上海房价动辄600-800万/套,但是房租却只有7000-8000元/月,一年租金不超过10万,这意味着投资房产的人需要60-80年才能收回老本。显然,这样的房地产市场只有投机价值,根本不具备投资价值。通常国际上的正常房租回报率在5%左右。所以,大城市的房价至少要跌去七八成,才能算是与当地居民收入挂钩。

第二,一线城市居民年人均收入在10万元左右,按照国外正常情况,大城市房价应该是在收入的12-15倍左右,中小城市是收入的7-8倍左右。也就是说一线城市100平方米的房价跌至120万至150万元区间,这才算是比较合理的。未来房价波动则与当地物价、居民收入挂钩,这样的房价才是大家心目中正常的房价。

第三,中央政府多次强调“房住不炒”之外,还要尽快建立健全房地产长效机制。除了未来一二年内,要推出房产税来遏制投机炒作外,还要完善租房市场、共有产权房、商品房市场,未来,当房地产调控逐步退出,长效机制逐步展开后,商品房的购买需求将被分流,在投机炒房需求退出的情况下,当地刚需群体来接盘,未来大城市房价会跌回1.5万/平方米。至于中小城市房价下跌多少,要与城市的吸引力,以及居民收入情况挂钩。

如果今年下半年国内房价开始下跌,高房价少则5-6年,多则7-8年,可以与当地居民收入挂轨。对于大城市的居民来说,经过了几十年的房价上涨,再跌回原来的三四千元/平方米是不现实的了,房价能稳定在1.2至1.5元/平方米,就算回归居住属性了。而三四线城市如果人口流出大于流入,工业基础薄弱,对外来人口吸引力不大,即使是短期房价涨幅不小,以后房价还会跌下去,中小城市房价会很快恢复理性。而大城市房价要恢复理性恐怕还要走几年的下跌通道后,才能逐步回归。目前国内房价泡沫破裂在所难免,最好逐步软着陆,避免对国内经济形成冲击。返回搜狐,查看更多

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