胳膊扭不过大腿,楼市这次真没戏了

原标题:胳膊扭不过大腿,楼市这次真没戏了

今年 7 月份,规模高达3万亿,房企最重要的资金来源之一地产信托,被监管层约谈警示、按下暂停键。到如今,不过两个月时间,2019年已经为房地产提供超5000亿的信托资金,竟然说腰斩就腰斩了。

要知道,2019年前7个月,投向房地产领域的信托产品共发行3313款,总资金规模达5359亿,占据信托资金半壁江山。是国家断了银行的“粮食”后,房企的主要融资渠道,可短短的一个多月又被腰斩。

中国房地产市场政策市的威力可见一斑。5000亿融资,说腰斩就腰斩...

5000亿融资渠道,仅月余便被“腰斩”!

监管政策接连出台,集合信托发行规模连续2个月降温。尤其是地产信托规模骤降,环比下跌近4成,同比下跌近5成。

随着监管持续趋严,房地产信托首当其冲。数据显示,8月房地产信托成立规模继续下滑。共募集资金402.68亿元,环比下滑37.83%,同比下滑45.37%。

地产信托,为什么会受到高层如此严厉的“降维打击”?又会怎样影响楼市?

这就不得不提上半年的楼市小阳春了,各地此起彼伏的涨价潮、楼王频现等等一再刺激国家高层的神经。房地产信托更是一路狂飙向上

国家的稳健宽松货币政策本来是为中小企业、实业提供资金支持的,最后反倒都便宜了楼市地产。这显然不是国家愿意看到的。

在钱越来越便宜的背景下,预期收益率超8%的房地产信托自然是愈发好卖。同时,房地产信托具有土地、房产抵押担保,安全系数较高。

来源:全景财经

也正是因为如此,信托资金大举流入房地产市场。面对信托资金加速流入房地产的趋势,6月,银保监会开始释放收紧信号;7月,超10家信托公司收到“窗口指导”,要求控制地产信托业务规模。

胳膊总是拧不过大腿,在得到强硬执行的政策制约下,到了8月份地产信托资金被“腰斩”!但这也同时意味着,缺钱的房企,正在面临重要融资渠道被断的窘境。

降价求生,四处寻钱,甚至不惜踩红线

房地产行业本身便是资金密集型行业,三高(高周转、高负债、高杠杆)绝对不只是说说而已。现在融资渠道被腰斩中断,缺钱就成了现实问题。

有数据统计显示,截止2019上半年,已披露年报的86家上市房企,有息负债合计高达2.67万亿元。其中,有14家房企有息负债超500亿。

而下半年是房企还债的高峰期。随着时间的推进,房企的资金压力正与日俱增,将会有越来越多的房企陷入“卖身自救”的窘境。

面对如此境况,房企对融资的需求和渴望,以及在短时间内回笼资金的需求和渴望将空前高涨!或许,到了被逼急的时候甚至会铤而走险!

进入2019年,房企销售速度明显下降,对现金流的需求正在逼迫房企降价

每次说到房子会降价,很多人都会嗤之以鼻。但这一次,是切切实实的,可以看到很多中小房企的部分房源是真的在打折降价,甚至头部房企也有降价的。

比如时代中国、融创、泰禾、华夏幸福、富力、旭辉等房企,他们的部分房产是真的在降

融创:加强去化,回笼资金,暂缓三四线布局,投资高科技产业曲线拿贷

旭辉:宣布以销定产、降低库存,提高去化、加快回款

富力:暂停拿地,全员卖房,四处找钱 ,暂停扩张,全力活下去

即使是头部房企,在这个楼市维艰的时刻,也不得不把现金流作为第一位

恒大:7.5折卖房,全国地产开启促销,只为了回款握住现金流

碧桂园:“裁员”数万,近年第一次员工负增长,降低人力成本开源

万科:多次爆发维权,部分房源性质造假,还被官媒点名报道过,背后是在去库存...

甚至有房企,不惜背地里付出一定代价,吸引信托资金为自己违规提供资金支持

华夏幸福刚刚获得一笔60亿的永续债,这笔融资来的方式是有点踩红线。

来源:财新网

中信信托、中原信托通过信托资金,分别向九通投资进行永续债权投资。而九通投资是华夏幸福的子公司,这相当于变相向华夏幸福输送资金。

这也算是“曲线救国”,但有点踩线的味道, 相当于变相融资。

假设A地产公司的一个B子投资公司需要资金,就可以让A地产公司对外担保

信托资金就可以合规流入B子投资公司,并且不属于地产信托。

但实际上这笔钱A地产公司也是可以“借用”的。当然可能会引来监管处罚。

不过这说明一件事,地产商的日子不好过了,没了银行、信贷的大规模资金支持,开发商们也只能自己开源节流。实在是缺资金的,可能就会踩红线了。

而降价目前只是个别城市的个别楼盘,颇有星星之火还未燎原的味道。但有一点可以确认,接下来的一段时间,楼市的下半场难了!

楼市下半场真悬了!

普涨时代已经结束,蒙眼买房的时代已经过去。楼市,进入下半场。

无论是一二线城市,还是三四五线城市,未来都将面临一轮房价洗牌。

三种城市将越来越被边缘化,未来的风险也越大

其一,非城市群城市

发改委的超级文件《2019年新型城镇化建设重点任务》重要作用之一就是,让人口越来越向城市群中集聚、城市竞争强越强—弱更弱,更多的无人区域将会被彻底“放弃”,不再花费精力投入

这样的情况下,在城市群的区域环境下,其实人口红利是被变相拉高的;而非城市群城市在某种程度上将会成为城市群城市的“肥料”。

最终反映在楼市上的结果——需求塌陷将直接导致未来全国大多数边缘城市房子会多到没人要;而少数城市房价继续上涨,成为穷人买不起的高地。

其二、杠杆率过高的城市

国家此次重点压制的其实就是杠杆率过高的城市,其中很多还是大城市,尤其是一线城市。这并不意味着这些地方楼市会大跌

但这些城市虚增的部分将在未来一段时间内慢慢回归正常曲线。

至于以后是否还会再次崛起,就要看国家调控的决心了。这一点紧跟国家政策走,只要未来政策不确定,就没有谁能准确预测未来房价。

其三、投机城市、三四线城市

这类城市反而是此轮楼市调控中,泡沫相对较大的地方。因为没有足够的刚需需求接盘,支撑。比如旅游城市、无限购城市...

这一类城市以三四线城市居多,靠着棚改涨起来的城市未来的日子不好过了。因为,棚改被再次腰斩,棚改资金的主要来源专项债也被关闭。

棚改是大部分三四线城市楼市繁荣背后的支柱之一,尤其是那些人口在流失,经济基本面不够好的城市,棚改基本就是房价稳定的基石。

如今这根南天一柱,这块基石在动摇,对于一些人口收缩性的城市来说,楼市下行压力将无比巨大。

这样的城市有多少?

主要集中在东北、西北、西南地区,中部许多地区,甚至东南沿海某些地区,如梅州、潮州等地。

还有没有出台限购的城市,不出台代表者楼市相对冷清,冷清意味着什么?

图示是截止上半年的限购城市

政府希望大家把钱拿去做实业而不是杠杆炒房。中小企业正嗷嗷待哺,这个时候,居民房贷却一而再的不断上涨高讫打脸啊

8月27日,国家金融与发展实验室国家资产负债表研究中心发布《2019年二季度中国杠杆率报告》显示,2019年二季度的居民杠杆率从2018年末的53.2%增加到55.3%,半年累计上升2.1个百分点。

之前都是认为大家(开发商、购房者、房东)都会有些大局观,一方面还想让地产拖底下经济。所以此前一直还算给大家“面子”,可最后发现大家都不以为意没有大局观。

因此,就干脆直接全部“限制”住,这一波如果降准才把房地产提前就排除在外,接下来对银行板块有正面刺激,但去炒房地产板块就是政治觉悟不够了。

接下来的楼市下半场,只要国家不松口,就会越来越难。实业、股市将会是第一位,也是近年来在政策地位上首次超过楼市。

中国楼市是典型的政策市,没有人能看到未来,谁也不能保证自己不会看错

而政策市之下,楼市融资来源被正式明面的排除在一切国家资金之外,对楼市下半场就是最大的定义!下半场,难了!返回搜狐,查看更多

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