楼市丢了“一条腿”!两个风向标降30%,专家“4字”预测10月房价

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房地产市场,之所以能维持高速的扩张,与“两条腿”走路,有很大关系。

这“两条腿”,一条叫“金融”,一条叫“人口”。

我们都听过一个观点:房价短期看金融,中期看供需,长期看人口。这是由经济学家任泽平前些年提出的框架,至今还被人们引用。

因此,金融和人口,是短期、长期房价走势的关键。

从金融角度来看,居民杠杆率这个指标,截止2018年末已经达到了53.2%, 10年时间,上涨了35个百分点,增速最快的阶段是从2017年开始,短期消费贷增速首次超过了长期住房贷款。

这个时期,因为M2年均增速维持15%以上,居民手中持有的货币,从各种途径都涌入到了楼市中,房子作为投机品存在,正是房价涨幅最大的阶段。

从人口角度来说,澎湃新闻此前报道称,2018年人口净流入量排名前三的地方分别是,广东(84万人)、浙江(49万人)、安徽(28万人),均为南方地区。

深究起来,珠三角、江浙、受长三角辐射的安徽,恰恰也是最近房价涨速较快的区域。

但是,两条腿迈的节奏太快,步子太大,总有需要调整的时候。

如今,楼市就丢了“一条腿”:金融。

一方面,房地产金融体系调控有增无减。

据《经济参考报》9月19日报道,8月以来,明确针对房地产金融领域调控已超20次。

据不完全统计,仅8月来,罚单事由明确指向资金违规流入房地产超过40张,无论从数量还是力度均超过往年。例如,9月11日北京市开具的6张罚单中,4张与房地产有关,渤海银行北京分行、建信信托、北京银行、中信信托合计被罚金额达350万元。

根据记者获悉,对房地产金融将进行全方位监管,把控楼市资金“水龙头”,其中,压降“表外资金”绕道输血房地产、防止房地产行业占用过多信贷资源,将是未来一段时间的重点。

注意看调控出手的频率和速度,一个月时间出手超过20次,罚单超过40张,力度、数量都远超历史记录。

也就是说,从资金面的“源头”,直接掐住了房地产的“脖子”。

另一方面,LPR机制落地后,房地产投机资金被“隔离”。

8月末,央行发布新规,房贷按揭利率将参考LPR浮动执行,从10月8日开始,首套房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上lPR为4.85%);二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按最新5年期lPR为5.45%)。

表面上看,新规只是取消了利率的折扣,实则不然,LPR机制直接把房贷资金和实体经济资金“隔离”开来,1年期LPR利率下降,有利于资金向制造业、工厂、新经济去倾斜,5年期LPR保持稳定,各地自主把握加点的权限,有利于“因城施策”。

说白了,钱不会再像以往那样,轻易的流入到楼市中,不会让房子再充当居民财富的“蓄水池”。

除此之外,房地产还有两个关键指标,降幅超过了30%。

第一,房企融资额大降近60%。

同策研究院的统计数据显示:8月,40家典型房企融资金额为368.26亿元,环比下跌58.15%,接近5月的最低点。主要债权融资方式融资金额均大幅下跌,其中,公司债融资大跌超八成,信托贷款融资大跌超六成。

融资是开发商的“生命线”,也是每一家房企能够扩张的重要资金来源,相比7月份,单月的环比下跌幅度近6成,这是2019年还没有出现过的事情,甚至是最近几年都很罕见的情况。

第二,土地成交金额下降超30%。

衡量土地市场的核心指标,就看土地成交金额,其他的比如土地溢价率、流拍率,只能带给我们趋势上的感受,却没有成交额变化来的迅猛、直接。

近日,房产研究机构克而瑞最新发布的《2019年8月40城土地市场报告》显示,40城整体土地成交面积环比下降16.9%,平均土地成交均价环比下跌1.8%,量价齐跌。与此同时,40城市土地出让收入环比下跌30.3%。

分项来看,1-8月份,各地整体卖地收入是增加的,但是,8月直接环比下降30%的幅度,这个弯拐的有点让人感到措手不及,极有可能会成为年内的高点。

这样来看,9月下旬,楼市的形势就非常明朗了。

一边是“金融”这条腿暂时只能丢在一旁,另一边,是两个核心的“风向标”:房地产融资额、卖地收入又不景气,降幅动辄就是三成或者六成。

展望10月份的楼市,还能“扛得住”吗?

有专家用“4字”来预测10月房价。

9月18日,易居智库研究总监严跃进指出,8月份70个大中城市新房房价环比上涨城市数量明显减少,环比下降的城市数量明显增多。预计楼市整个9月份将呈现“以价换量”的走势,10月或现“量增价稳”的趋势。

注意这4个字的描述,9月份是“以价换量”,10月份是“量增价稳”。

说白了,本月是房企“捉对厮杀”的时刻,特价房、精装改毛坯、买房送车位、首付分期等措施力度很大,目的就是为了早点回款。

9月份的成交量一旦企稳,开发商没有太大回款需求的话,那步入“银十”之后,成交量就会逐步增加,房企的“价格战”就会逐步进入平稳,或者“稳中有降”的趋势中,房价打折的力度,比起这个月会有所逊色。

因此,对购房者来说,房地产金融体系的调控、LPR落地,都是基于中长期的长效机制,指望短期房价出现大幅波动不太显示,如果没有急切的购房需求,最近两个月,还是冷眼旁观比较好。返回搜狐,查看更多

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