城市发展战略调整,老家房子该卖么?

原标题:城市发展战略调整,老家房子该卖么?

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关键词:黑洞效应 城市群 都市圈 信托计划 资管计划

近日,南京至淮安的高铁宣布动工,简称“宁淮城际铁路”,设计时速350公里,预计2023年前竣工,届时南京到淮安可实现1小时内通达,北部宿迁、连云港,甚至邻省的日照、青岛等城市均将获益,南京的“1小时都市圈”再度扩容。

隔壁老王忍不住发问:淮安老家的房子该不该卖呢?

老家房子该卖么?

隔壁老王的疑问并非一时兴起,回顾城市的发展进程,中心城市对于周边城市有天然的“黑洞效应”,会将周边弱势城市的人口、资本、技术吸纳进来,高铁的开通,无疑会进一步加剧。

当然,“黑洞效应”的另一面是“扩散效应”。经过多年发展,中心城市的部分产业有外迁需求,周边城市也有机会承接,同样能获得人才和资本;对个人来说,中心城市在基础设施、医疗卫生、教育资源等方面投入的资金是天文数字,生活更有吸引力,为什么北上广深等一线城市的房价居高难下,部分原因在于那边的房子不仅是钢筋水泥的堆砌,还附着了天量资金沉淀出来的城市红利。

交通瓶颈一旦打破,更有利于周边居民加深对中心城市的了解,人脉也更容易重新建立,若经济压力可以承受,卖掉老家房子来中心城市发展自然水到渠成。

不过,能够保留一处老家房子留个念想也是乡土中国的特色。

城市发展新局面

隔壁老王的提问也是城市变迁的一个缩影。

原来的中学课堂,地理考试必选内容就是国内三大城市群姓甚名谁?京津冀、长三角、珠三角雄霸多年。据2019年《中国城市群一体化报告》显示,它们占全国经济总量40%以上,北京、上海、深圳是各自集群的绝对主力。

火车跑得快,全靠车头带。但是,车头也有疲累不堪的时候,龙头城市的高速扩张同样带来了一系列问题,交通拥挤、住房紧张、环境污染等大城市病不胜枚举。

《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》和“十三五”规划中,明确以城市群作为推进城镇化的主体形态。党的十九大指出,以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局,同时要建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系,实施乡村振兴战略。另一方面,国务院在相关城市群规划批复中,明确了若干城市承担国家中心城市职能,进一步强化中心城市代表国家参与国际竞争和辐射带动周边区域发展的要求。我国高质量城镇化将逐步形成“城市群-都市圈-中心城市-大中小城市协同发展-特色小镇-乡村振兴”统筹发展的总体战略格局和全尺度空间组合链条。

根据“十三五”规划,我国将建设19个城市群,即东部地区的珠三角城市群(粤港澳大湾区)、海峡西岸城市群、长三角城市群、山东半岛城市群和京津冀城市群;中部地区的长江中游城市群、中原城市群和山西中部城市群;西部地区的成渝城市群、北部湾城市群、黔中城市群、滇中城市群、关中平原城市群、兰西城市群、宁夏沿黄城市群、呼包鄂榆城市群和天山北坡城市群,以及东北地区的辽中南城市群和哈长城市群。其中,珠三角、长三角和京津冀城市群发展最为成熟,特别是长三角,区域一体化程度很高。

城市离得近并不意味着一定产生“化学反应”,这就有了都市圈的概念, 能否“1小时通勤”成了试金石,宁淮城际铁路的开通意味着淮安被南京收入了自己的都市圈。

中国城市化的半场哨声已经响起,根据恒大研究院的预测,在2030年,我国城镇人口将达10.3亿,实现70%的城市化率。与之对照,截至2019年1月,国家统计局数据显示中国的城市化率为59.58%。

城市化的下半场,注定不一样,人口的集聚与区域的分化将是主旋律。

人人都有隔壁老王的影子

城市变迁之际,每个人都面临着选择,村里的到镇里买房置业,镇里的到县城里安家落户,县城的到城市里寻找机会,周边城市去省会,省会城市去北上深,北上深的居民有些还会选择移民出国,这其中既有一级一级的稳扎稳打,步步为营,也有从村里出来直接扎根北上深,上演一步登天的惊人逆袭。从这个角度来看,其实每个人身上都有隔壁老王的影子:在城市发展孕育的机会与挑战中,不断发问与抉择,并不是说哪个更好,只是看哪种选择更适合自己

有朋友说:“我已经居住在了心仪的城市,关心城市变迁又有什么意义呢?”这句话只说对了一半,城市变迁作为社会发展的底层代码,影响体现在方方面面,金融投资即是其中一例。

不少朋友会在银行、信托公司、证券公司等渠道选购发售的资管计划、信托计划、私募基金等固定收益产品,这类产品的门道有不少,某些专业名词也生涩,一时不容易看得懂,但是,关键筛选标准并不复杂,城市区位就是其中的一条。

以山西信托违约的“信远36号”为例,这款房地产类信托的融资人为山西沃德建筑工程有限公司,通过“天眼查”APP查询这家公司的股权结构图,显然这是一家民营企业,注册资本也不大,实力并不强,如果碰到这类情况,我们就要关注两点:一方面是看担保人实力如何,另一方面是看抵押物的质地怎么样

下图为这款产品的风控措施,看完的直观印象是拿来抵押的“东西”还挺丰富的,涉及担保的只有公司“非实际控制人”的庞秋菊提供的连带责任保证担保,这个担保效力就偏弱了。通常是由企业实际控制人提供连带责任担保,再找一家实力更强的企业作为担保人,如果融资人借钱还不了,担保人就要替它还钱。

风控措施中,涉及的抵押物有两类,一类是 质押“开平富琳裕邦房地产开发有限公司”的股权,还有一类是以土地、在建工程等作为抵押物。

企业股权在理论上可以一文不值,股权质押的作用在于通过持有某家公司的股权,进而控制这家公司名下的资产,甚至掌控企业的运营。这款产品的蹊跷之处在于“开平富琳裕邦房地产开发有限公司”的股东名单中还有山西信托的身影,难免让人质疑有利益输送的嫌疑。

既然担保效力弱,质押的公司股权也有疑点,重点就要看抵押物了,房地产项目的抵押物有两大要点:一是货值充足,二是抵押物容易变现

从这款产品的抵押物清单来看,初步印象是太零碎了,再看分布区域,基本是在广东省江门市开平市和山西省运城市永济市,这两个地方如果不查资料估计大部分网友都没概念,从行政级别来看均是县级市,从经济发展来看,也想不到有“拿得出手”的企业。

“信远36号”的第一期是在2017年8月29日成立的,至今发行多期,第十一期是2018年7月发行的,期限两年,投资三百万以上收益达9.5%,比同类信托产品高1%左右。目前,融资人“山西沃德建筑工程有限公司”已经失去了还款能力,出具股权质押的“开平富琳裕邦房地产开发有限公司”破产重组,还款的唯一希望寄托在抵押物的变现上,但是所处城市如此不给力,唯有一声叹息。

以联储证券发行的“政融1号集合资产管理计划”为例,这款政信类理财在到期之后未能按时还本付息,投资人万分焦急。

这款资管计划的融资人是“内蒙古科尔沁城市建设投资集团有限公司”,是通辽市科尔沁区国资委全资设立的子公司,担保人是“通辽市城市投资集团有限公司”,“科尔沁建设投资”持有的对科尔沁区政府约5亿元应收账款会转让给该资管计划,“科尔沁建设投资”与科尔沁区财政局签署《债权债务确认书》。

从产品结构设计来看,的确是传统的政信类理财,融资人、担保人是百分百国企,也有政府应收账款转让作为风控条件。悲催的是,这“浓眉大眼的家伙”依然违约了。

考量政信类产品,还款意愿和还款能力两者缺一不可:从还款意愿来看,科尔沁区也不愿意当“老赖”,不然签了《债权债务确认书》又不上钱,实在够丢人的;从还款能力来看,2018年科尔沁区一般公共预算收入才16.5亿元,目前,龙头信托公司对一般公共预算收入的起点要求在30亿元左右,科尔沁区几乎只有一半,难堪大任。况且,大部分朋友对科尔沁的认识仅限于科尔沁牛肉干。

百度地图可以看到,通辽市距离长春市和沈阳市在三百公里左右,这里经济发达程度远不如长三角一带,“1小时都市圈”很难实现,就是想被隔壁的城市群“带着一起玩”,也是心有余而力不足。

这类政信项目:一是地域偏远,经济欠发达;二是融资人又在区一级政府,效力更弱;三是与热火朝天的“城市群”、“都市圈”很难沾边,似乎被遗忘在角落。哪怕在长三角、珠三角、京津冀的城市圈里稍微弱一点的地方也行,好歹有“大哥哥、大姐姐们带着飞”。

未来,国内城市化的脚步依然不会停歇,还会孕育出大量的投资机会。但是,对于投资人而言,此一时彼一时,循着国家政策的脉络,加上相关知识的学习,总结适合自己的方法,才不会跌落于历史的车轮。

在此之前,不要轻易地评判自己并不熟悉的领域,现在金融似乎成了门槛最低的行当,看过几篇报道、听过几堂网课,就可以大放厥词。站在道德制高点上评头论足是最简单的,埋怨 监管和骂街是最轻松的,但是,把事情讲清楚却成了最难的,这反而是最重要的。希望我的读者朋友们足够理性客观,不然也枉费了这五年来我的坚持。

未来金融投资的机会在哪里呢?城市群就是筛选答案的第一道筛子。

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