“另类”绿景中国地产:深圳隐形地主助推白石洲旧改造富神话

原标题:“另类”绿景中国地产:深圳隐形地主助推白石洲旧改造富神话

斑马消费 杨柘

深圳白石洲旧改造富一度成为热门话题,但很少人知道站在旧改背后的绿景中国地产。

这家港股房企排在国内行业百强之外,也基本未出现在土地招牌挂市场,依赖于城市旧改项目赚的盆满钵丰,赚钱能力并不输于国内房企前30强。

在今年3月的2018年业绩发布会上,公司首次公开披露白石洲项目具体细节,此后这个项目进展不断。

某券商预估白石洲旧改货值2200亿元的项目,目前仍处于前期筹备阶段,何时注入上市公司、上市公司如何吞下这个庞然大物,仍然是外界关注的重点。

深圳“隐形地主”

在中国房地产界,绿景中国地产(00095.HK)绝对是一种另类的存在。

斑马消费梳理发现,活跃在房地产市场的房企,大多依靠多渠道拿地做大规模推进公司扩张。创立于2004年底的绿景中国地产选择了另一个“赛道”,它依托于公司控股股东——绿景集团的土地资源,游离在主流赛场之外。

绿景集团的土地资源则主要来自于旧城改造,和控股股东上下联动,是绿景中国地产独有的核心优势。

2015年至2018年,公司实现收入分别为12.10亿元、45.90亿元、29.68亿元和45.16亿元,收入同比分别增长192.61%、279.27%、-35.35%和52.16%。

公司收入增速超越一般房企,毛利率也在行业均值之上。2015年至2018年,公司毛利率分别为52.50%、50.02%、65.30%和59.49%,其赚钱能力不输于千亿房企。

如果往前回溯,可以看到公司对规模没有表现出明显的欲望。在2010年至2014年之间,其收入规模在2-4亿元之间。直到2015年公司完成反收购顺利登陆港股,其收入规模才升至10亿级。

这和广州“隐形地主”合生创展集团(00754.HK)的发展异曲同工。

合生创展集团曾是华南房企“华南五虎”之一,它的发展也是依赖于旧城改造。虽然上市多年来经营一直不温不火,但绝对属于闷声赚钱的企业。

斑马消费统计发现,最近18年合生创展集团平均毛利率约36.5%,期间曾连续6年毛利率超过40%。

合生创展集团很少走出广州,绿景中国地产现有项目也主要集中在深圳等地,基本圈定在大湾区内。

与控股股东联动策略

相较国内大多数房企在土拍市场的厮杀,绿景中国地产则是闲庭信步。

公司大多数土地的获取,均依赖与控股股东绿景集团的联动。

斑马消费发现,一般是绿景集团先行进行土地收储及一级开发,再将净地等资产注入上市公司,形成公司的新增土地储备。

此次总计容开发规模358万方的白石洲旧改项目,也是未来将被注入上市公司的重要资产。

去年底至今,控股股东已将两宗土地资产纳入上市公司。

2019年5月,公司耗资800万元向东莞绿晟实业收购东莞绿景地产100%股权,以此获得东莞樟木头镇一处2.01万方的土地,开发建设一座总规划建筑面积6.18万方的购物中心。东莞绿晟即为公司实际控制人黄康境家族成员最终全资拥有。

去年12月,公司全资子公司城隆控股与厚益控股、黄康境订立认购协议,以2000万元代价间接持有厚益控股90.1%的股权,以此获得珠海香洲区东桥城中村占地20.72万方的旧改项目。今年7月上旬,这个项目已经收到珠海当地对旧改实施主体确认函件。

控股股东冲锋在前,将土地资源注入上市公司,大部分利润也留给上市公司,这与华润置地(01109.HK)与母公司华润集团的的操作模式几近相似。

截止2019年6月末,绿景中国地产拥有土地储备440万方,控股股东拥有土地储备1210万方,二者的土地储备大部分集中在大湾区深圳、广州、香港和东莞。除了深圳白石洲项目,还有珠海南溪项目,东莞樟木头项目、广州南沙项目等,均位于大湾区核心城市。

如何吞下白石洲旧改巨无霸

目前上市公司由黄康境之女黄敬舒主持工作,黄敬舒任执行董事兼董事局主席。黄康境则主要负责绿景集团等事务。

根据公开信息,目前绿景集团尚在白石洲旧改项目的前期筹备阶段。按照2019中期业绩发布会上公司的说法,白石洲旧改注入节奏将分步进行,在今年年内确定整体注资方案。

白石洲旧改的货值和规模,均是公司从事旧城改造历史上前所未有的,对上市公司和控股股东都是空前的一次考验。

控股股东须首先垫付巨额资金收储土地,项目土地注入上市公司体系后,上市公司以应付账款挂账处理,待项目有了现金流,再向控股股东给付。

这减轻了上市公司压力,但对于控股股东来说需要大量的财力支撑。

此外,绿景中国地产推盘数量并不多,2018年,仅推出深圳绿景红树湾一号和绿景国际花城两个项目,分别实现销售金额23.5亿元和11.76亿元。

当年,房地产开发与销售产生的收入同比增长73.3%,也有赖于这个两个项目。其中,绿景红树湾一号确认收入15.2亿元,占比公司总收入的30%。

2019年上半年,绿景红树湾一号项目实现销售额33.7亿元,确认销售收入27.5亿元,占比公司房地产开发与销售收入的92.03%。

对单个项目的过度依赖,导致公司抗风险能力相对较弱。上述绿景红树湾一号项目,就因在2017年遭遇限价影响未能入市交易,直接导致2017年未能完成45亿元年销售任务。

中报披露,除红树湾一号之外,公司还有绿景国际花城、绿景美景等6个项目在售或在建。返回搜狐,查看更多

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