楼市难现“秋老虎”,这两类城市或迎降价潮,要不要买房清楚了?

原标题:楼市难现“秋老虎”,这两类城市或迎降价潮,要不要买房清楚了?

进入2019年以来,对于房地产市场而言,虽然见过了“小阳春”,但并没有迎来“秋老虎”。特别是下半场以来,国家明确了不再把房地产作为短期刺激经济的手段以后,房价问题开始变得越来越现实,房地产市场仿佛衍生出了一道选择题:对于开发商而言,目前普遍保持观望心态,降价略不甘心,但不降价销量又上不去,所以未来3个月到底会不会迎来大规模促销?对于购房者而言,楼市降温本是一大利好,但是买了怕跌,不买又怕涨,那么最后这3个月到底还要不要买房?

如今,“金九”已接近尾声,随着房价预期转变,开发商普遍放弃了营销炒作那一套,转而选择通过降价跑量来应对销售和业绩压力,而且广州、郑州、武汉、济南等热点城市都陆续传来了房企降价促销,甚至全员卖房的消息。不过,虽然各地降价声不时出现,但很多购房者并未感受到实质性的下跌,这一点从统计数据上也可以看得出来。根据国家统计局9月份公布的全国70城房价数据显示,一、二、三线城市新房环比涨幅分别为0.3%、0.5%和0.7%,一、二线城市涨幅基本与上月持平,三线城市则回落了0.2%。笔者认为,虽然房价各有涨跌,但波动幅度已十分有限,整体横盘的趋势比较明显。其实不仅一线如此,放眼全国,目前的楼市基本可以用八个字来概括,即市场分化,涨跌互现,而且这种态势可能会长期持续。

“金九银十”旺季不旺,未来房价涨跌会出现什么样的区域特点?

诸葛找房数据研究中心监测全国50城为样本,发布了一份“降价地图”。结果显示,50城市当中,涨跌各占一半,平均涨幅为8.0%,平均跌幅为8.7%。具体来看,涨价区域主要分两类:一类是大中城市的中心城区以及开发新区,另一类为环大城市周边的三四线城市。此外,降价区域也主要分两类,一类是大中城市的郊区,另一类是普通三四线城市。笔者认为,通过这份“降价地图”来看,购房者之所以未感受到实质性的房价下跌,主要有两个原因:一是开发商确实有了降价动向,但还不是普遍现象;二是房地产市场出现了分化,不同城市的涨跌情况不同,所以大家感受自然就不同。说白了,“降价地图”,其实就是一份楼市分化的地图。

房地产市场持续分化中,我们应该如何看待不同区域的房价涨跌?

首先,我们先来看看可能出现的“涨价区域”。

1、大中城市中心城区的住宅因其独特的位置优势,以及土地的稀缺性具有较高的投资价值,所以而深受追捧,而开发新区基本都是一些产业园区,往往受到政策的支持,发展比较迅速,所以并不缺少需求。简而言之,用“人往高处走,人随产业走”形容再合适不过。

2、对于北上广深,以及杭州、南京之类的强二线城市,本身房价已经很高,再叠加人口仍旧源源不断流入,住房需求就会形成外溢,而且大中城市也纷纷在进行产业结构调整,所以周边的三四线城市不仅可以承接产业转移,同时也承接了住房需求的转移。因此,大中城市的中心城区以及开发新区,大城市周边的三四线城市房价整体依然看涨。

接下来,我们重点说说大家关心的“降价区域”。

1、对于大中城市的郊区来说,降价其实早就已经开始了,就拿燕郊来说,过去一两年时间,已经从接近4万的历史高值跌到不足2万的水平。笔者认为,大中城市的郊区都有两个共同点,一个是新建楼盘众多,随着房地产市场遇冷,住房开始供大于求;另一个是投资炒房客众多,经历了三年调控,很多人已经慢慢没有了足够的信心和资金来支撑。

2、对普通三四线城市来说,很多是靠投机炒房推高的房价,本地人往往都不缺房子,所以需求空间相对有限。此外,这两年房价涨幅远远超过了收入涨幅,对于三四线城市而言,很多家庭购买力相对有限。当然,还有很重要的一个原因,三四线城市调控持续收紧,特别是随着棚改货币化收紧,房价上涨动力开始减弱,再加上很多炒房客选择离场,不可避免的就会出现量价齐跌的局面。

基于目前的楼市现状,购房者应该怎样做对买房这道“选择题”?

笔者认为,面对当前的房价涨跌情况,关于要不要买房,用四个字总结就是“随势而变、因城而变”。

一方面,当前房地产信贷调控并没有放松的可能,央行9000亿降准对楼市的利好有限,银保监会仍旧不断加大对资金违规流入楼市的监管,所以开发商普遍面临资金链紧张的情况,也就是说,绝大多数开发商都有回笼资金的需求。自从进入2019年下半场以来,不少龙头房企都调整了计划,不再盲目拿地,而是把促销售和拉回款作为更为重要的目标。因此,笔者认为,今年最后这3个月,对于一些优质楼盘,有自住需求的购房者不妨多加关注,或许可以淘到让自己满意的房子。

另一方面,房地产市场出现分化,笔者认为,对于都市圈、城市群、核心城市的来说,短期内大概率会保持横盘态势,但长期仍旧稳中看涨,所以对于此类区域,房子依然是资产保值升值的稳定手段。不过,对于非热点城市,以及已经迎来降价氛围的一些区域,市场流动性降低,房子变现能力开始下降,所以购房者无需盲目负债买房,现阶段握好自己的现金流才是最重要的。同时,对于非热点城市的多套房持有者来说,随着房住不炒成为社会共识,也慢慢到了适度减持房产,早早落袋为安的窗口期,因为如果房价涨幅长期低于持有成本,账面财富其实也是“亏损”的,如果未来房地产税、空置税等再出台,房产持有成本只会更高。返回搜狐,查看更多

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