10年后,房子会是“金价”还是“葱价”?内行人“4字”指点迷津

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生活中,任何商品的价格都不是一成不变的,对于这一点,大家都有深切的感受。二十年前,我们可能无法想象,今天汽车会普遍进入寻常百姓家,甚至五万八万都能买辆代步车。十年前,我们可能想不到,手机更新换代竟会如此之快,如今智能手机的入门价早已跌破千元。总体来看,随着经济发展和人们收入提高,那些可望不可即的稀罕物已经十分普遍了。不过,与上面这些商品不同,房子的价格几乎一直呈现波动上涨的态势。那么,同样作为商品,未来房子会不会变成像手机、汽车一样的行情呢?

在笔者看来,与汽车、手机等消耗品不同,房地产体量巨大,不仅是国民经济的重要组成部分,而且也直接捆绑了很多家庭的财富,所以一涨一跌必然会受到多重因素的影响。正因如此,人们对房价形成了只涨不跌的预期,而且在货币贬值和理财渠道匮乏的情况下,大家都会把买房作为资产增值的手段。不过,最近两三年,房地产行情似乎迎来了逆转,从房住不炒到国家明确不再把房地产作为刺激经济的手段,很多人对房价必涨的预期产生了松动。那么,按目前趋势来看,十年后,房子会是“金价”还是“葱价”呢?

先来看看权威人士的看法和态度

在房价预测方面,马云的“房产观”无疑是传播最广泛的。早在2017年,他就表达了房价如葱的观点,而到了2019年,他又进一步表示,二三十年后,一对年轻人可能要负担5套房子,房子会越来越不值钱。除了马云,作为房地产行业的大佬,王健林的观点可能更具体。他表示,未来一二线城市还会处于一个缓慢上升的趋势,因为人口会不断涌入,所以住房需求量大。但是,对于人口流出的三四线城市,特别是一些小县城,房价是没有什么出路的。马云和王健林,一个业外,一个业内,但由于站得高,所以看得往往就比普通人远,一些观点更具有前瞻性,所以值得大家参考。

其实,最近这两三年,越来越多的权威人士都对房地产业转变了态度。潘石屹老早就开始变卖房产,“玻璃大王”曹德旺更是让自己的妹妹早点卖掉多余的房子,而任正非则呼吁年轻人梦想最重要,不应过早被房贷束缚。看完这些权威人士的观点,再结合目前国家对楼市调控的严厉态度,很多人心里不禁开始犯嘀咕,难道未来房价真的要继续下行吗?在笔者看来,要判断10年后的房地产市场是“葱价房”还是“金价房”,关键还是了解影响房价的3大因素,我们不妨再听听内行人的观点。

未来影响房价走向的3大因素

第一、看人口流向对房价的影响

炒房客虽然不少,但不可否认,刚需才是楼市的主力,如今随着炒房客离场,未来的房地产市场更需要依靠刚需唱主角。换句话说,未来十年,刚需在哪里,购房需求就在哪里,房价的支撑就在哪里。根据统计局数据,目前我国城镇化水平为58.52%,与发达国家70%的普遍水平相比,还有近12%的距离。对此,业内认为,2030年前后城镇化率或达到70%,这意味着未来十年大约有2亿人进城。那么,这部分人会流向哪里?恒大经济研究院院长任泽平表示,新增2亿人口主要会流入全国19个都市圈和城市群当中。比如京津冀、环渤海、长三角、珠三角、成渝都市圈等等。

其实,在笔者看来,未来吸引刚需流入的城市主要有四类:一是城市群、都市圈和周边卫星城;二是二线城市及周边卫星城;三是人口众多且交通便捷的中西部城市;四是具有独特生态、旅游、养老等资源的城市。基于这个流向,楼市分化是不可避免的结果,所以经济发达且人口聚集的城市,对房价的支撑力长期存在,房价基本会维持“金价”,甚至稳中有涨;产业结构单一且人口流出的城市,出现“葱价房”也并不奇怪,正如马云所说,未来二三十年,一对年轻人可能要负担5套房子,大概率会出现在这些城市和区域。

第二、看货币增速对房价的影响

除了人口流动产生的需求,货币因素也是影响房价的重要指标。从2008年到2018年,M2货币供应总规模从40万亿上升到了185万亿,增长了4.6倍,全国平均房价上涨大约5倍左右。显而易见,M2增多带动了购买力的上升,但也使得通胀率出现上升趋势,具体反映到房价上来看,过去十年,大家基本是有钱没钱都要买房,慢慢推动了房价上涨。那么,未来M2增速是上升还是下降呢?

一般来说,M2的正常增长速度大体上是和名义GDP的增长速度相匹配的。因此,在国民经济从高速度向高质量转变的大背景下,随着经济增速呈现L型,早在2017年5月开始,M2增速就有了相应调整,开始从两位数降到一位数,目前一直保持在8左右的水平。从长期来看,在稳步去杠杆和防范金融风险的调控目标下,货币增速基本还会延续目前的态势,而M2增速继续放缓,意味着未来房价上涨的动力不再。因此,从这个角度看,房价过快上涨的局面很难再重现,整体还是以平稳为主,所以那些受益于人口流入的大中城市大概率会继续保持“金价房”的态势,而那些已是“葱价房”的城市,未来几乎很难迎来狂欢盛宴。

第三、看土地价格对房价的影响

业内都喜欢把房价与地价的比作是面包和面粉的关系,因为在房价成本里面,地价占据大头。根据社科院发布的《房地产蓝皮书》显示,土地价格与房价的比值达到了0.68。单从数据看,如果面粉贵了,面包却不涨价,几乎不现实。所以,房子到底是“金价”还是“葱价”,关键还需要明白地价会不会上涨。从去年开始,底价成交、土地流拍一直就是市场主流,融创、富力等房企甚至宣布了暂停拿地。根据统计,刚刚过去的第三季度,百强房企拿地溢价率显著回调,60%的成交地块溢价率不足10%,80%的成交地块溢价率低于30%。因此,从土地行情及房企态度看,短期内地价显然不会再有明显上涨。

那么,未来10年呢?据国家信息中心数据显示,2019年上半年,土地收入排在前十的城市分别是杭州、武汉、北京、苏州、天津、重庆、宁波、上海、合肥、郑州。可以发现,这些城市都有一个共同之处:住房需求很大,土地投资价值也很大,土地市场潜在的热度仍旧存在。因此,未来十年“葱价房”几乎不会在这些城市出现。不过,很多城市可供住宅开发的土地是有限的,所以土地收入并非长久之计,随着脱虚向实的推进和产业结构的调整,未来对土地收入的依赖自然会逐渐降低。对此,央媒《经济日报》发表评论称,土地出让金趋稳是楼市调控的应有之义,降低对土地收入依赖,设法多发展其他产业是大势所趋。

“金价”还是“葱价”,楼市大局基本已定

基于以上三点来看,未来十年,房地产市场量价齐涨的局面难以再次出现,而“涨跌互现”的局面或将逐步打开。如何理解内行人所说的“涨跌互现”4个字呢?简而言之,就是未来“金价房”与“葱价房”并存:人口不断流入,住房需求大,土地投资价值大的城市,房价支撑面往往都比较好,大概率会保持“金价”;反之,就业机会少,人口流出的紧缩型城市出现“葱价房”的可能性就比较高,进入今年以来,鹤岗、玉门、乳山已经证实了这一点。

其实,退一步来说,“葱价房”并不是说所有房子真的会出现像大葱一样的价格,主要有两层意思:一方面是指房价不涨或者微涨,是相对以前较快的涨幅来说;另一方面则是指随着共有产权住房、租赁市场的发展,未来住房更容易了,大家可以不再唯买房和房价“马首是瞻”了。总体来看,这基本就是未来十年房地产市场的格局。返回搜狐,查看更多

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