房贷又有新变化!利率政策大调整,房价到底怎么走?

原标题:房贷又有新变化!利率政策大调整,房价到底怎么走?

10月8日是中国楼市重要的一天。

根据央行此前公告,自10月8日起,房贷利率的“锚”,由央行公布的“贷款基准利率”变为银行间平均的“报价利率(LPR)”。

公告规定,首套房贷利率不得超出相应期限的贷款市场报价利率,二套房贷利率不得超过相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

LPR利率每月20日公布一次,所以,从10月8日开始房贷利率仍受9月20日报价计算。

即LPR 1年期水平为4.20%;5年期水平为4.85%。按照这次报价,当前各地首套房贷款利率不得低于4.85%,二套房不得低于5.45%。

由于该政策早就说了,所以各个地区早已行动了。

比如北京,个人房贷浮动下限为5.4%,二套房浮动下限为5.9%。与之前执行的上浮10%、20%后的5.39%、5.88%相比,均出现微增。

杭州,建行新房首套房在最新的LPR报价上加65个基点,二套加85个基点,商贷和组合贷一致。

杭州招商银行的加点方案也已经确定,其中首套房加54个基点,二套房加79个基点,即首套房房贷利率为5.39%,二套房为5.64%。

现已有10余个省市开始个人住房贷款利率定价基准的转化。

不仅如此,全国其他地区的房贷利率换锚工作也在有条不紊地进行中。

如此密集的出招,不知有何好处?

楼市调控政策虽然不断收紧,但是一些地区楼市依然跃跃欲试,投机之心不死。

8月份的统计数据显示,一线城市的房价跟去年相比,基本持平,二线城市楼市略微上涨。

杭州、深圳甚至又出现万人摇号,堪比十一期间的最靓的风景区。总之,房价问题,还是任重道远。

现在的楼市调控政策很尴尬,以严为主,但又要适度、适时、要因城施策,政策要灵活。

毫无疑问,利率换锚就是很好的方式。

由于人民银行及各个省分行的参与,监管部门可针对各地房地产实际情况进行不同程度地监管和调节,新政策表现出“差异化监管”的特点。

可以根据不同城市、板块需要,适度双向调控政策,此举对于调控是有利的。

比如上海首套房利率最低只有4.65%,因为上海地位确实太耀眼,上面对其战略定位是其发展需要的,上海自贸区临港新片区获批,需要流量,提振楼市。

反之也是一样。

当然,这仅仅是对于楼市本身,房贷利率换锚最终还是要振兴经济。

上面的根本目的为了降低实体经济融资成本,引导资金向小微企业等倾斜,为经济转型让路。

中美贸易摩擦以来,经济承受了很大压力。

从9月制造业PMI来看,已经连续5个月低于荣枯线。PMI低于50的时候,经济就是在走低。

全球经济下行压力加剧,各个国家都在不断降息,刺激经济,中国如果不降息,资本外流,经济更加堪忧,所以中国也得降息。

LPR机制就是发挥贷款市场报价利率的中心地位,直接影响市场资金的的重要手段,所以未来LPR整体的下行压力还是比较大的。

但是有一个问题。

LPR走低,市场资金会流入楼市。不难发现,今年年初的降准,上面说明了资金禁止流入楼市,但实际还是无法避免的使楼市火了一把。

因此,LPR政策着力点在于经济平稳过渡,所以对于楼市就要提前加固堤坝。预防全面降息之后,过量的资金流入房地产。

更准确的说,上面的期望是这样的。

1年期的LPR对应的就是企业的短期贷款,5年期的LPR对应的就是中长期贷款。用1年期的LPR不断走低,给小企业输血。同时,尽量稳住5年期的LPR,即将5年期LPR下降,也要在LPR上加点或者少减点,不让房贷利率过快下降。

以此来稳定楼市、振兴实体,这就是LPR改革的秘密。

当然,理想很美好,现实很骨感。

LPR未来也许会走低,但是现阶段,上面还是要求稳为主的,最少是缓慢走低。

以北京为例,房贷利率换锚之后,北京首套房贷款利率较之前提升了0.01个百分点,二套房贷款利率提升了0.02个百分点,楼市几乎没有任何影响。

据计算,以100万元25年期的首套房贷为例,采用等额本息的还款方式,之前每月月供6075.36元,新规执行后月供为6081.30元,每月贷款利息增加约6元;若是二套房,之前月供为6369.86元,改革后的月供为6382.02元,每月贷款利息增加约12元。

每月最多就是2个摊煎饼的钱,购房市场并没有出现明显波动,其他城市也是如此。

试想,如果短期房贷利率出现大幅波动,10月8日之后买房的人就会受到影响。

所以,政府特别强调,对于10月8号以后买房的,房贷利率的调整更为灵活,可以选择每年调整一次,不过,住房贷款利率每年可以调整的部分仅限于定价基准部分,对于在LPR基础上的加点部分,则在合同期限内固定不变。

当然,也可以在整个合同期之内保持贷款利率不变。

对于之前存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

这种政策不明朗的情况下,购房人如何选择就显得非常重要。

首先,就是哪里购房;

LPR改革意在根据不同地区情况灵活调控,现在看来,这项改革对三四线楼市是利好的。

在中国的一二线城市中,当下承载着不足5亿的人口,以及75%的城镇化率。三四线承载着将近9个亿的人口,城镇化率才50%。

要说城镇化的红利,三四线城市无论是人口的基数还是存在的空间,都要远高于一二线城市。

但中国就一个上海,解局君更认为,未来大城市房贷利率不会低,相反,三四线城市随着人口外流速度的加快,出于自救目的,按揭利率一定会下调。

现在很多三四线城市,中小房企的资金压力大,虽然出现了不少的大面积开工项目,但是很多开发商甚至打折出售。

解局君还是之前的观点,并不建议去三四线城市购房,LPR改革虽然对于三四线城市利好,更最多也就是延缓人口外流的速度而已,是饮鸩止渴。

其次,就是购房贷款的选择。

从世界范围来看,中国的房贷利率依然处于较高的水平之上。

如今,各个国家都在不断降息,中国也难以独善其身,所以前文说,未来LPR报价会呈现出一种不断下降的态势。

对于个人购房者,现在上面依然采用新老两种房贷利率计算方式,房贷利率新政对于当下房地产市场影响有限。

但随着时间的推移,以基准利率为基础的老贷款逐步到期,基准利率的房贷模式也逐渐退出历史舞台。

新的房贷利率计算方式更加灵活、更加市场化,不排除新的房贷利率比老政策(基准利率)有更大的波动性。

购房者要参考首付比例、各地的限购限贷政策、个人的收入和资产水平等诸多因素,综合进行评价和决策。

最好选择公积金贷款/混合贷。因为目前房贷利率新政仅限于商业贷款,公积金贷款仍沿用老办法,这样不仅利率更低,而且利率波动小,利率风险更小。返回搜狐,查看更多

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