郑州“骨折价”公寓来了,好心动有木有!but,他们都说公寓千万不要碰??

原标题:郑州“骨折价”公寓来了,好心动有木有!but,他们都说公寓千万不要碰??

炒鸡想买有没有?13000的新房买不起,压力大,怎么就不能选公寓了??

我有套房子了,二套房限购,首付和利率都搞,怎么就不能选公寓了??

买公寓不限购,价钱还低于同地段住宅,投资门槛不太高,花10到20年做长线投资没太大压力。怎么就不能选公寓了??

某网友说:

1、产权只有40年,比住宅少了30年;

2、首付比例5成,贷款年限不超过10年;

3、商水商电,比普通住宅收费更贵;

4、不能落户,无法划片上学;

5、梯户比太高,居住面积太大;

6、流动性差,20%的税费,无人接盘

7、每轮降价,公寓都首当其冲,一定要抢到新房前头去

8、郑州的公寓库存量,比新房可多了去了……

关于税费:

简单算一笔账,一套30万的公寓,5年后以40万转售,差价10万。

你以为轻松转手就有10万的收益吗?大错特错!别忘了,公寓还有高昂的税费。各种税费算下来,8万左右。投资30万,5年毛收益只有2万。再加上5年时间的通货膨胀、货币贬值,折腾下来基本赚不了钱,甚至还要赔钱。

关于租售比:

2015年,高新数码港公寓开盘,均价7400元/平,到2017年时,均价已涨至11000元/平,涨幅接近50%。

但高新区最大的问题是,存量住宅很多,公寓也很多,东起石佛、西到天健湖、北起工大、南至化工路,未来将入市的公寓项目四处开花,高新区的单身白领及学生的租房需求,已经稀释殆尽。

算个实际账,目前高新数码港35平公寓月租金在1300-1500元之间,按最初7400元/平的售价来算,月供1400,租金刚好覆盖月供。但后期过万的单价,月供已超2000元,投资收益越来越薄。

对于公寓,想投资的都是独具慧眼的,不是你我凡人可以参透的。

市面上公寓的套路

第一、控制面积。

面积越做越小,最初40-50㎡,现在30-40㎡,甚至出现20多㎡极小公寓,比如风和朗庭最小有20多㎡。面积越小门槛越低,圈进来的人就越多。

第二、低首付。

甚至公寓之前还有“返租”政策。为什么要返租?因为不好卖。返租一定倒贴钱,是投资最大的坑。

第三、分销。

万事具备只欠东风,通知分销机构带看客户,成交一套给两万,一二十家分销机构源源不断给你带客户,售楼部人潮涌动、灯火通明。

投资公寓的小散户,他们手里有一些闲钱,他们有过几套住宅投资经验,他们被限购。

他们按照投资住宅的经验投资公寓……三套组合拳下来基本已经被套路。

知名大V推荐

1、高端商务人群工作的周边

对公寓来说,承接高端商务区和商业区的居住需求,比承接大规模的劳动密集型岗位产生的居住需求,有更高的坪效。

比如银行、证券公司、外贸企业集中的高铁商务区,高薪白领多,对高租金也足够耐受,往往还是一个人住,公司附近的精装小户型公寓就是不二之选。

目前高铁商务区的精装公寓,月租金3000元以上的比比皆是,甚至不乏租金过万的高端公寓,而同样岗位数量巨大的西三环大学科技园区域,却支撑不起月租超过3000元的小户型。至于那些远离城市商务区的公寓,月租2000元已是极限。

所以,例如龙子湖湖心岛、高铁站东西广场的公寓,就比其他区域的项目更具备升值潜力。

2、地铁500米之内

租公寓的人,一般都是“暂住”心态,对小区配套和舒适性没什么奢望,但对公共交通的需求,却远大于住宅。在新一线郑州,只有地铁才具备真正的交通便利性,所以紧邻地铁,是提升租金和出租率的必要条件。

地铁运载的人流越大,公寓的潜在租客就越多。所以,离地铁站口越近,地铁线路开通得越早,租金也就涨得越快。

请注意,这里的“近”,特指步行不超过500米。在街头发传单的公寓项目,很多自称“地铁盘”,但你可以用电子地图量一下,如步行距离超过1公里,直接PASS,头也别回。

地铁公寓中的极品,就是双线地铁换乘站及地铁站直接入户的公寓。

来源:房东俱乐部、郑州楼市等综合整理返回搜狐,查看更多

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