慢慢阴跌的中国房地产市场后半场

原标题:慢慢阴跌的中国房地产市场后半场

这些年,中国房价连番暴涨世界有目共睹,刚需加投机性购房在强化市场单边预期,助力房价上涨,带动全民跟风购房上效果显见,在此过程中,市场预期上的单边看涨导致的恐慌性购房催生居民盲目举债、加杠杆,纷纷涌向楼市,造就房地产牛市行情的同时,居民财富不断耗竭,畸高的房价也对中国经济发展造成巨大伤害,实体不振,脱实向虚,产业调整乏力,结构性矛盾突出,过多的资金、资源被盲目配置到房地产领域,叠加政策调控本身的扭曲失当,由此造成对其他薄弱产业的抽血效应,经济发展严重不均,资源配置严重失衡,市场预期严重紊乱,价格信号严重失真,经济风险正高度集聚,向房地产领域集中并酝酿释放。

需要明白的是,在房地产领域高度集聚的市场风险,在我们当前的经济环境下,几乎不可能做到“软着陆”,因为我们没有任何可替代的产业与足够的政策空间对这一海量的风险资产进行一次“乾坤大挪移”,有序退出的同时,成功进行风险转换,嫁接到另一有足够市场容量与风险吸纳能力的新兴产业上。既然整个宏观经济形势,以及产业、政策空间不允许我们平稳有序地进行一次风险置换,那么面对这一前期多番积累而风险高企的庞氏市场,除了继续限购、限售、限价,以维持现有局面,同时倚靠“限售”,锁死市场流动性,暂时性地将高风险资产通过政策手段变相形成无风险资产,避免市场冲破零界点,衍生系统性风险,几乎无解。那么,面对背后如此险象环生的房地产市场,如果我们继续视若无睹,以为在形势足够可控的情况下,不会爆发市场性风险,而仍然抱持乐观的想法,坚信房价仍将在相当长的时间内保持上涨姿态,需要警惕,这种对风险的漠视失聪而造成的群体性麻痹将让我们对接下来的风险爆发变得毫无抵抗力。形势一到,再强大的政府,再海量的托市资金,都难以遏制和逃避对抗规律后的洪荒、后果。事实上,我们还没有真正的有面对和正确处理危机的经历和经验,因此对待潜在风险和提前应对风险的预案、举措都缺乏应有的思想、行动准备,以至于缺乏尊重规律和科学处理政府与市场关系的敬畏心态,而对行政手段过于热衷,或者是口到而实不至。

根据央行统计数据发现,2017年以来居民部门贷款占存款比例已经从54.24%增长至66.15%,由于这些年楼市疯涨,国民趋之若鹜,以至于贷款中的绝大部分都是用于家庭购房,因此从数据来看,居民部门家庭杠杆率已经处于极高水平;进一步,数据又对A股25家上市银行(无锡银行未披露个人住房贷款数据)个人住房贷款数据进行了统计,发现2009—2017年个人住房贷款规模从43,959.38亿元增加到了192,790.46亿元,期间复合增长率达20.30%,较GDP 11.39%的复合增长率高出近9个百分点,充分表明这些年房市的火爆行情,让房地产业及其关联产业对经济增长带来了实实在在的拉动作用,而这仅仅是在A股市场上上市的25家银行,如果考虑到我国庞大的银行规模近些年由于楼市高涨,由此带来对个人住房贷款的热衷支持,上述数据将更为可观,对GDP的拉动作用也将更为显著。接下来,为了印证这一拉动作用的具体贡献率,数据又进行了具体比对,发现2009—2017年A股25家上市银行个人住房贷款/GDP从12.59%上市到了到23.31%,如果对全国所有银行数据进行计量,相信这一贡献度将更高,充分证明了近十年来经济发展对房地产业的高度依赖。然而,高依赖的另一面就是高风险。

曾经,我们有大量的货币政策空间,利用加杠杆效应完成一次市场大繁荣大发展,然而随着加杠杆力度与依赖性不能逐步控制,并有序退出,人为的依赖性造成货币政策的滥用无度形成日后一发不可收拾的被动局面,不停加杠杆的背后便是今日去杠杆造成“硬着陆”,不但居民财富被耗尽,要用尽一生的努力去为房价飙升,盲目举债、加杠杆造成的房子买单,大量企业也因前期脱实向虚面临着抽血后的大病亏虚,居民入不敷出,企业垂死挣扎,政府税收将面临难以为继的艰难时期,整个社会都将为房地产的非理性繁荣集体买单,还要小心守护着行将就木的房地产面临猝死的僵局。

这一切,如果还不能让我们梦醒,警惕房地产变局带来的风险爆发,而理性看待当前的房地产,慎重入局,那么我们这个社会就真的陷入了集体性失智,而陷入“购房庞氏陷阱”了,最终,留给我们的就是市场终将惩罚那些盲目举债购房的无辜的人们。

房地产的后半场,可以预期,必然是前期各种“限”字政策的放开,与房地产市场预期的理性成熟,形成稳步有序的演化过程,伴随这种演化历程的,其实是一场慢慢阴跌。返回搜狐,查看更多

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