一线城市房价的下跌意味着房地产市场拐点的来临

原标题:一线城市房价的下跌意味着房地产市场拐点的来临

国内房价真正进入加速上涨周期是在2015年“330”政策之后的几年,这个阶段也是中国居民加杠杆的阶段。房子对于中国老百姓来说真是太重要,连去库存都能是在涨价的过程中完成的,这也算是人类经济发展史上一朵奇葩。

在国内,对于具有强金融属性的“房子”,其加速上涨的特征和表现也会如同金融产品一样。有过股票投资经验的投资者就会知道,往往牛市后期都是加速上涨完成的,如今的中国房地产就有这样的征兆。2015年至今,也不过4年的时间,这个加速上涨的过程似乎已早已完成,现在房价形成下跌趋势的迹象,房地产的浪潮似乎真的要退出了。

如果有去观察中国各城市房价上涨的规律,会发现一般都是先从一线城市开始上涨,然后开始向二线城市传导,再向三四线城市,最后向县城、镇乡蔓延,然后这轮房价的上涨周期也就结束了。除了上涨会呈现这样的规律,下跌也是一样,都会是从一线城市开始的,但三四线及以下的城市下跌可能会更快

站在当前的时点上,我们去观察一线城市房价表现,正是开始向大家证实中国的房地产的拐点已然形成,未来房价或许处在一个长期的慢速下跌周期。我们仔细去分析一下北上广深商品住宅成交均价趋势图,可以看出:

1.北京商品住宅是在2016年底达到成交量阶段性高峰后,开始急速下降,成交价格在2018年底创历史新高后,开始下跌,到目前为止还没有止跌的迹象;

2.上海商品住宅市场,成交量基本上也是在2016年底达到阶段性高点后开始一路下降之后就震荡,成交价格在2018年下半年创历史新高后一路震荡下跌

3.广州商品住宅市场,广州市场相对于其他一线城市有点差别,广州在很长一段时间价格运行平稳且明显低于其他一线城市的均价。但是在330政策之后,开启快速补涨行情,基本上也是在2018年下半年达到历史高点后开始下跌,尤其是进入2019年下跌幅度加大;

4.最后我们来看看被认为最具潜力的城市——深圳商品住宅市场,深圳商品住宅成交价格是在2015年330政策后反应最敏感的,上涨最快最迅速,在2017年底就达到了历史高点,然后轻微下跌后开始高位平稳运行。

纵观以上一线城市房价的表现,我们可以看出:

(1)北上广的房价在330后走势基本上趋同,先上涨到2018年下半年见顶后开始下跌,而且这种下跌趋势还没停止的迹象(在这个时段买房的人可以回忆下自己的买房时点,是不是踩在了最高点?);

(2)而近年来经济表现优等生的深圳房价在330后快速上涨见顶后开始微跌,之后就一直平稳运行。深圳的房价之所以这么坚挺,与近些年来不断的利好加持有很大关系,让人们对这座城市的期望和预期越来越高

按照中国房价的运行规律,一线城市的房价如果形成下跌趋势,基本上意味着房地产的浪潮即将退出。这里不得不再说一下从市场逻辑来看,中国房地产市场的拐点也早已到来。不管是大家耳熟能详的“短期看金融、中期看土地、长期看人口”的理论(金融市场不再支持房地产融资、土地市场供应已经饱和、人口增长的拐点已经形成),还是市场基本的供需理论(2019年人均居住面积39平方米),这些理论的论据均支持房地产市场向下的拐点来临。

诚然,我不否认中国房地产还有一些结构性机会,但是我觉得这个机会还是比较小的,只是存在一些城市或是部分城市的一些区域。这种结构性的机会不改变对市场总体趋势的判断。返回搜狐,查看更多

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