楼市进入转折期,马云预言要成真?楼市大局已定,孙宏斌一语中的

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最近两天,一股冷空气来袭,全国大范围迎来气温降低。对于房地产市场而言,当前的温度也如同这天气一般,透露着一股凉凉之意。其实,随着房地产调控逐步深入,很多人都想知道,这场降温到底会持续多久呢?如果从2016年开始算起,本轮楼市调控已经持续了三年多,按照以往的经验来看,伴随房地产市场热度逐步下降以后,调控也将慢慢接近尾声,但这次明显不一样,大家都有深切感受。在笔者看来,短期内楼市调控仍然不会结束,而且房地产市场已经进入到了转折期。

当前房地产市场出现4大现象,预示楼市已经逐步进入转折期

第一,国家统计局发布最新房价数据,房价涨幅环比全部回落。

11月15日,国家统计局发布了2019年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据,其中透露的转折信号十分明显。总体来看,无论新房还是二手房,一二三线城市的房价环比涨幅全部都出现了回落。具体来看,依照比较能反映楼市现状的二手房数据,10月降价城市数量达到35个(1月17个、2月14个、3月10个、4月12个、5月11个、6月20个、7月20个、8月20个、9月28个),这意味着一半的城市都在下跌,而且这是最近4年多以来的最低点,其中济南、西安和岳阳三城市领跌二手房,跌幅达到0.7%。

第二,房地产信贷政策仍旧从紧,房地产行业正在迎来大洗牌。

在楼市有这么一句老话,要看房价是涨是跌,要看信贷是松是紧。房地产作为资金密集型行业,从拿地到销售,每一个环节都离不开资金加持,而一旦信贷政策收紧,短期内大型房企还可以通过降价促销来回笼资金,但中小房企则可能面临行业洗牌,根据人民法院公告网数据显示,截至到10月31日,2019年已宣告破产的房地产相关企业数量超过400家。此外,对于购房者而言,目前LPR一直保持平稳,房贷利率也并未发生太大变化。笔者认为,高周转、高杠杆、高负债一直是房地产行业的主要特点,在防控金融风险的大背景下,未来去杠杆还会继续,所以信贷政策仍旧难有放松的可能。

第三,土地市场量价齐跌,房企拿地已经开始逐步回归理性。

房价和地价是面包和面粉的关系,讨论房价必然离不开对地价的分析。根据易居研究院发布的40城土地市场成交报告显示,10月份40城土地成交面积环比下降7.9%,土地成交均价环比下跌3.8%,出现了量价齐跌。此外,在土地溢价率方面,40城土地成交溢价率为14.3%,环比下降2.4%,连续4个月下降。在笔者看来,量价齐跌意味着房企拿地更加理性,而与以往地王频出相比,如今土地市场已经开始回归理性。此外,在加快发展租赁住房市场的背景下,要求房企自持土地用于租赁建设也成为一种趋势,这同样意味着土地市场正在迎来转折变化。

第四,国家早已明确了态度,房地产这把夜壶不能随便提了。

过去十多年,房地产一直在国民经济中扮演发动机的角色,吸引了大量社会资源和资本流入,重要地位不言而喻,但根据中国社科院发布的《中国城市竞争力报告No.17:住房,关系国与家》显示,房地产与经济增长存在倒U型关系,2018年表面上房地产投资对经济增长占据0.6%左右的带动贡献,但对经济增长的综合贡献已由正转负。因此,最近这两三年,国家逐步定下三个基调:房住不炒、不再把房地产作为短期刺激经济的手段和推动房地产长效机制建设。显而易见,摆脱经济对房地产的依赖,推动脱虚向实已经上升到了一个新高度,房地产这把夜壶不能随便提了。

楼市进入转折期,马云预言能否实现?孙宏斌一语中的

伴随楼市进入转折期,最近马云“房价如葱”的观点再次被大家讨论起来,很多人甚至对“葱价房”多了一些期待,马云预言真能实现吗?笔者认为,距离马云发表“八年后房价如葱”的观点,已经过去两年了,6年后房价就跌如葱价显然不现实,虽然鹤岗、玉门、乳山等城市已经出现了一二十万、甚至三五万的房子,但这仅局限于个别城市,而且马云所说的跌如葱价本意主要是向年轻人喊话,呼吁年轻人不要着急买房,因为未来房价不会大涨了,等到租房市场成熟了,住房也会更容易了。因此,就全局来看,未来房价调整仍会继续,但平稳则是主流。

对这个问题,融创董事长孙宏斌的观点更加一语中的。针对未来的房地产走向,他用14个字表露了自己的态度:行业地位很重要,应该理解新形势。那么,如何理解这14个字呢?一方面,他表示房地产相关行业在GDP中占30%,加上房地产抵押等形式,行业贷款要占50%,所以行业地位很重要,言外之意房价大跌显然不可能。另一方面,他表示,过去十年,房地产规模从3万亿增加到15万亿,接下来就是从增量市场向存量市场转变,所以房地产不会再像以前那样好做了。此外,他还提醒,降负债和控风险还会继续,本轮调控是长期行为,大家不能存有侥幸心理,言外之意大涨也很难再出现了。

基于以上分析,楼市两大趋势十分明确,买房还是再等等已经摆明

第一,双向调控、一城一策将成为调控常态。也就是说,在稳地价、稳房价、稳预期的调控目标下,不管是调控加码还是止跌令出台,房价变动的逻辑已经基本清楚了,那就是房价可以在合理范围内波动,但大涨大跌不现实。显而易见,房价保持不涨或者微涨,持有过多房产可能会亏本,这对投机炒房客和多套房群体来说不是一个好消息。反之,对于纠结要不要买房的刚需或改善来说,在打折促销的大环境下,遇到高性价比房源的概率大大增加了。

第二,伴随长效机制来临,楼市将持续进入转折期。一方面,楼市将告别两年调整三年上涨的格局,进入房价长期平稳的新阶段。另一方面,伴随共有产权、租赁市场的发展成熟,特别是在教育、医疗、养老、社保等方面逐步实现同权后,买房和租房之间的差距可能会越来越小,到时候必须买房的观念也将出现转变。总而言之,可以预见的是,在调控组合拳的作用下,未来行业会更规范,市场会更理性。返回搜狐,查看更多

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