退出部分项目 蓝光发展的杠杆加不动了

原标题:退出部分项目 蓝光发展的杠杆加不动了

房价不涨,成本不降,销售不畅,职业经理人还要从中黑钱。

逼得地产商个个想成为马良,梦想拥有一支出神入化的神笔。

古有望梅止渴,今有长沙地产商“画地为湖”,湖水上还架着小桥。曾经有个大佬说,20多层以上的楼盘,没有居住环境可言。

长沙的北辰实业(601588.SH)画的湖水,让高处居民赏心悦目,到了楼下却没有水面,而是蓝色涂层,也增加了居民活动面积,可谓一举两得。

这种欺人欺己的情况,在债券市场也正在上演。

2015年、2016年流动性宽松时期,大量地产公司债发行,期限一般为“3+2”年。即到了第三年,地产商可以选择回购,也可以调整利率吸引投资者继续持有。

债券投资者也可以选择回售,或以新的利率再持有两年。

2018年、2019年,地产商的公司债进入回售高峰期,恰逢今年又是流动性紧缩年,地主家也没有余粮,地产商当然希望这些投资者,最好别回售。

“最好别回售,回售就是违约。”这句话正成为投资者的梦魇,欠钱的果然是大爷。

曾经富可敌国的万达,也有6笔一共250亿元的债券,在2019年进入回售期,万达成功劝退了几笔债券的回售,但也付出了上调利率的代价。

万达这类龙头企业,公司债利率一般介于4%-5.5%之间,当然也有4%以下利率的高信用公司存在,一般都是国企。

回售还是持有,投资者之间陷入两难境地。立即回售,将加大一些企业流动性困难,最坏情况是立即违约;不回售,谁也不敢保证两年后,企业情况不会变得更糟。

这是一场赌博。从某种程度来看,债券投资者对企业的不同态度,无意间透露了企业的信用状况。

几天前,四川“地产一哥”蓝光发展(600466.SH)发布公告称,其早前发行的“16蓝光02”债券,在今年9月份到了回售期。

“16蓝光02”发行规模10亿元,期限为“3+2”年。蓝光发展先是放弃回购,然后将该笔债券票面利率罕见提高235个bp至7.6%,以吸引投资者继续持有。

结果显示,所有投资者不给面子,都选择回售,金额为10亿元;经过一个月的寻找,蓝光也没有找到新的接盘者,该笔债券转售金额为0元。

蓝光此类公司债券,投资者一般为银行,此次蓝光债券遭“冷遇”,意味银行对地产债券的不看好。不过从同行发行债券情况来看,银行更多是对蓝光发展的不看好。

差不多的事情,也发生在“16蓝光01”债券中。“16蓝光01”与“16蓝光02”在2016年9月相继发行,“16蓝光01”发行规模为30亿元,期限同样为“3+2”年。

此前投资者对“16蓝光01”的回售金额达23.77亿元,蓝光发展同样上调票面利率190个bp至7.4%,最终也仅转售出6.88亿元。

蓝光债券的利率,在国内公司债券中已属高位。当然也有更高的,比如蓝光发行的美元债,利率高达12%。

蓝光发展发行的债券,投资人正变得越来越谨慎。

“19蓝光01”债券发行规模为不超过25亿元,最终发行只有11亿元;“19蓝光02”债券发行规模为不超过14亿元,最终发行只有11亿元,且投资者选择了“2+1”年期限,而不是固定3年期限。

蓝光只是地产公司债里的一面镜子,一些没有上市的房企,债务违约更加隐性。不过,他们都有一个特点,这几年杠杆加的太重,与市场博弈失败。

从财务数据来看,蓝光发展历来是高杠杆运行,2015年是一个加大杠杆的时点。这一年,蓝光发展成功借壳上市,融资渠道彻底打通。

杠杆效应立马显现。2016年,蓝光发展的拿地金额,经营、投资、筹资活动净现金流,都出现了较大变动,直接起因是拿地规模的增大。

到了2017年,经营活动净现金流转负为正,在于销售规模突破性增加;而投资活动净现金流高达-95.26亿元,则在于蓝光发展不再满足于公开土地市场拿地,转向通过股权收并购方式获取。

在2018年全行业降杠杆的时候,蓝光又成为主动加杠杆的少数派。这一年,蓝光负债总额突破千亿元,而市值却不足200亿元。

这个时候,如果蓝光把买来的土地,迅速开发入市销售回笼资金,可能就成为“高周转”的典范,也可以顺利实现千亿规模。

遗憾的是,蓝光买的地大部分处于三四线城市,受到楼市下行影响最大,蓝光的资金链前所未有的吃紧。

在蓝光内部,现在已经开始在反思,一些冷门城市的土地应该退掉,一些长周期的旧改项目应该放弃,不惜一切代价加快项目销售。

以蓝光最为看好的华南地区而言,蓝光就将放弃湛江项目,惠州有些旧改项目也将退出,深圳项目是否退出还在研究待定中。

从四川起家的蓝光发展,从不满足于四川地产一哥的地位,在2012年突破百亿元销售额时,蓝光的老板杨铿就喊出了千亿目标。

今年前三季度,蓝光发展地产业务实现了855亿元的销售额,距离千亿仅一步之遥。对于1992年从国企领导职务上辞职“下海”的杨铿来说,这一天的到来实属不易。

2018年,杨铿开掉了一批职业经理人,他们的离职原因均是个人原因,但明眼人都知道:业绩不及杨的预期。

杨铿自己明白,“如果房地产业以前是在高速路上行驶,那么在新的形势和环境下,的确非常像在川藏路上前行。”蓝光的新战略是实现“高质量增长”。

下属当然明白老板的心思,杨铿的首席执行官就曾解释“高质量增长”的标准:高杠杆、高权益性、高周转、高度标准化、高溢价、资源结构调整、高调性、高度强调品牌策略、高度树立代工代建品牌等。

到了2019年下半年,明显可以看出蓝光放缓节奏,原本全年计划土地投资额为500亿元,前三季度也仅花出去200多亿元。

蓝光的新战略已变成坚持“中而强”,规模与利润并重,实现高质量增长。

不甘于“小而美”,“大而强”又不可得,蓝光的杠杆实在加不动了。地产商毕竟不是神笔马良,财务报告不是画出来的。返回搜狐,查看更多

责任编辑:

声明:该文观点仅代表作者本人,搜狐号系信息发布平台,搜狐仅提供信息存储空间服务。
免费获取
今日搜狐热点
今日推荐