该政策,改变了这一圈城市的命运!

原标题:该政策,改变了这一圈城市的命运!

中国有19个城市群,然而真正像东京圈一样实现无缝连接和多城一体的城市群,并不多。即便是长三角和粤港澳,城市与城市之间,也存在着一定的断裂。

这其中一个很重要的原因,便是各城市之间的利益归属,很难达成同一化。

举个最简单的例子,我们看深圳2030年的地铁规划,即便到了十年以后,东莞凤岗段和惠州惠阳段,仍然是虚线,并没有落实的规划。

深圳10号线宁愿绕过凤岗,从平湖转个圈到大运,也不愿意穿过东莞的地界,深圳14号线宁愿到沙田戛然而止,也不愿意多修一段连接惠阳。

然而,最近的一则政策,让一切即将改变。

2019年11月18日,深圳市交通运输局发布:关于开展《深圳建设交通强国城市范例行动方案(2019-2035年)》公众咨询活动的公告。

其中对城市群的连接互通,做出了硬性的规定,也是对国家大力推进城市群战略的一个积极响应。

环深的地铁要来了

《方案》指出,深莞惠都市圈跨市出行已逾百万人,然而交通联系仍然只以公路为主,轨道交通严重不足,亟需优化。

久久没有消息的环深地铁,终于确定要通车。

深圳地铁10号线到凤岗,11号线到长安,14号线到惠阳,22号线到塘厦,都将确定开建,实现城市联动发展。

尤其提到了,与莞惠核心区的通勤,必须实现半小时直达。

我们团队也在17年末的时候预测过大湾区的发展,一定会加强轨道交通对各个城市的连结。

那么,这种政策利好,会对哪个区域的房产价值,影响最为明显呢?

我想,无疑是惠阳。

为什么是惠阳?

其实,去惠阳看过的人都会发现,那里供应量很大,房子很多,像种草一样密密麻麻的遍布在城市各处,恐怕不值得一买。

许多人都是看到了这个画面,从而唱空惠阳,不敢出手。

不过,也还好是这个直观的原因,让深圳外溢的刚需们和有投资意向的投资客们一直持币观望,导致惠阳现在保持在一个比较低的价格。

大多数人只看得到惠阳现在房子的数量,却了解不到背后的成交数据与价值逻辑。

这样也好,惠阳就成了很多人看不到的价格洼地。

2018年,惠州一手商品房,均价11200元/平方米,销量17.6万套,成交面积同比增长1700万平方米,创下惠州近10年的成交高峰。同时,它也是整个大湾区的成交量冠军,是隔壁深圳的6倍,东莞的4倍,成为整个大湾区楼市最热的城市。

这个热度来源于哪里?我们再看一组数据。

2018年的惠州购房者中,现居地为深圳的占比59%,东莞占12%,惠州本地购买者只占了21%。有8成的购房者都是来自外地,尤其是深圳占比高达6成。

因为,惠州不仅是作为深圳后花园的环深城市,承接着大量深圳的外溢居住需求,还是粤港澳大湾区9市中的重要一员。它面向的购房群体,不仅仅是当地的470万人,还有深圳、东莞,整个大湾区东岸2500万人的潜在需求。

坪山新房价格超过4万/㎡,凤岗新房价格超过2.5万/㎡,而惠阳的新房均价才1.3万/㎡。整个东岸离深圳最近,价格相对最实惠的就是这里了,不买这买哪呢?这就是人民用脚投票的结果。

你可能会认为,深圳客都不是外溢刚需,而是过来投资的。

关于这个问题看看惠阳的空置率就行了:

工作日的晚上,惠阳绝不黑灯瞎火,睡城的定位已经慢慢形成。

白天,即便是新建不久的商品房,也逐渐挂起了晾晒的衣服。

深圳的人太多了,刚需不外溢是不现实的。

他们可以选择纯粹的双城生活,早上在惠州南站坐7点34分的G6343,8点就可以到深圳北。以后地铁开了,将会更加方便。

他们可以选择“5+2”的周末回家生活,周中在深圳好好工作,周末回到自己的家中,安心陪伴老人孩子,享受生活。

尽管不得不承认,惠阳目前的经济实力并不强,但随着人口导入和湾区融合,有人的地方不可能没经济,你允许,决策者也不允许。

从2013年截止到2017年4年时间,惠阳共引进工业项目302宗,其中213宗是深圳公司投资的,占70.53%,这批项目包括喜德盛自行车、德国骏马化油器等一批高科技项目。

这些产业直接推动了惠阳基建和配套的发展,今时今日,你已经可以在惠阳看到如此现代的城市面貌,和完全不输大城市的商业水平。

惠阳也有坑

有洼地就有坑,这是任何投资的普遍规律。当机会出现时,谁都想来捞一笔。

拿惠阳大亚湾两个区来讲,很多一些非常偏僻的项目,比如像惠阳三和经济开发区,大亚湾澳头,甚至是星罗棋布散落在大惠阳一些山水田园角落的房子,都在拼命出货。

这些地方,可能十几年都难以发展过去,如要置业,是非常危险的。将来如想转手,势必非常困难。

其实,这里还要强调一点。在这个横盘的大时代,不管在全国任何一个城市买房,没有5年时间的思维,你都很难收到高收益。惠阳和大亚湾的同样如此,即便是好的区域,没有5年,你连卖都不好卖。

然后就是学区,放弃了深圳的教育,咱可不能放弃惠州的教育。

惠阳高铁站旁边某个楼盘,不仅房价卖得贵,单价卖到一万七八,而且入住率非常高。一方面和小区环境,还有产品定位有关,另一个非常重要的因素,就是小区配建了优质的教育配套,其小学就是华师附小。

所以,惠阳投资一定要考虑学区,将来大湾区外溢过来购置二手房的人群,也一定会考虑到自己小孩的教育。也许现在惠阳好的学校还不多,但将来决策者配建教育资源,一定会选择惠阳最核心、入住率最高的板块,我这里比较推荐白云新城。

晚上的逆高峰期,我们从惠阳开往深圳南山大冲商务区,走南坪快速一路畅通无阻,用时只有56分钟。

当然,你反着走肯定没这么快,因为晚高峰的深圳全部是回惠阳的,肯定堵。

这56分钟的房价差价是多少呢?

惠阳新房1.3万/平,南山10.5万,价差是足足7倍!1个小时的通勤时间和9万/㎡的房价差距,如果是你,你会怎么选择?

我可以毫不避讳地告诉大家,我早在一年前就选择了惠阳。

一句话,自己不买,怎么敢推荐给读者?!返回搜狐,查看更多

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