这座网红城市,IP会不会炒得有点过?

原标题:这座网红城市,IP会不会炒得有点过?

说到炒IP,粤港澳大湾区绝对是今年的最热IP,现在只要和湾区扯上关系的,都能拉出来热炒一番。而这里边有个城市,IP最热,概念最多,炒的最凶,堪称湾区网红城市,这个城市,名叫珠海。

珠海有IP罗列如下:

珠江西岸核心城市、省级副中心城市;
港珠澳大桥、深珠通道;
横琴自由贸易试验区、粤港澳创新高地;
中国十佳宜居城市、2018中国空气质量优良城市TOP10、中国海滨城市 、新型花园城市
……

珠海在过去就贵为经济特区,如今在大湾区协同一体化的大背景下,作为唯一在陆路同时与港澳相连的城市,获得国家极大的重视和扶持。尤其是横琴自贸区,领导人的几次到访考察,足见其重要程度。

然而,抛开一些远景的宏大设想,“网红”珠海的现状又是如何呢?让我们今天关滤镜、去美颜、卸浓妆、擦口红,一窥珠海的真容。

一.“小马拉大车”

其实在大湾区内部几个城市之间也是有分“派系”的:珠江东岸的深莞惠、中部的广佛肇、西岸的珠中江。

这三个经济圈设定是《广东省十三五规划纲要》提出的,早于《大湾区规划纲要》,但目前的区域经济形势、区域间的协同合作活动,都仍处在该划分的框架之内。

君不见,深圳的外溢人口去惠州买房,东莞接收了深圳的华为;广州的地铁线修到佛山,而佛山的制造业也通过广州出口外销。

广佛肇、深莞惠都有广州和深圳作为天然的、当仁不让的核心,那珠中江呢?珠海能当这个核心吗?

珠海确实被封为“珠江西岸核心城市”,但是以它的实力并不能服众。我们看一看珠海的基本面数据。

让我们异常吃惊的是,珠海的常住人口、户籍人口、行政区域面积三项,都排在广东省21个地级市的最后一名。它的常住人口甚至比云浮、阳江、潮州、韶关这些四线城市都少一大截,更遑论456.2万人口的江门和326万的中山。土地面积和邻近的中山包办全省最后两名,还没到江门的1/5。

而论及GDP,珠海也并不出众,全省排名第9,落后于第6的中山,也落后于同为省级副中心城市的湛江,仅以微弱优势领先江门(事实上珠海仅在18年超越江门,在此之前珠海在珠中江垫底)。

人口、土地、GDP均不占优势,你珠海凭什么领头珠中江?就因为你是特区吗?至于再远的粤西地区,珠海就更加发挥不了辐射力了。

我们不否认珠海的经济质量(人均GDP全省第二),但是体量太小,规模效应不足,对于担当“领头羊”重任是很困难的。让珠海领头,无疑是“小马拉大车”。

二.左右徘徊,摇摆不定

再说产业。40年前的珠海和深圳同时起跑,40年后差距咋就这么大呢?

最简单粗暴的解释是香港和澳门的差距——香港前期有大量劳动密集型产业让深圳、东莞承接;而澳门,经济结构单一,博彩业严重挤占其他产业,更何况博彩业没法外溢给珠海,这就造成珠海制造业的先天薄弱。

另一方面,改革开放初的珠海拒绝了大量污染性企业,这固然保护了环境和绿化,让如今的珠海成为知名的宜居城市,但这意味着失去了初期资本原始积累的黄金机会,直接造成了珠海的落后。

如果说珠海继续以“小而精”的宜居城市名头发展下去,倒也可以。但是人嘛,哪有不纠结的时候,城市也一样。

看着东莞、佛山、中山制造业红红火火,珠海贵为经济特区,怎能甘为人后?于是几十年来,珠海因为种种原因,产业定位摇摆不定,在“做大做强”和“小而精”之间左右徘徊,直到如今这个问题也尚不明确。

如今的珠海,产业结构不够优化,支柱行业作用不突出。六大传统产业里,只有家电电气(依靠个别大企业)和生物制药算是小有名气。

更重要的是,珠海太依赖房地产了,房地产投资占固定资产投资40%。关于珠海房价的问题,我们接下来还会单独说。

三.区位短板,交通瓶颈

在与澳门产业结合不紧密的情况下,珠三角内部的交通显得尤为重要。

然而,一个不常被提及的事实是,珠海处在华南地区交通网的“末梢”上。

这是华南地区高铁线路图。众所周知,广州是公认的华南地区交通枢纽,在铁路时代是,在高铁时代也是,广州负责连通粤东、粤西、粤北,以及湖南、湖北、福建、广西、贵州等南方省份。

我们看到,珠海不处于广州与任一地区的交通连线上,与之形成反衬的是江门跟肇庆——江门连通粤西各市直通湛江,未来还将与北部湾相连,因此江门也在打造“大湾区西翼枢纽门户城市”;肇庆连通广西、贵州,定位为连接大西南的枢纽门户城市。

反观珠海,2012年通车的广珠铁路几乎是为珠海一家专门修建的。并且这是一条姗姗来迟的铁路,在此之前,珠海是没有铁路的。所以在过去的二三十年,珠海的发展一直受区位所限,交通的瓶颈让珠海尝遍了苦头。

再说市内交通。不得不说,珠海的行政区划是一个很奇怪形状。

整个城市被河流分成两块,东边的香洲、横琴和西边的斗门、金湾,然后中山的坦洲、三乡从中间直插腹地。然后各区域间又被山地分割的七零八碎,散落各方。

基本上你看不到珠海的城市中心在哪里,各个片区各自为政,自成体系。作为主城区的香洲,不仅辐射不到其他区,就连自身的唐家湾、拱北、吉大、湾仔也与中心区域分割。

这种城市形态,天然的造成各区差异极大,西部的斗门、金湾发展极度滞后,房价也呈现显著梯度。更要命的是,一直以来只有一条珠海大道连通珠海的东西部,两边联络十分不便,珠海大道上堵车简直是家常便饭。

过于依赖珠海大道,以及没有地铁、缺乏立体交通等问题叠加,让珠海成为全国闻名的拥堵城市。

没有大城市的命,却得了大城市的病。

四.宜居城市≠旅游城市

珠海是个宜居城市,这事儿全国人民都知道。

珠海环境好,空气好,气候好,人流少,节奏慢,风景优美、山清水秀、鸟语花香;珠海是养老胜地、花园城市、幸福之都、浪漫之城……这些咱都不否认。

有人说:珠海不只是珠海人的珠海,而是全国人民的珠海。珠海将承接的是全国人民的养老、休闲、过冬需求。

如果说,珠海要与同样卖宜居城市IP的云南、海南岛竞争的话,首先海南全境处在热带,气候方面比珠海更胜一筹;另外,珠海的旅游休闲资源似乎和海南、云南相比,处在劣势。

说到海南,第一反应立马是阳光沙滩游艇,海鲜椰子菠萝蜜。因为海南是中国唯一全境处于热带的省份,因此有其得天独厚的热带旅游娱乐资源。说到云南,大理的苍山洱海、丽江的丽江古城、西双版纳的原始森林和民族风情,还有石林、玉龙雪山、泸沽湖都是独一无二的文化旅游标杆。

那珠海有什么呢?珠海最著名的是情侣路和渔女像。

(情侣路)

不过说句实话,渔女像拍个照就完事儿,而情侣路开车走一路就没了,并没有太多附加的休息娱乐价值。

另外的,珠海还有圆明新园,不过现已门可罗雀;梦幻水城只开张半年了;长隆海洋王国也比不得广州番禺的长隆出名。然后,就没有了。

(圆明新园)

(珠海长隆)

还有,珠海作为沿海城市,没有像样的海滩景观,确实有点说不过去。

既然要吸引养老、过冬的潜在需求,我来这要有地方玩啊!如果空有好山好水,然后好水好水好无聊,拿什么吸引别人?

当然,现状不足就等于后发潜力,只要加快发展珠海的旅游还是可以赶上的。

五.房价比二线省会都高

以下目前珠海的房价水平。我们会惊奇的发现,区区珠海房价比很多二线,甚至新一线城市都高。

(来源:中国社科院财经战略研究院)

截止2019年8月,珠海房价排名全国第11。前10名除了三亚和厦门,GDP都是它的两倍有多。而珠海的后面,有天津、苏州、武汉、济南、郑州、西安、成都。

各区分别来看,郊区斗门仅有1字头,拉低均价,但斗门本身的投资价值也不高;被国家寄予厚望的横琴则已经攀升到四万,甚至五万的水平。

最让人不可思议的是身为郊区的金湾,仗着有“金湾航空城”的噱头,竟已涨到2.6万的均价!要知道金湾还什么都没有,周边大片大片的空地。

这样的价格,明眼人都能看出,以一个人口180万的城市无法达到。即便有休闲养老的需求在,但这里面更多是投机炒作的成分。

前文提到,珠海发展过于依赖房地产开发,房地产挤占实体经济严重。没有实体经济,年轻人收入上不去,一个月四五千的工资,靠什么支撑房价?而畸形的房价收入比,又如何能吸引新增人口流入?

再者说,房价不友好,宜居城市宜居在哪儿?要知道除了三亚,其他旅居城市如海口才1.5万,昆明才1.2万,西双版纳、大理、广西北海在过冬的北方人民眼里就更是白菜价。

六.珠海的过去、现状与未来

虽然说了很多珠海的不足,但其实这篇文章不是劝大家放弃投资珠海。

站在更高的层面讲,国家之所以发展大湾区,除了经济因素,还有一层考量是如何让港澳融入内地的发展,而珠海又是完成这一目标的关键一环。

所以在这个因素的推动下,珠海的未来是有无限可能性的。

港珠澳大桥已经通车,虽然目前人流不多,但未来将产生多大的经济效能,没人敢断言。横琴自贸区,目前仍在萌芽阶段,但原先只有博彩业的澳门如今已经在研究“澳交所”了,横琴能否乘势而上?还有,深中、深珠通道日后将为珠海带来多少深圳的外溢?尤其通道出口的唐家片区,又会不会成为深圳的新一座睡城?

其实,这篇文章想告诉大家的是珠海的过去和现状。在改革开放的前四十年里,珠海虽贵为经济特区,但因为种种原因,错失许多机会。

珠海基础还很薄弱,发展的并不理想——至少没有很多人想象的那么好。而现阶段的珠海,价值潜力也已经有部分提前兑现,因此短期而言珠海的溢价空间不会很大。

当然,现状不足就是改善空间大。珠海的关键,在于找准自己的定位,潜心发展,不能再走依赖房地产开发、过度炒作的老路。

相信在国家政策的扶持下,珠海定能革除弊病,迅速发展,成为珠江西岸的明珠。从长期来说,本人对珠海的前途保持谨慎的乐观。返回搜狐,查看更多

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