新区崛起还是沦为鬼城?差别在于这4个关键点!

原标题:新区崛起还是沦为鬼城?差别在于这4个关键点!

围棋最大的魅力在于,它能在有限的361子棋盘中,创造出无限可能。

如果围棋棋盘是无限的,反而棋子的布局和变化,就没那么引人入胜了。

本来,中国的新区也是有限的。从最早的浦东新区,到后来的深圳经济技术开发区,当时的新区并不多,咱们集中力量干大事,为中国经济的腾飞创造出无限可能。

可现在,中国有超过3500个的新区,眼花缭乱不计其数。这么多的新区,反而对经济增长的贡献并没有那么大,有时候花费大量的人力物力去规划,更是一种资源的浪费。

更加浪费的是,有些人花了一生的积蓄在新区购置了一套房产,结果却住到一座“鬼城”中,配套全无人烟罕至,根本不知道要规划到猴年马月。

买房前,置业顾问,一顿介绍猛如虎;入住后,恍然发现,新区杂草一米五。

那么,中国这么多新区,到底该如何选择呢?

为什么要搞新区

1990年4月18日,国家宣布开发开放上海浦东,1992年,浦东新区正式成立,标志着我国第一个国家级新区在城市发展的舞台中登场。

起初,设立新区的目的是聚集产业,聚集人口,以达到规模经济的效应,更有利于城市经济发展。

但不知道从哪一天开始,新区的开发有些变味了。

也许是中国房地产开始成为支柱产业的那一刻,也许是中国一个又一个新区发展成功的那一刻。

越来越多的空谈和概念浮现于置业顾问的激光笔之下,新区变成了房产升值和价格洼地的代名词,而不再是纯粹的经济开发区。

现在,连一个十八线县城都恨不得搞出个什么产业园开发区,随后出现的场景,可能是5年后工地外围的广告纸都发黄了,新区建设还没个影子。

那么,为什么现在的新区越来越多呢?

无非4个原因。

1. 老城基建落后

矗立在马路正中间的电线杆,双向只有两车道的主干道,无处不在见缝插针的城中村,摩肩接踵狭窄无比的人行道,落后于现代审美的发黑老建筑。。。

以上五个场景,是我们经常可以在老城区见到的。其分别对应着公共设施安全、交通拥堵情况、土地利用效率、人口承载能力和当代市容市貌,老城区在这些方面已经逐渐跟不上时代,而解决这些问题的最好办法,就是开发新区。

2. 推进城镇化

积极推进中国城镇化建设是每座城市义不容辞的责任,然而一下子就让进城人民购买核心区的房产,无论放在哪个年代都是不可能的事情。

这个时候,新区就是一个不错的选择,各种配套虽不如主城,但房价一般也便宜不少。许多早期进城的人,都享受到了新区发展的红利。

另外,有的新区可以连接郊区与主城,有的新区可以扩大城区面积,有的新区可以合村并城,有的新区可以撤县建区,这些,都是推进城镇化的可靠手段。

3. 财政收入

当新区房价有过一轮上涨后,土地价格就会水涨船高,城市便会有更加可观的财政收入。

这种“新区土地财政”的模式,让部分城市尝到了甜头,许多欠发达城市和县城便纷纷效仿,规划新区。但其实新区发展的根本逻辑还是在于产业和人口,一些城市实力弱反而大且空的规划,最后都沦为纸上谈兵。

4. 性价比更高

老城区某土著棚户喜闻拆迁消息,疯狂借钱加盖3层。。。

你可能经常听到这样的新闻和故事,因为在中国,城市付出的拆迁成本高是众人皆知的事情。

规划新区,不仅可以节省棚改资金,还可以从零开始做出更合理、更符合现代节奏的规划。在白纸上绘画,总比在报纸上涂改要容易。

曾经的前海湾,满是空地:

新区的诸多优势,让不少新区在上一轮房价行情中,涨幅跑赢核心老城区,尤其是二线城市,这种现象尤为明显,比如武汉的光谷、郑州的郑东、长沙的湘江、成都的高新、杭州的钱江等等,都是价值高速增长的新城区。

不过,并不是所有新区都能建设成功。在这个浮躁的时代,新区的概念多于实际,开发商也将计就计,再增添几个概念然后捞一票走人。选择新区,一定要从以下几个方面,谨慎考虑!

新区怎么选?

1. 选择有产业的新区

任泽平曾用五个字概括了中国的人口流动:“人随产业走。”

有产业就有收入,有收入就有年轻人,有年轻人就有买房需求。

新区的价值增长逻辑也一样,一切的交通、基建、配套都得建立在钱和人上,而钱来自产业税收,人来源于产业岗位。

所以一个新区能否搞得起来,就看它的产业能否搞得起来。

可以从以下几个方面来判断:

1.1企业入驻信息

可以在新区的官网、当地人民政府网搜索以及所有信息渠道去了解新区信息。

看这个新区有没有规划企业入驻,尤其是可以带来年轻人、可以带来收入的高新企业,或是成规模的、知名的大企业的分部等等。

1.2 “正负”搬迁入驻

ZF在哪里,意味着成堆的企事业单位就在哪里。因为行政需要,疾控中心、市教育局等多个单位都会围绕着ZF建设。

比如,贵阳市ZF在06年搬到了观山湖新区,安徽省ZF在14年搬到了滨湖新区,都直接带动了整片区域的发展。

1.3区域控规图

在新区的控制规划图上,若商务和商业用地占比较多(超过一半),一般都是有价值的区域,比如深圳前海。

1.4工地建设进度

有些地方虽然规划得好,但迟迟不落地,这个时候可以多去实地考察加卫星图观测,看看新区建设进度。

比如郑州的白沙片区,尽管规划为省级行政中心,但多点开花的郑州很难去面面俱到的照顾到每个新区,白沙的落地就十分漫长。

2016年2月的白沙▼

2019年6月的白沙▼

武汉的光谷新区,基本集结了全市甚至全省的精力,落地速度就很快:

2016年6月的光谷东,良田千亩▼

2019年4月的光谷东,已具雏形▼

2. 选择无断裂带,或断裂带短的新区

一般来说,新区想要发展起来,往往要靠着老城区的经济辐射和人口外溢,所以主城区与新区的断裂带长度这个因素,在新区的选择中就尤为重要。

在快速城镇化发展的过去五年中,全国建成区面积扩张率约为13.5%(数据来源于《2019中国城市空间开发简报》),中国一座一二线城市向外扩张的速度,大概在一年1到1.5公里,三四线城市的扩张速度,往往一年小于1公里,甚至是负数。

那么,一个与主城区超过15公里断裂带的新区,差不多要10年的时间才能发展过去,自住的话配套要等太久,投资的话到时候房子都旧了,所以基本没价值。

比如,兰州新区虽贵为国家级新区,但距离市中心东方红广场足足有了70公里,过长的断裂带让新区数年来都没有多少人口流入,2014年碧桂园在兰州新区开发的“城市花园”项目,总共697套房源,至2016年也仅售出211套。

当然,这也和兰州四面环山的地形和相对较为乏力的经济有关。

反观这些成功的新区,基本都紧密地与主城相接,很好地承接了主城区的外溢。

长沙的湘江新区,其核心梅溪湖新城离老城区五一广场仅5个地铁站;

连续三年位列国家经开区综评第一的苏州工业园区,紧邻着老城姑苏;

已经成为成都名片之一的成都高新区,也与主城没有任何断裂带。

3. 选择地位高的新区

3.1新区级别

中国有19个国家级新区、18个自贸区、145个高新区和219个开发区,再加上其他不计其数的区级、县级新区,如果都按照规划发展成功,那中国怕是要有40亿人口才够。

所以,选择新区置业,尽量不碰那些区主导、县主导的低能级新区。尤其那种本身市政建设就很一般的三四线城市,还硬要搞个什么工业园产业园高新园,一般都要凉。

3.2地铁

地铁密度,是非常容易判断一座城市对一个新区的重视程度的。

比如:

广州,向北到从化、向东到增城,都只规划了1条地铁线,而向南到南沙,却偏偏要多规划1条。

南宁,不仅3号线直通五象新区,马上建设完成的4号线,也横穿整个五象。

青岛,其第4条地铁线,就完全建在西海岸新区。

反正,决策者如果有意打造一个新区,一定不会落下轨道交通这么重要的东西。

◈ 4. 选择在城市重点发展方向上的新区

我们伟大的特色社会主义事业,之所以能取得举世瞩目的成就,发挥集中力量办大事的优越性无疑是成功秘诀之一。

城市发展也一样,所投入的资金和精力是有限的,再加上地理环境、资源、产业等各方面的限制,城市的扩张必须要集中力量,往一个或两个方向进行发展。

北京的西和北两个方向受山脉限制,且在京津冀战略规划之下,北京要带动天津、河北保定、廊坊等城市的发展,所以北京的发展重点一定向东和向南,副中心通州和大兴新机场,已然说明了一切。

成都的规划发展方向虽为“东进、南拓、西控、北改、中优”,但重点还是在于东进和南拓,具体已经体现在南边的天府新区高新技术产业聚集带,和东边空港新城所在的龙泉山发展轴。

每座城市都有重点发展的方向,而选择新区也最好往这个方向上去挑选。

《海上钢琴师》中有一段耐人寻味的话:

“钢琴只有88个琴键,然而正是这有限的琴键中,可以谱出无尽的乐章。如果琴键是无限的,又怎么奏得出音乐呢?”

今天中国的3500个新区,实在是有些太多了。返回搜狐,查看更多

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