深圳又拍5块地,但未来的房价...

原标题:深圳又拍5块地,但未来的房价...

就在刚刚,深圳继今年6月24日“史诗级224亿土拍”拍出5块宅地后,这次又一次性集中出让6块住宅用地。

截止发稿前,6块住宅用地流拍1块,其余5块在2小时内全部成交:

大鹏坝光地块,起始挂牌价4.89亿,深圳安居集团以4.89亿竞得。
坪山马峦街道地块,起始挂牌价21.02亿,五矿盛世以25.6亿竞得,楼面价2.57/㎡。
坪山碧岭街道地块,起始挂牌价20.6亿,招商华润联合体以20.42亿竞得,楼面价2.04万/㎡。
龙华民治地块,起始挂牌价40.79亿,中海地产以50.2亿竞得,楼面价4.58万/㎡。
光明新湖地块,起始挂牌价22.7亿,南国置业以26.4亿竞得,楼面价2.94万/㎡。

要知道:

2016,深圳仅有4宗纯居住土地入市。
2017,深圳全年仅挂牌2宗宅地。
2018,全年挂牌13宗地块,但其中6宗为“只租不售”的深圳市人才安居集团所持,2宗在遥远的深汕合作区内。

而2019年,深圳已经向开发商拍出9块宅地,这个数字比17和18年加起来还多。

这,意味着什么呢?

为什么是这个时间?

最近,有不少唱空深圳经济的传言,论据基本离不开深圳前三季度GDP增速6.6%,三季度增速5.2%。

然而,这些数字的背后是短期出口低迷,是企业外迁和转型升级,是制造业周期性波动,并非实质性的经济疲软信号。

但在许多自媒体的解读下,深圳的经济似乎已然到达了,需要用房地产这个绝招来挽救一下的时刻。

可惜,2018年房地产投资仅占GDP 8.6%的深圳,多少年来都没有用房产来提升经济的习惯,在国家“房不刺经”的2019,深圳怎么可能是因为经济而拍地呢?

况且,土地出让金非最终劳动产品,并不计入GDP。

再说,曾经的2012一季度,深圳也经历过5.8%的增长低谷,这并不代表这座城市的经济出现了问题,反而可能是转型升级的契机。

深圳只需要坚定不移地继续发挥以市场为主导、以企业为主体、以政府为保障的制度优势,相信她可以像1997和2008一样,顺利地渡过转折和迷茫,而制约深圳发展的,恰恰是她高房价产生的挤出效应。

这恐怕才是2019集中拍地的原因。

去年,深圳提出2035年170万套公共住房的供应计划。为了达成目标,拍地当然是必须的。

与6月份的“单限双竞”不同,这次土拍采用的是“双限双竞”的办法出让,未来售价更加明确。

双限双竞:限成交地价、限普通商品房销售均价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积;竞买人最高报价未超过最高限制地价时,按价高者得的原则确定竞得人和成交价。竞买人最高报价超过最高限制地价时,予人才住房面积多者出让。

单限双竞:不限普通商品房销售均价,其它同上。

2019年,北上广实现房价平稳,甚至部分区域的二手房还有10%-15%下跌。而深圳却逆势上涨。

尤其是在818政策和放宽豪宅税出台以后,涨势更是难以控制。

所以,这次楼面价均达到销售限价的55%以上,房企利润被摊薄无几,且销售限价与周围二手房价格相差很少。

这侧面说明了深圳向社会各界表明稳住房价的决心。

北京从2016年11月开始,大量出让“双限双竞”房(限竞房),在2017年共出让限竞房土地43宗,这也基本开启了北京市房价横盘的元年。

可以预见,如果深圳也走北京控房价的路线,未来房价大概率会出现总体企稳,结构性上涨和下跌的趋势。

只是,房企们也看得明明白白。这次限价后的拍地明显没有6月份火爆,不仅坑梓地块流拍,其余几块开发商的热情也没那么大。大家比较关注的龙华、光明地块,均不到10家房企参与,坪山碧沙北路宅地也无人加价,最后以电脑报价竟得。

这也从另一方面证明,深圳这次的限价还是比较严格的,人家真没想要靠土地,来刺激经济。

传递了什么信号?

与今年6月深圳的土拍不同,这次土拍集中在深圳的东边。

6月的五宗地分别位于宝安铁岗,龙华明治,光明观光路、光明光明大道与坪山老坑路。

除了坪山的一宗,基本都在深圳西侧和西北侧。比较符合深圳大力发展以前海为代表的西边片区,也就是西进战略。

而本次出让的六宗地,除了光明和龙华的2宗,剩余4宗地全部在坪山和大鹏。这也说明深圳在向西迈进的同时,也不忘东边的发展。

尽管有一宗流拍,但至少能看出深圳东进的意志。

前几日,深圳市交通运输局刚刚发布,关于开展《深圳建设交通强国城市范例行动方案(2019-2035年)》公众咨询活动的公告。

《方案》中表示深莞惠已经是国内融合程度较高的都市圈,但交通联系并不紧密,需要提升轨道交通的联系。

而地铁的建设运行必然需要沿线足够的人口,这样才能提升运营效率,让地铁发挥更大的作用。

这次的坪山比亚迪路地块,刚好位于建设中的14号线的平环西站的出口,而坪山坑梓地块,也刚好位于14号线的坑梓站。

这说明,一方面,在深圳市中心已经很难容纳更多的人口的情况下,决策者有意加大郊区的建设力度,无论是西边的宝安、光明,还是东边的坪山、大鹏,都会照顾到;

另一方面,也说明深莞惠都市圈的建设正在大力施行当中,坪山部分地区作为深圳与惠州的断裂带,当局者一定会加快其填平速度,促成都市圈连接。

未来,随着郊区土拍的继续进行,开发商对深莞、深惠的交通连接地带的大力开发,深莞惠一体化不再是空中楼阁,城市间交通要道上的未开发的区域,也会慢慢被填补。

在170万套硬指标的推动下,明年坪山的土地出让速度或继续加大,惠阳和深圳的衔接,也逐渐会向东京圈一样,实现全城镇化无缝对接。

总之,深圳选择在这个时间点集中出让土地。首先,是表达一下深圳市要控制房价的决断决心;再者,是对170万套公住房建设的落地推进,最后,也是促进深莞惠连接的有力一步。

当一座城市的限竞价房越来越多,对其房价企稳的作用是肯定有的,但另一方面也无形中推进了都市圈的连接,深圳周围的房价会如何,就说不准了...返回搜狐,查看更多

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