方长斌与观点对话:突破运营壁垒 打造商业内容平台

原标题:方长斌与观点对话:突破运营壁垒 打造商业内容平台

观点地产网 “可能度过最难的阶段之后,会进入一个由商业本身去主导,以及更具有迎合消费规律和更具有内容的商业的阶段。”

经历近年来所谓的商业地产“寒冬期”后,方长斌如此阐述目前的行业局面。

早上10点,我们如约见到了保利商业地产投资管理有限公司总经理方长斌,地点是在广州琶洲保利国际广场的北塔3楼。在商业地产开发、购物中心运营等方面有15年经验的他,对于手里操刀过的项目如数家珍。

见面地点不远处,正是保利商业于去年底开业亮相的广州保利广场。这是广州第一个落地的保利广场产品,保利商业前后仅花了9个月时间,将这一前身为琶洲旧改闲置地,改造成近10万平体量的全业态生活购物中心。

不止于此,继广州保利中环广场升级时光里之后,佛山保利MALL也展开新一轮升级调整计划,旨在为顾客提供品牌丰富度和消费体验感。保利中丝作为保利商业首度跨界文化零售领域的一次创新,正在积极研发面向消费者的个性化实用好物。走到第十个年头的保利商业步子迈得更快了。

一个个标杆项目的背后,是保利商业打破壁垒,寻求对核心竞争力的探索,以及运营管理经验的沉淀与输出。

生活,诗与远方

已修炼十年的保利商业,购物中心业务放在其核心位置。截至目前,已在广州、上海、天津、武汉、长沙等地开业22个项目,经营业绩年复合增长率超过20%。

然而,购物中心这一商业业态所面临的挑战并不小。过去几年,商业地产迎来购物中心遍地开发的高峰时期;喧嚣过后,供应过剩、同质化的问题随之而来,同时新开业购物中心的数量、体量增速也不断下滑。各种复杂情绪下,从业者唯有一边硬着头皮迎难而上,一边积极寻找破解的渠道。

方长斌对此则看得则豁达一些,其认为经历过低谷、迭代之后,购物中心等商业地产业态会进入一个更加成熟的周期、按照商业本身逻辑与规律成长的阶段,筛选下来的则是更加专业的商业地产公司、投资营运机构。

针对购物中心,方长斌透露保利商业的应对方法是突破传统商业的限制,找到自己独特的竞争优势,即围绕文化传承和内容艺术上打造运营。

“在打造保利商业未来核心能力的方向上,除了满足普遍消费需求之外,我们更加关注、看重的是内容方面的一个传承,就是无论说在品牌孵化、IP展,还是在生活艺术平台上,我们能呈现出的是和城市艺术的结合。”方长斌说道。

即是说,保利商业把运营维度从空间、时间,再拓宽至文化维度,把衍生产品、活动与艺术结合,“购物中心的商业物业经营一定是基础,但是会打破这个壁垒,然后更好去经营我们的消费者,更好去经营我们的文化。”

保利商业选择将这一想法落了地:为应对市场变化,保利商业在购物中心板块划分了保利广场、时光里、若比邻三个差异化的品牌线。

其中,保利广场打造成沉浸式家庭欢聚目的地, 时光里系列,则是定位为365天的生活艺术馆,体量介于3-5万平方米。相比于前两个产品系列,时光里在定位、体量、受众、理念上都有了变化,一定程度上保利商业也正是通过时光里来实践其核心竞争力的打造。若比邻用便捷与温情重塑社区生活方式,打造邻里亲如一家的交流中心。

“时光里更多地会成为我们在品牌塑造上的一个符号,它会因鲜明的个性更具有代表性。如果说保利广场是生活,时光里就是诗和远方。”方长斌描述道。

目前,时光里共在上海、广州落地两个项目。除了2017年首个亮相的系列产品保利时光里·上海之外,能体现保利商业在艺术商业打造上的决心,还有保利时光里·广州生活艺术广场的诞生。

2018年,保利商业对开业已有七年的保利中环广场进行大刀阔斧的调整,在动线、空间、品牌和门店、客群以及整体调性上进行革新,如在中庭位置舍弃更加多的租赁空间来打造公共生活艺术空间及各种形态的文化艺术活动。

通过此举,保利商业将整体项目全面升级为保利时光里·广州,由城央生活方式中心的定位升级为城市生活艺术广场——这既是广州商场迄今为止最华丽的一次“变身”,也是保利商业自己的艺术变身。

为存量物业提供定制化商业解决方案

在方长斌看来,保利商业的运营经验、能力最终体现在为物业提供定制的解决方案,“如果我们定义自己是一个资产运营的公司,那无论是我们自己投资的资产也好,或者是外部合作伙伴的资产也好,我们要能够找到适合它的解决办法,然后这个物业才能盘活、保持增值。”

他进一步说道,在盘活物业的过程中实际上没有一个固定的打法,而是用保利商业自己沉淀的做事方法、方法论,去帮物业设计一个解决方案,这更多的是需要一个定制化的解决过程。

“因为每一个项目它所在的城市不一样,经济基础不一样,消费者的社群不一样,文化结构不一样,实际上没有一个项目是可以百分之百去复制的。”

方长斌以太古里举例,即便是商业运营能力如此优秀的太古,无论在做成都太古里、三里屯的太古里或是上海的新业态太古里,它的外在表现形式一定是符合所在城市的城市基底,建筑语言一定是和城市当地的文化脉络结合在一起的。

更进一步讲,保利商业这种为物业提供定制解决方案的能力,反过来也促进了目前存量市场的“库存消化”过程。

方长斌认为,中国的存量市场和国外不太一样,不是属于文物级别的去活化它,而是一些因为不符合商业经营规律,导致刚开不久就死掉了,或者就说压根就没有做起来的一些物业,目前这个蛋糕仍非常大。

“保利商业打造这些商业物业,实际上底层的逻辑是希望说为中国大量的现在的存量资产,或者说未来推出市场的资产,找到适合这些物业的经营解决方案,能给我们的合作伙伴和中国大量的存量物业市场尽到责任。”

希冀未来有一天,如果大家在商业地产的存量物业或者说自身的物业上找不到办法的时候,第一个想到的就是保利商业。

以下为观点地产新媒体对保利商业总经理方长斌先生的专访实录:

观点地产新媒体:去年底广州、佛山两项目都进行了改造焕新,是出于怎样的考虑?之后保利商业是否也会加大这方面的一些动作?

方长斌:主要是看项目的周期,因为佛山的项目已经是第十年了,基本上到了一定的周期,无论是硬件还是品牌其实都需要升级换代,这是每个商场都会经历的一个过程。

其实物业大大小小,每年大家都在改造,只是说是微改造还是说到了一个周期需要去大调整,但是商业好玩的地方就是一定是在不断的变化,不断在做调整,不是一成不变的。

购物中心无论是结构、业态组成,都是会有很大的变化,只是这个周期是说小的改造还是说到了一定的年限大的改造的过程。

观点地产新媒体:您觉得保利商业在购物中心方面的差异性、独特优势是什么?

方长斌:因为大家做商业,其实做的工作是一样的,但我们在打造自己未来的核心能力的方向上,希望说更核心的一块。

第一,除了满足大家的这种需求之外,更加关注和看重的是在内容方面的一个传承,就是说我们自己无论在品牌孵化,还是在生活艺术平台上里面,能呈现出来和城市艺术结合的能力,这个是我们未来会体现的核心的能力。

也就是说,我们运营的不只是除了空间、时间这两个维度之外,更多还要去运营的是文化,我们的衍生产品,我们的活动等等,就是会把更多核心竞争力放在这一部分的内容和艺术的打造上,这是我们想要去做的。

观点地产新媒体:时光里是不是代表了保利商业追求艺术特色的一个产品线?

方长斌:大部分保利广场是比较能够满足当下中国特别是带有小孩家庭的消费需求,所以基数会比较大。

而时光里,我们会认为在国内对它的需求更多还是集中在相对经济比较发达的城市,对于生活方式上,会有一定的要求,对于个性会有更多的要求,对于生活美学会有更多要求的这一帮人。

因为时光里更多的会成为我们在品牌塑造上的一个符号,它会因后鲜明的个性,更具有代表性。如果说保利广场是生活,时光里就是诗和远方。

时光里本身就是生活艺术的一个标志,所以从定位和品牌各方面的组合的活动上,都是往这个方向去做的一个策划的表现。它会布局在一线城市很好的经济发达地区,是我们去做的一个代表保利商业自己特色的一个作品。

观点地产新媒体:第一个商业项目落地是2009年,到现在已经走过10年,如果以发展阶段划分的话,您觉得保利商业现在处于哪个阶段?

方长斌:因为我们是源自保利发展的基础之上诞生的保利商业公司,去年保利地产更名为保利发展,那其实在这个节点,保利在商业专业板块的公司也是在经历了第一个阶段之后,开始进入第二个阶段。

第一个阶段是在保利发展这一家公司的基础之上,诞生了保利商业这些专业板块的管理公司,那第二个阶段,当保利地产转向保利发展之后,集团也会给到我们更多的资源扶持,让我们进入一个更加良性的符合市场发展的阶段,集团需要转型,那保利商业其实是在这个转型过程当中很重要的一个业务组成的板块。

保利商业其实一直以来还是会专注于购物中心和纯物业的,甚至说大一点,很热的城市更新,就是旧物业的改造、升级、活化,但我们会慢慢的把物业的经营更多地会向经营客户、经营消费者、经营我们的文化的方向去延展、延伸。

对商业来说,物业的经营一定是一个基础,但是会打破这个壁垒,然后更好的去经营我们的消费者,更好的去经营我们的文化。

观点地产新媒体:您希望打造一个怎样的保利商业,或是大家提到保利商业会是一个怎样的概念?比如在规模上、数量上,或者是其他维度上。

方长斌:规模上,希望做成在国内能够排名靠前的公司,这是必然的,我相信每家公司都会有这样的一个想法,有这样一个目标,但是实现的过程,首先还是要打造自己的能力,这是一个基础。

第二就是要找到自己独特的竞争的优势,运营自己的内容和文化内涵 ,我认为这会是保利商业核心的能力和竞争的优势。

我希望就是说,在未来有一天,如果对商业地产的存量物业没有一个好的想法,找不到办法的时候,可能希望第一个想到的就是保利商业,能够去做这个事情。希望可以给我们的合作伙伴和中国大量的存量物业市场,去尽到的责任和做能够做到的事情。

我们的存量市场和国外有点不一样,就是国外很多物业属于真的是太久了,或者是像香港一样,因为有一些旧建筑,属于真的是文物级别的活化。

中国的存量就很多是因为刚开不久就死掉了,或者就说压根就没有做起来的,还有大量的这样的物业的。这个蛋糕真的非常大,而且可以看到甚至说在一些区域性的地方,都会有一些裙商甚至是底商物业,由于没有很好的一个规划和管理,其实会导致整个社区都在往下走,其实这样对城市来讲并不是一个好事。

还有很多老城、老物业,依然需要去做更新,去做培育,去做发展,如果展开层面地讲,是一个不断去循环的周期,那存量这个市场其实是非常大的。返回搜狐,查看更多

责任编辑:

声明:该文观点仅代表作者本人,搜狐号系信息发布平台,搜狐仅提供信息存储空间服务。
推荐阅读
免费获取
今日搜狐热点
今日推荐