CBD蓝皮书发布:谁是中国最强CBD?

原标题:CBD蓝皮书发布:谁是中国最强CBD?

本文授权转载自【城市战争】 ;作者:孙不熟

CBD(中央商务区),不仅是一个城市的物质空间,更是一座城市的精神空间

无论是纽约的曼哈顿、伦敦的金融城,还是上海的陆家嘴、香港的中环、广州的珠江新城,无不成为一座城市的荣耀和象征。

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近日,中国社会科学院城市发展与环境研究所、中国商务区联盟及社会科学文献出版社近日共同发布了《商务中心区蓝皮书:中国商务中心区发展报告No.5(2019)》,将CBD分为世界级、洲际级、国家级、大区级、地区级和项目级共六个类别。

国家级CBD经济辐射覆盖全国,目前仅有北京CBD、上海陆家嘴CBD、广州天河CBD三个是国务院批准的三大国家级CBD。

北京CBD是“西起东大桥路、东至东四环,南起通惠河、北至朝阳北路之间7平方公里的区域”,也就是北京国贸大厦、中央电视台总部大楼那一带。

上海陆家嘴CBD是“位于浦东新区西北部,东起浦东南路、泰东路,南沿陆家渡路,西部和北部紧靠黄浦江的6.89平方公里区域”。

广州天河CBD是“包含天河北、珠江新城、广州国际金融城在内的20平方公里区域”。

北京CBD是“西起东大桥路、东至东四环,南起通惠河、北至朝阳北路之间7平方公里的区域”,也就是北京国贸大厦、中央电视台总部大楼那一带。

上海陆家嘴CBD是“位于浦东新区西北部,东起浦东南路、泰东路,南沿陆家渡路,西部和北部紧靠黄浦江的6.89平方公里区域”。

广州天河CBD是“包含天河北、珠江新城、广州国际金融城在内的20平方公里区域”。

大区级CBD指能够辐射本省及周边省份,以发达城市为依托,为较大区域范围提供商务服务和金融服务的CBD,如天津河西CBD、武汉CBD。

地区级CBD指主要覆盖所在城市及周边地区,仅在一定地区范围内具有较强的经济带动作用的CBD,如上海虹桥CBD、广州琶洲CBD、郑东新区CBD。

下面是蓝皮书统计的部分CBD的GDP排名情况:

数据来自《商务中心蓝皮书:中国商务中心区发展报告(2019)》,陆家嘴CBD没有加入中国商务区联盟,其GDP数据缺乏。

数据显示,广州天河CBD以3182.54亿元的生产总值排名全国第一,排在第二和第三的是北京CBD和深圳福田CBD,目前只有这三大CBD的生产总值超过2000亿元,稳居第一梯队。

有人可能会问,北京、深圳的经济总量明明比广州高,为何CBD的产值反而不如广州多呢?答案是集约度。

CBD本身就是经济高度集约化的产物,而天河CBD的集约度又是全国最高的,差不多占了全市经济总量的14%,这个比例在一二线城市中最高。

未来,这个集约度只会更高,因为咫尺之遥的第二CBD、一河之隔的琶洲商务区正在建设中,这三大商务中心区因为靠得近,现在被整体规划为“黄金三角区”,如下图所示:

等到第二CBD和琶洲建成之后,广州黄金三角区(三大CBD)完全打成一片,生产总值至少还要翻一倍,继续稳居全国第一。

而北上深的情况则不同。在北京,顶尖的商务中心区,除了国贸,还有金融街、望京、中关村,相互都隔得挺远。

在上海,陆家嘴CBD、静安CBD、虹桥CBD也是各霸一方。在深圳,除了福田CBD,还有罗湖中心区、后海、前海,这些商务中心区也是各成体系,没有像广州那样集中到一块。

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要了解CBD的真实含金量,仅看GDP排名是不够,还得看总部经济的情况,下面是各大CBD的总部企业以及世界500强分支机构的情况:

数据来自《商务中心蓝皮书:中国商务中心区发展报告(2019)》,

数据显示,北京CBD的总部企业达到428个,深圳福田CBD的总部企业达到413个,二者组成第一梯队。广州天河CBD在这方面的短板较大,仅有109个总部企业,显示天河CBD的对外辐射能力不如北京国贸和福田。

另一个指标是世界500强企业的进驻情况,广州天河CBD达到201个,反超北京CBD和深圳福田CBD,居全国第一,显示天河CBD虽然辐射能力不足,但聚合能力超强,特别是对外资企业的吸引力。

天河CBD的世界500强机构为何比远多于福田CBD?这里面的原因,我们之前的文章已经讲过很多次。在城市属性上,广州是门户城市,而深圳是产业中心城市,所以深圳本土的大企业很多,但外资企业到珠三角开展业务,其区域总部一般还是设在广州。

原因很简单,因为广州有外国人需要的各种配套设施,中国(内地)华南地区的领事馆、国际航线绝大部分都集中在广州,而且广州还有广交会这张蜚声国际的国际名片。

除了北上广深,世界500强进驻较多的是重庆,显示重庆经济在内陆地区的较高开放度。当然,这里没有成都CBD的数据。

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再来看看各大CBD的纳税情况:

数据来自《商务中心蓝皮书:中国商务中心区发展报告(2019)》,

如上所示,深圳福田CBD2018年的纳税额达到1800亿元,以一骑绝尘的姿态领先其他城市,显示福田CBD含税量之高。

另外,北京CBD功能区(以上数据只统计了北京CBD核心区)的纳税总额也达到了1358亿元。

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再来看看各大CBD的楼宇经济排名:

数据来自《商务中心蓝皮书:中国商务中心区发展报告(2019)》,

数据显示,论写字楼数量,上海虹桥CBD以628的数量遥遥领先。另外,深圳福田CBD、广州天河CBD、北京CBD、杭州武林CBD、天津河西CBD的楼宇数量也超过100。

论纳税过亿的楼宇数量,广州天河CBD达到71栋,占全部统计楼宇的59%,均排名第一,其次是深圳福田CBD、杭州武林CBD、北京CBD。

天河CBD的纳税过亿写字楼为何如此之多?一个重要原因是超高层建筑多且密集,珠江新城拥有近10栋300左右及以上的摩天大楼,是全国300米超高层建筑最密集的区域。

相比而言,北京CBD300米以上的楼宇只有两栋,上海陆家嘴只有3栋。

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再来看看各大CBD的租金排名,新版蓝皮书没有公布各大CBD最新的平均租金,以下是社科院统计的2015年的数据:

以下是第一太平戴维斯发布的2018年第四季度各大城市甲级写字楼的租金情况,由于甲级写字楼主要就在CBD区域,所以以下数据在相当程度可以反映各CBD的租金水平:

数据显示,商务成本最高的毫无疑问是北京CBD,其租金水平差不多是天河CBD的2倍。

甲级写字楼租金水平,可以直观地反映一座城市高端服务业的发达程度,从数据可以看出,北京、上海、深圳、广州稳居第一梯队,其次是杭州、南京、苏州等城市。

再来看看亚太地区主要城市的标杆写字楼的租金水平:

以上数据是第一太平戴维斯统计的各大城市五大标杆物业的平均租金。香港顶级写字楼以299.7美元的租金水平,居亚太地区第一名,排在香港之后的是东京和北京。其次是新加坡、首尔、大阪、上海、深圳、悉尼、台北、广州。

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有人问,CBD又昂贵又拥挤,为何那些优秀的城市如此热衷呢?

我的分析是,上班和居住不同,上班是需要仪式感的,是需要有装逼功能的。无论是曼哈顿的摩天大楼,还是硅谷的科技公司总部,都有这方面的强烈需求,只是表现形式不一样。

所以大家看到,写字楼的造型往往争奇斗艳,而住宅楼总是平庸无奇。因为二者追求不同,前者追求的是仪式感,后者追求的是实用价值。

总而言之,CBD对城市来说,绝对不只是用来炫耀的形象工程,而是和水电煤一样的基础设施。它既是产业高度聚集的必然产物,也是一座城市不可或缺的精神空间。

一个优秀的城市,如果没有一个体面的CBD,是不可以被原谅的。

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