未来的房地产,会出现“10年牛市”还是“10年熊市”?

原标题:未来的房地产,会出现“10年牛市”还是“10年熊市”?

最近看经济学家管清友的一份演讲,谈及房地产的部分,要点如下。

1.无论是1998房改至今,还是2008年至今,房地产其实是按金融机构的模式发展的,杠杆撬动资金,快速扩张。

2.未来监管更严,房地产会从金融行业的模式,转向制造业模式,开发商拿地要用自己的钱。

这个观点不一定是场面话,而是他真实的想法。

问题是,已经习惯了资金不断“滋养”的房企,能受得了低杠杆吗?

当然不会。

在去年底,预售制的取消,一度引发讨论,但也仅限于茶余饭后的谈资而已,在当下可行性很低。

别说用自有资金拿地,开发商能把身上这一堆欠账还清就不错了,也不至于现在总是“借新债还旧债”。

但是,大势滔滔,难以逆转,不习惯低杠杆的后果,就是掉队,或者说“破产”。

今天看到21世纪经济报道的一则新闻,今年前10月,30强房企的销售金额已经占全国房地产销售额的一半。而在2011年,这一比例仅为15%左右。

要知道,全国可是有几万家房企,前30家能有一半的市占率,剩下的开发商只能沦为小鱼小虾。

截止11月下旬,已经有446家房企破产,按管清友的推测,低杠杆的环境下,它们绝不是第一批,也不会是最后一批。

那么,“金融业”向“制造业”转变的过程中,房地产又会如何演变?过去10年,在高周转的环境下一路高歌,未来会出现“10年牛市”还是“10年熊市”?

或者说,未来10年,房子“越来越珍贵”还是“越来越廉价”?

我们先从城市分化的角度谈起。

第一财经最近发了一篇报道,核心内容是“房租收益远不如银行利率,该卖房了”。

50个全国大中城市中,平均租金回报率为2.2%,低于2年的银行存款利率(2.4%),租金回报率处于较低水平。

一线城市平均租售比为1:636,售租比达53年;二线城市平均租售比为1:580,售租比为46.9年;三四线城市虽然房价相对较低,但租赁市场需求更加薄弱,租售比略低于二线城市,为1:556。

哪里的租金更合理呢?结果有点令人意外,是哈尔滨,租金回报率为4.0%,租售比突破1:298,是50城中唯一一个在国际租售比合理区间的城市。

称的上是大城市,外来投机资金却不多,租金全靠省内务工人员带动。

也就是说,单从长期持有房产的投资角度,任何热点一二线城市,都不再具备任何价值。

按国际上的标准,要么租金继续涨,要么房价回落到合理水平,分子和分母必须靠拢,热点城市的租售比才能回归合理。

不过,有一点我们要考虑清楚,哪些热点城市具备得天独厚的资源优势,哪些城市是可以被替代的。

比如像成都、武汉、杭州、西安、郑州这样的强省会,科教文卫资源在省内首屈一指,房子带来的不单单是升值和租金受益,而是孩子上学、老人看病、年轻人找工作的刚性需求。

即便像南京、济南、沈阳等省内双子星城市,省会所带来的资源堆积也不可小觑。

反之,类似洛阳、徐州、绍兴、中山、珠海等地,虽然房价短期涨势如虹,终究面临教育、医疗资源的瓶颈。

至于省内3线以下城市,不管是所谓的百强县还是重工业资源型强市,除非能强大到昆山这种级别,能享受到大都市的人口外溢,自身产业、交通的底子也够厚,否则租金和房价都会越来越廉价。

再从货币的角度聊一聊。

目前市场上的共识是:房地产是货币的“蓄水池”。

所谓水池,起到了沉淀的作用,如果多发的钱没有流入到楼市,就必然会流入到其他地方,日常消费品、餐饮、工业品。

简单说:房子如果不升值,其他东西就会涨。

举个例子,1990-2000年,广义货币M2增加了8倍,用CPI衡量的物价,上涨了101%。

从2001年至2018年末,18年的时间里,M2增加了11.5倍,但CPI上涨不足50%。

为什么这18年里,M2增速又提高了不少,我们却感受不到物价有多大变化呢?

即便包含人力成本的餐饮、维修、家政之类的工作更值钱了,但电子产品、规模化生产的流水线产品,反而实实在在的降价了。

显然,是因为这些钱都买成房子了。

数据显示,1998-2018年,20年的时间中,全国均价从1854元上涨至8542元。从2004-2017年,13年的时间,我国个人购房贷款余额从1.6万亿元增至21.9万亿元,增幅达13.7倍。

假如像管清友说的那样,控制资金流入房地产,金融杠杆模式玩不转了,又会变成什么模样?

其他东西不敢说,房产只要失去了“水池”的功能,必然会面临长期的“熊市”。

当然,这个“熊”是宏观意义上的,并不是说房地产的地位会动摇,十几万亿的体量还会维持住,换房、改善房、户籍人口就地城镇化,上好学校,去大城市工作,去三甲医院就诊,需求的空间依然很大。

我想强调的是,对个人而言,在时代的洪流面前是很渺小的,靠房产守住自己的“资产”,这一招以后可能不灵了。

至于什么资产有接替房产的能力,容纳巨量的货币,可能是新经济中的某个模式,可能是权益类资产,也可能是其他实物资产。

总之,不管是城市分化,还是货币流向,都意味着房地产已经无法走出“10年牛市”,相反,对绝大部分城市来说,房子只会越来越廉价,“10年熊市”倒是很有可能。

针对这个问题,经济日报已经定下了调子:楼市稳定是双向调节,大涨肯定不稳定,大跌也不是。

12月4日,经济日报发文指出:近来各地微调楼市政策,是根据自身情况作出的决策。当楼市有过快上涨趋势时,各地会进行相应的抑制。在出现大幅下降趋势时,各地也会出台配套措施,促进房地产市场保持稳定。保持房地产市场平稳,杜绝大起大落,是调控的目的所在。

这些话虽然听起来有点“老生常谈”,却定下了未来房地产的基调。

可以微涨,可以缓跌,唯独不能大起大落,十几万亿的房地产市场,已经深入到上下游几十个行业,如果出现动辄20%以上的振幅,是每一个身处其中的人所难以忍受的。

有人可能会说,我不信,我就想买房子,因为过去20年的经历告诉我,房子还会涨。

这话猛一听也没错,但笔者想表达的是另外一个意思。

1998年房改,明确说要“把房地产作为经济增长点”,相信这句话的人,现在身家都是盆满钵满。

2019年,我们说房住不炒,说房地产不能大起大落,也说了不将房地产作为短期刺激经济的手段,凭什么这次你就不信了?

相信“国运”,仅此而已。返回搜狐,查看更多

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