漫漫凛冬来临,房地产行业“福祸双至”!

原标题:漫漫凛冬来临,房地产行业“福祸双至”!

12.12中央经济工作会议在北京召开,会议研究部署了2020年的经济发展目标和发展方向。会议内容主要在于一个“稳”字,涉及到经济结构的宏观调整等方面,同时重提房地产市场调控的总基调,即:“房住不炒”,“房住不炒”是实现亿万人民群众安居梦的政策利刃。

一:房地产调控政策趋严,未来房企注定命途多舛。

在中国,房地产市场粗放迅猛式的发展已是“陈年往事”,未来一定会有更多房地产企业遭遇倒闭或者破产重组的厄运,要想真正解决中国房地产市场的“供需”矛盾,必须要不断加强顶层设计。

例如长沙近日提出要将房地产企业的利润率控制在“6%-8%”,长期严厉调控政策的不断加持使得长沙的房价长期处于省会城市的较低位(中心城区均价不过万元),在打击炒房客方面,长沙走到了中国70个大中城市的前列,这对于中国房地产市场长效机制的建立具有引领和示范作用。

二:中国工业化进程已初步完成,高房价或成经济增长的最大瓶颈。

“工业”是一座城市发展的命脉所在。一座城市只有工业发达,产业集聚,才能够吸引到更多的专业技能人才,从而增强一座城市的活力,带动一座城市的经济发展。

房地产作为过去中国经济迅速增长的强大引擎和源泉动力,为中国实现快速的城镇化做出了突出贡献。但是在未来,由于房地产行业吸血现象严重,导致实体经济经营困难、社会资源配置错位、投机炒作之风盛行。这些一系列问题都将成为中国经济实现转型升级、高质量发展的“拦路虎”和“绊脚石”,因此中国社会必须要承受改革发展所带来的阵痛,才能最终实现经济平稳过渡、实现高房价的软着陆、实现产业的创新升级。

三:中经会议召开,“稳”字一马当先,成为总基调和主旋律。

中央经济工作会议中对于房地产行业政策的描述是“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理机制、促进房地产市场平稳健康发展”。

此番表述中的重点在于一个“稳”字。一件商品价格的决定因素其实就在于其背后所隐藏的价值以及市场的供求关系。

四:中国楼市发展的黄金二十年已悄然逝去。

过去二十年间,由于中国城镇化建设进程飞快,导致土地市场异常火热,政府低价征地高价卖地,开发商高杠杆拿地开发建设,然后高价卖给购房者,就这样顺理成章得形成了一个商业闭环。地价高企导致房价高涨,面包一定会比面粉贵,各级地方政府过度依赖土地财政是近年来中国房价节节攀升的内在动力。

另外由于过去央行货币超发较为严重,导致经济社会漫长且持续的通货膨胀,具有投资避险属性的“房子”成为了过去二十年间民间投资的热土,投资者对于中国楼市发展的预期过于乐观,认为房价只会涨涨涨,在这样的心理预期下,房价持续走高,直至一发不可收拾!

五:中国楼市发展结构性问题凸显,未来趋势望眼欲穿。

中国楼市经历了近二十年的飞速发展,体量已十分巨大。据最新统计数据显示,2019年中国的人均住房面积已达40.8㎡。尽管如此,其发展质量却参齐不齐,从过去的“有的住”到如今的“住的好”,人们的安居梦想还有待进一步实现。

下面主要从城市纬度来阐述中国楼市未来的发展趋势。近几年来,在严厉的房地产调控政策下(包括管控户籍制度),中国一线城市的房价已临近天花板,北京房价自2017年至今未有明显上涨,相反环京楼市房价惨遭腰斩、寒意浓浓,至今未有较大起伏。土地资源有限、人口红利消失以及新一线城市的崛起都成为制约其楼市持续上涨的因素。一线城市的楼市已基本进入了存量房时代。

其次新一线城市如成都、重庆、武汉、苏州、南京、东莞、郑州、西安等,于2016年前后纷纷放开了户籍管理制度,具有本科学历甚至是专科学历就能够落户,这些城市率先撕开了中国户籍管理制度的口子,这对于大城市高素质人才引进、各行各业创新发展以及工业2.0时代的实现卓有成效。但随着户籍管理制度逐渐放开,这些城市的房价也像坐上过山车一般猛烈上涨,至今仍处于历史较高水平。

另外三四线城市的房价在过去几年间也不断上涨,归结于“一线城市流动人口回巢”现象愈发突显等原因。但随着货币化棚改的基本完成,这些城市的房价有近乎“腰斩”的可能,到如今已是“烫手山芋”。原因在于三四线城市人口总量较少、产业规模较小、辐射带动能力较弱以及高房价与城市价值的不相匹配。未来三四线城市必然会迎来房价的“阴跌波动”。

对于五线及以下城市而言,房产投资价值不大,未来房价的上涨空间较为有限,改善型住房需求较多,楼市将会以平稳过渡为主。

凛冬来临之际,中央经济工作会议缓缓拉下帷幕。还有半个多月时间就即将踏入2020年,这一年是中国基本实现全面小康之年,亦是十三五规划收官之年,同时也是中国房地产市场走向高质量发展的开局之年。对于整个行业来说,都将是一个新的开始,在未来,请把握好“稳”的节奏,不慌不忙方能成就大业。返回搜狐,查看更多

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