「预测帝」庚子年必有变,武汉楼市大猜想

原标题:「预测帝」庚子年必有变,武汉楼市大猜想

己亥岁末,网络上泛起大量“庚子年,必有XX”的传言;

肯定的语气、谶纬的句式,让人有不禁翻开《推背图》的冲动,为新的一年指点迷津。

这种话语,如其说是危言耸听,或妖言惑众,更不如说像是一场自发的娱乐话题传播,自嘲上一年里的失意,也宣泄着对未来的焦虑。

庚子年,必有变?

民间流传着庚子大坎的各种巧合,无不是迎合了人们内心期待变化的底层心理,当人们对现状不甚满意,他们首先所能期待的就是外在环境的变化,希望变则通、通则久。

对于个体,告别失意和糟糕;

对于城市,迎来机遇和希望;

庚子年,必有变。

武汉楼市在农历年里将有哪些变化?我们按图索骥,试图从一些线索中寻找新年的新变化。

我们梳理了7个关键词,仅做一些猜想。

猜想一「抢人升级」

我们的首个猜想,就是武汉落户人数持续迎来高峰;

武汉2017、2018年新增户籍人口为20万和30万,虽然高于周边长沙、南昌等中部城市,但仍落败于西安、成都等同档“新一线”城市;

图源网络

2019年年中,武汉放宽学历落户、投靠落户的限制,取消年度落户数量限制,累计积分75分以上即可落户。

参考西安、成都等同级别城市的复合增长率,武汉地处中部地区,周边辐射力强于西部城市,因此尚有较大的增量空间;

预计2019年新增户籍人口会超过40万人,形成一波小高峰;

图源网络

门槛降低、门槛变宽,更多人口将具备武汉户籍,达到购房资格的人口数量也将增加;预计2020年武汉新增户籍人口较2019年出现上涨,将超过40万人以上规模。

猜想二「城建提速」

我们的第二个猜想,就是武汉的城建提速,出现周期小高峰;

目前根据中央经济工作会议的指示,应对国民经济周期的下行风险,适时进行反周期调节,武汉市将集中开建一大批工程;其中部分已获批即将开建,如盘龙城的武汉会展新城、武汉西高铁站(原新汉阳站)、白沙洲公铁大桥、第四次轨道交通部分线路等重大工程。

2019年12月,黄陂区委会议通过决议,投资243亿元在盘龙城建设世界级国际会展商务新城,力争在2020年春节后开工,预计6年建成。

图源网络

2019年1月7日,武汉2020年政府工作报告披露,将推进天河机场第三跑道建设、卫星航站楼建设,开工建设武汉西站,加快推进武西高铁武汉枢纽直通线,沿江高铁武汉至合肥段、武汉至宜昌段等项目。

图源网络

同时报告还提出,建成四环线全线、青山长江大桥,力争开工建设白沙洲公铁长江大桥;全面实施轨道交通第四期建设规划,开通地铁8号线二期,续建5号线等11个项目。

猜想三「加大供地」

我们的第三个猜想,就是武汉将加大土地供给,并刷新出让金总额记录;

近年武汉城市形象大幅跃升,军运会“高光时刻”的背后,是城建方面持续大力度投资的结果。截至2018年底,武汉市政府债务余额2650亿元,2019年,省财政厅对市政府债务限额为3440亿元。

目前武汉的政府负债率超过70%,债务规模大,占比高;在实施减税政策的当下,政府近期能瞄准的“税基”也就是土地出让金的收入。

2019年,武汉土地出让金收入全国第五,出让总额达到了1766亿元;

数据来源:CREIS中指数据

预计今年武汉因政府负债率高企、补充减税政策的税基、满足城市户籍人口快速增加等综合因素,土地将加大供给总量,出让金总额大概率会突破2000亿元规模。

猜想四「联合开发」

我们的第四个猜想,是开发商联合开发将占楼市半壁版图;

如今开发商也感到生存压力巨大,即便贵为央企或行业头部的开发商,也越来越热衷于联合开发的方式;

一方面由于“面粉”的价格太贵,对开发商的现金储备能力提出了更高要求;一方面,“面粉”涨价推动了“面包”越来越贵,如何让买房者接受动辄2、3万一平的楼盘,对开发商的开发运营能力提出了更专业、更高企的要求。

所以开发商通过联合开发不仅形成资金上的规模优势,还能在开发环节上形成优势互补。

资料来源:中原地产

猜想五「日光盘消失」

我们的第五个猜想,就是“日光”的消失;

在一个充分竞争和信息对称的市场,买房者与开发商有充分的议价空间,“日光”现象的本质是信息不对称下的卖家套路。

随着房住不炒政策的持续发力,楼市的供需关系会逐渐变得更加健康;

据相关资料显示,2017年,武汉上半年日光盘就已达90多个,而17年全年日光盘更是接近200个,远超2016年,并让武汉楼市一炮打响。但在进入2018后,类似的日光现象便已不见了。

2019年11月开盘去化情况

资料来源:克尔瑞

目前,武汉市房管局正就加强新建商品房预售工作征求意见,进一步规范市场秩序;

意见提出,开发商申报新建商品房预售许可的规模,不得低于1栋楼,每次申报预售面积不得少于3万平方米。

在政策和市场环境的夹击之下,楼市产生日光盘的门槛将变得很高,操控出的“日光”将大幅减少直至消失;楼盘会逐步放弃“日光”的追求,转为其他维度的营销目标。

猜想六「二手房止跌」

我们的第六个猜想,就是二手房止跌;

从宏观角度看,二手房价格止跌,是因为二手房经历了一个近两年的跌落周期,随着新旧房屋市场倒挂消失,二手房市场出清,供需关系平衡。

武汉二手房成交均价连续多月下跌,挂牌价与成交价的单价差额超过3000元,每套房差额至少在30万以上。

资料来源:中原地产

造成这个状况的具体原因,首先是业主对市场预期偏高,造成二手房价格虚高、有价无市;

其次2019年房地产市场不景气,开发商加大对于渠道的投入,在动辄2-3个点数的佣金激励下,中介门店的业务重心只能放在新房上。

2020年1月1日起,武汉二手房交易实施网签新政,此前挂牌的所有二手房必须经过真实性认证,才能重新挂牌流通;无法提供房产证、身份证等有效信息的房源,必须按规定作下架处理。

二手房新政之后的房源数量

资料来源:贝壳网

经过2018-2019的下跌周期,许多业主将回调预期,又因二手房挂牌房源的减少,预计2020年二手房的交易单价将止跌上扬。

猜想七「长江新城」

我们的最后一个猜想,就是长江新城将会成交多宗土拍;

2019年,长江新城所报批长江新区没能通过fgw的通过,但结果并没有部分“唱衰”人士认为的那么悲观。

根据fgw的回复,长江新区的报批政策只是延后,需要待以时日;我们认为在各种城市战略的加持下,武汉落户人口快速增长,长江新城不可能会“凉凉”。

答复中是这样说的:待条件成熟时,再统筹研究设立新的国家级新区事宜,并按程序上报。

2019年年初,长江新城实现了首个土拍,2100套还建房率先启动,拉开了长江新城起步区建设的序幕。

2019年长江新城在“唱衰”声中,开工建设了大量基础设施。

长江新城江滩公园、堤边路改造基本完工,国有土地还建房、育才实验学校开工建设,府澴河综合整治工程可研已批复,新区大道、谌家矶大道、再生水厂项目初步设计已批复,长江新城起步区还将重点推动5大类20项重点行动和项目、55项具体任务。

同时,武汉市将在汉口西部及汉阳地区各布局一座大型热电联产机组,长江新城也已被市fgw纳入集中供暖规划范围。

2019年,长江新城还迎来了首家外商投资企业,宾·扎耶德武汉发展有限公司在长江新城注册成立,注册资本金100亿元人民币。阿联酋阿布扎比酋长国亲王、宾·扎耶德集团董事局主席哈列德亲自到访,并获聘为“武汉长江新城招商招才大使”。

楼市发展,基建先行;

预计在今年年内,长江新城将有头部开发商带头进行拿地,进入实质性的商业开发时期。

后记

各种城市“利好”势必将推动武汉经济的高质量发展,整体形势仍趋于乐观。在经济增长、城建提速、人口大增的背景下,武汉楼市的基本面必定是长期向好的。

在房住不炒的政策加持下,武汉楼市将出清然后稳健上涨。

我们所猜想的“楼市庚子之变”,对于开发商和买房者而言,新的一年里都充斥着希望和机会。返回搜狐,查看更多

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