万科:社区商铺如何设计最赚钱?

原标题:万科:社区商铺如何设计最赚钱?

陈博林 明源地产研究院

这篇文章年前推送过,不过那时候临近春节假期,估计很多人都没看过。最近后台很多粉丝向明源君索要,所以重新发一次,需要的朋友收好了。

设计过程有哪些需要注意的地方,比如不同位置不同类型的商铺价值都有所不同,怎么设计才能最好卖或最赚钱?

一、店铺价值

1.店铺价值与面积

店铺的价值由销售价值与经营价值(租金)决定。面积小的店铺销售价值高,大店铺经营

价值高。店铺价值逻辑:

(1)销售型:

①双三角规律——大面积、小价格,小面积、大价格。销售型商铺合理的切小面积。

②商铺30~50、50~70、70~100㎡最好销售。

③单铺大于300万元较难销售。

(2)持有型:

①商铺价值与层数关系:7A原理

②商铺租金随层数增加逐层减半,

③尽可能加大占地面积、降低层数。

但是考虑将来经营阶段合理的商铺面积,切分并非越小越好,要结合业态规划进行划分。

2.店铺价值与位置

店铺价值与其所处层数及街区/盒子中的相对位置相关,与客流量紧密相关。

销售型因重视外部展示,越临街价值约高;经营型重视内部经营,因此约靠近室内人流集

中区域,价值约高。

店铺价值逻辑

①销售型:金角、银边(外侧)、草肚皮

②持有类:金口、银边(室内)、草肚皮

二、店铺类型

1.店铺分类

店铺可分为单层铺、双层铺、楼铺、一拖二铺、小拖大铺。单层铺与一拖二、小托大的组合可提升整体商业价值。单层铺和一拖二商铺可通过一些排列组合形成丰富的沿街立面。

三、店铺平面

1.开间进深比

开间进深比1:2~3:10之间是合理区间 ,一般来说,3:5的开间进深比例对于一般业态来说是

比较有利于经营的,最接近黄金比例0.618。

①开间进深比合理区间为1:2~3:10

③一般情况下进深最大不要超过15m

③常见铺为4.2mX12m

商铺铺的面宽与柱距相关,进深一般以消防规划与合理的进深比决定,要预留合铺的可能

性。

①单铺面宽通常为一个柱距的一半,进深相同时,可两个商铺组合成大商铺。

②根据不同的柱距有不同的店铺尺寸,可多个单铺组合成大铺

案例:商铺面宽与柱距的关系

反面案例:深圳翡丽郡

开间进深标准铺:4mx8~12m,4MX20M铺进深过大,不利于销售,同时影响后续经营。

2.单层铺

单层铺是社区商业中最小的单元,其平面包括售货区、储藏间与洗手间、所有功能的布置

以提高商铺实用率与易用性为目的。

案例:深圳壹海城单层铺模型

3.骑楼铺

骑楼铺通常为分层销售的商铺,单个商铺间通过公共走道和连廊连接,每层商铺均独立对外开门。骑楼铺特点一般是首层商铺内退,店铺外形成走廊式的灰空间。

二层骑楼铺

①骑楼店铺外廊柱网对齐铺间分隔;

②为提升整体价值,一般在中部设置小尺寸商铺,尽端为大尺寸商铺。

中部小尺寸商铺,尽端大尺寸商铺

(4)一拖二铺

可通过组合两间单层铺形成一拖二店铺来提升整体价值。”一拖二“店铺通过户内楼梯连接首层、二层,且首层、二层作为一个独立单元同时销售的商铺,单个商铺间无连通。

一拖二铺除了销售区、储藏间与洗手间外新增了楼梯模块,商铺层高过高会降低店铺的实用率。

为提高一拖二商铺实用率应将层高控制在合理范围内并选择楼梯双跑、或三折的布置方式

同时,在一层楼梯底部设置卫生间和储藏室。

•在”一拖二“店铺案例中,在铺内楼梯的形状不变前提下,分别表示在5.1m,4.8m,4.5m层高中楼梯所产生的变化。

• 5.1m、4.8m、4.5m层高楼梯占商铺面积百分比分别为20.37%、20.03%、19.36%

四、店铺立面

1.店铺立面设计

单层商铺采用分体式空调且商铺背部为其他功能房间;店铺立面通常呈现为三段式,店铺标示、空调位、商铺门,商铺门宽除去必要的设备宽外做满墙宽。

案例:室内商铺立面设计1

立面呈现为两段式或三段式

案例:室外商铺立面设计2

案例:组合商铺立面

可适用于“一拖二”式商铺及两层独立产权的商铺。将两层立面综合设计,广告位放置于醒目的二层,店铺标示放置于层间梁处,给店铺展示尽可能大的空间。

2.广告位与空调排列方式

单层商铺立面广告位与空调格栅排列可分为上下式,左右式,包含式。

案例:普通商铺立面广告位与空调格栅的4种排列

单铺独立空调需要在门上加板。

案例:普通商铺立面无空调格栅

单层商铺立面无空调格栅,空调放于屋顶、铺侧边或商铺间,店铺广告放置更加灵活,可结合店铺门设计。

五、店铺剖面

1.店铺净高设计

以万科壹海城项目为例,商铺层高为5.1m,梁高为0.9m。商铺中有风管在不加吊顶情况下净高为3.35m,无风管商铺在不加吊顶情况净高为3.85m。

案例:壹海城项目普通商铺净高示例

六、商铺的细节设计要素

(一)社区商铺店招设计要点

1.商铺店招3大类型

(1)商业区域主标识

是指位于商业街入口处的醒目标识,其上面有商业街名称、主力店logo,或商业楼梯上的标识。

主广告牌位于建筑楼梯上的主要商业广告,可供物业出租,广告设计应与建筑立面结合设计。

(2)商家集中标识

位于商业核心交通流线区域,涵盖业态分布,功能布置示意,引导消费者的消费路线。(主要店铺名称、洗手间、垂直交通、安全出口、您的位置等等)

(3)商铺店招:商铺自身的店招及广告

位于商业核心交通流线处,有(楼层)业态分布,功能布置示意,包括:主要店铺名称、洗手间、垂直交通、安全出口、“您的位置”等信息,引导消费者行为动线。

2.店招设计的4大原则

(1)统一性

与街区整体形象统一设计,统一店招设计风格。标识不是独立的设计要素,应与里面及其他因素(如雨棚、空调室外机、橱窗等)综合统一设计。

a.指示性标识:引导消费者至特定区域(如卫生间、吸烟区、问询处等)的标识

b.装饰性标识:为促进商业氛围而设置的装饰性构件,上面有店铺编号、店招或品牌理念等信息。

c.警示性标识:为规范合理的消费行为而设置的警示性标识。

(2)适应性

a.预留足够的广告位和店招位:商业的广告招牌需要预留,为适应不同类型商业队店招广告位的需求,需要考虑一定的灵活性;二层及以上可结合建筑立面划分,预留大幅广告位置,并根据商铺使用情况连续或分段设置。

b.预留商家的个性化店招可能性:店招应考虑后期商家经营改造的可能性(如合并商铺等)。

(3)昭示性

第一,尽可能使不同位置不同角度都能看到;

第二,结合外立面做多层次招牌。商业的广告招牌在规划设计的时候,要追求多层次、多角度的昭示性,招牌的可见性越强,价值越高。因此,在进行店招设计时需对其尺寸、比例、角度,针对不同动线人流的视线进行分析。

值得注意的是,骑楼影响商铺的昭示性,如没有在外立面设计预留广告位,容易造成商家随意增加广告面。

(4)强制性

在保证相对灵活性的前提下,不能由商家乱改造,影响整体形象。

设计应设置几个强制因素,如店招的高度、深度、宽度、基本样式才材质,商家必须遵守;后期管理应有管理手册来控制商家的店面改造。

(二)商铺细部设计要素

1.层高

影响层高的因素:①梁高(根据柱距而定);②设备层高包括消防、烟道横管、桥架、空调位等;③净高。一般情况下:首层层高宜小于或等于4.8米,不得超过6m,其它层商业设施层高宜小于等于4.2m,不得超过5.1米。

2.店招

在商铺规划设计时应预留灵活的店招位,结合外立面其他因素统一考虑,其他设计原则与上述细部设计原则一致,设计时建议控制一下几个要素的高度:

3.门头橱窗或展示面

设计原则:①通用性,不做个性化设计,兼顾店招适应性及可控性;②通透性原则,保证足够的展示面,避免出现剪力墙遮挡门面;③完整性原则,保证商铺门做平,当商铺面宽小于3米时,采用1米宽单扇门,保证橱窗展示面。

4.雨篷

5.空调

在规划设计时应该预留足够的空调位容量,且避免空调外机以及空调管直接裸露在外墙上。

①合理设置空调位,避免出现无空间安装空调或者空调位不够导致死机,避免出现室外机影响塔楼住宅;

②合理设置空调冷凝水管,避免出现冷凝水四溢影响商业形象;

③避免出现空调位对着人流吹的情况。

(三)商铺户型设计

(1)能提供客户附加值的(如增加层高赠送面积)应尽可能提供附加值。

(2)商铺最小面宽应不小于3m,进深面宽比不超过4:1。

(3)建议非住宅下部商铺柱网为8m*8m,以方便拆分成4m+4m面宽,或3m+5m面宽,对地下车库停车位布置也比较经济。

(4)商铺(无外廊)得房率(套内建筑面积/销售面积*100%)不应低于90%。

(5)首层商铺净高(板下)不宜低于3.5m,二层商铺净高(板下)不宜低于3m。

(6)底层商铺做结构转换的必要条件为:

a. 商铺位于区域商业中心位置,人流量很大,商业销售价值很高。

B. 做100m2以上大户型(依然可以取得很高的销售价值)。

(7)底层商铺层高应考虑上部管线转换的影响,满足商铺的净空要求。

(8)复式户型设计应尽可能提高二层空间的经营价值,建议:

a.降低首层层高(满足净高低限即可),缩短客户上二层楼梯的距离。

b.入口做挑高二层的空间,增加上下层互动。

c.上二层楼梯应做成简易钢梯,方便客户拆改。

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