62家百强利润不到2000亿,一招省出600亿?

原标题:62家百强利润不到2000亿,一招省出600亿?

艾振强 明源地产研究院

上市房企的平均净利润率已经跌破9%,有些甚至降到了5%。想活下去,提高利润势在必行!

想提高利润,一是提高价格,二是降成本,在“去库存”的大背景下,现在的价格能卖出去都不错了,哪里还敢大幅提高价格。

成本主要就是土地成本、财务成本、建安成本。在“面粉贵过面包”成为常态的今天,土地成本很难下行,但建安成本是有节省空间的,以建安成本占房地产开发项目总成本的40%计算,若建安成本上行10%的话,企业的净利润将全部抹掉,反之,如果下行10%,则利润有望翻倍。

大家都知道,绝大多数地产商是不生产原材料,也不修建房子的,前期规划设计完成后,他们后期的工作主要就是采购,各种供应商被选择被聚集,最终完成项目。采购成本下降也就意味着建安成本下降。

金科地产、雅居乐、建业等,2015年的采购成本均比2014年下降了10%左右,其秘密就在于借助互联网推动采购转型。2016年,尝到甜头的雅居乐更是要将50亿的采购额搬上互联网平台。互联网+采购会该如何落地?明源君下面为你解读。

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行业利润大幅下降,四招降低建安成本!

2011年以来,房地产行业的净利润率即进入下行通道,去年行业净利润跌破10%以后,下行的势头依然没有停止。大家看看下图展示的几家著名企业的情况就明白了,其他企业,可能更差。

截至2016年4月,共有66家A股房地产公司公布2015年年报,数据显示,在2014年度,这66家房企的平均净利润率为10.64%;而在2015年度,这66家企业的平均净利润率下滑至8.97%。

港股的情况也类似,62家公布年报的H股上市房企,2014年度,平均净利润率14.11%;到了2015年度,这62家企业的平均净利润率下滑到12.36%。

建安成本占房地产项目开发总成本的40%左右。其中,材料及设备就占建安成本的65%~75%,这意味着采购成本的较小变动就会造成净利润率的大幅波动。因此,许多房企下军令状:采购成本必须下降!

而采购成本下降,目前其实是个机遇期,至少可以从四个方面着手降低建安、采购成本:

首先是这一两年,整个市场上材料设备的价格都在下行,比如钢铁价格暴跌,一吨钢铁的利润只够买一个茶叶蛋,钢铁可塑性较强,对很多材料有替代功能,因此其他材料设备供应商为争夺市场,也有降价的需求。

其次,招募招标时,通过引入新渠道,获取更多优质供应商,充分竞争以后可以降低成本;再次,通过互联网+采招,使得招标采购更加公开透明,可以规避过去的拼关系、拿回扣等,降低交易成本。

最后,结合互联网,推进战略采购、集中采购、联合采购,通过以量换价的方式,让供应商薄利多销。

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雅居乐、金科等百强初步尝到转型甜头,采购成本降低超10%

据明源君了解,某知名开发商W企的一个城市公司,2015年的净利润率只有3%,而当年其采购成本降低了8%,按照建安成本占开发成本的40%计算,这意味着如果去年该城市公司没有降低采购成本的话,则将直接陷入亏损!事实上,大部分中小房企,特别是三四线城市的中小房企,已经大面积陷入亏损。

采购成本的下降与市场整体价格下行有关,但更多的则来自于这些优秀企业的采购转型。比如,中建信和去年的采购成本降低了15%,长沙万科则在本已较低的水平上进一步降低了8.13%!雅居乐、金科等作为采购转型的标杆,也从中大幅获益。

雅居乐的年报显示,2015年其净利润为23.02亿元,净利润率为5.4%。采购到底对利润提供了多大的支撑呢?具体的数据明源君不得而知,但通过对标可以略微窥见。

金科地产同样是“互联网+采购”战略的标杆房企,其2015年下半年入驻云采购,半年时间内即发布了147项招标,并成功入库98家优质供应商,同时要求2016年集团所有的招标都发布到云采购平台。2015年,金科地产的销售额为312亿元,净利润率为5.79%,而据金科华东区招采负责人张飞勋介绍,2015年金科的采购成本比上年降低了11%!

以建安成本占项目总成本的40%计算,2015年,雅居乐的建安成本约160亿,若建安成本降低10%,则节省出16个亿。而考虑到绝大部分房企去年的采购成本只同比上年下降了3%~5%。也就是说,无论是雅居乐还是金科地产,都从采购转型中尝到了不小的甜头。

采购部门,正从过去的成本中心,变成利润中心——少花钱,就是多赚钱!

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从传统采购模式到互联网采购2.0模式,进化是如何完成的?

那么,雅居乐、金科们的转型,到底是怎么完成的?是否可学习可复制呢?

事实上,在互联网+采购之前,互联网已经悄然在4个层面改变着房地产:首先是改变信息,实现直连;其次是改变服务,创造长尾;再次是改变商品,建立社群;最后,改变组织,平台运作。

过去,地产采购是比较被忽略的点,但今天,改变正在发生!改变传统采购模式的就是“互联网+”!

下面,明源君以雅居乐等为例,解读如何从传统采购模式走到目前的互联网采购2.0模式。

1、传统采购模式有四大短板,造成问题丛生

2013年前的10多年时间是中国房地产的黄金时代,大多数房企只顾埋头一路狂奔,根本无暇让灵魂(企业管理、制度规范等)跟上脚步,采购自然也是粗放式的。过去,雅居乐也是采用传统模式进行采招。下图展示的就是传统采购模式面临的问题:

传统的采招方式存在明显的短板:

1、引进新供应商时只能依靠网络搜索、员工或同行介绍、行业协会引荐,拓展渠道狭窄,引入的优秀供应商有限,缺乏良性竞争,难以优中选优;

2、若长时间没有合作,供应商很容易“失联”,在真正需要的时候,往往找不到,依靠人工强力维护的话,则将让本就已经很大的供应商资料维护工作,变得更繁杂;

3、招标信息不透明,导致招标过程不规范,外部协同程度普遍很低。

比如海伦堡曾采用蝗虫扫街的方式寻找供应商,高峰时期扫街人员就一千多人,光给这一千多人发工资就是沉重的负担。而由于招标信息还未完全透明,采招人员暗箱操作、拿回扣给公司造成巨大损失,北京某百强集团在去年劝退了1个采招人员,还有1个被移送司法机关。

2、互联网1.0模式,透明程度、效率有所提高

2013年,雅居乐已经意识到整个行业已经迎来拐点,未来要打响利润保卫战,必须要降低采购的成本。因此,当年雅居乐上线了其线上招采平台,引入线上的招标、邀标等,告别了纯纸质的模式,既提高了招采的效率,又使得整个过程变得更加透明(减少了人工邀标可能藏有的猫腻),同时吸引了网上一些关注雅居乐的游散供应商资源。

这一定程度上减轻了招采人员线下寻找供应商资源的工作量。比如,过去要确认一个供应商是否符合报名要求,要通过电话沟通,通过邮件确认基本的资质等等,费时费力,而通过互联网1.0,可以很方便地在线上进行快速筛选,效率和透明度都较以往有所改善。

3、互联网2.0模式,优秀供应商众多且“信任对称”

然而,互联网1.0模式是相对单向的,吸引的资源有限,管理和维护供应商还得通过人工打电话、发邮件,而且难以广为人知,也就是说还有诸多痛点。换句话说,1.0模式只是将之前线下的搬到了线上。

进入2014年,行业净利润继续下滑,房地产进入白银时代已经成为行业的共识,大多数房企明确要求降低采购成本。雅居乐在1.0的模式上,考虑引入第三方互联网平台,进一步升级到互联网2.0模式。

目前,“互联网+采购”类的平台较多,但大多数只能发布招募招标信息,而且供应商资源有限,做到了部分信息对称,但不能实现信任对称。

经过层层筛选,2015年,雅居乐最终选定云采购,来推动企业“互联网+采购”的转型,云采购最吸引雅居乐的一点在于其是诸多大牌开发商都入驻的平台,比如碧桂园、金科、龙光等,这意味着这些开发商的优秀供应商也在里面。

更重要的是,云采购并非只是登记这些供应商的信息,还对他们进行了认证,实现“信任对称”。

云采购平台的7万多家供应商中,有接近3万家是认证会员,即已经审核了其营业执照、生产规模、企业资质、联系方式、合作案例等,并且是实时更新的。

例如,雅居乐要招标500万洁具,认证供应商A参与了报名,雅居乐可以轻松地在云采购平台看到该公司的各种相关资料,确认其符合资格。

如果雅居乐要求很高,它想要找跟与万科、恒大合作过的洁具供应商合作,通过输入条件筛选,就可以发现A供应商跟很多10大标杆房企合作过……

经过沟通确认后,雅居乐组织人员去A企现场考察,确认符合要求,雅居乐通过云采购系统的一键通知功能,邀请其参与投标;A企在云采购平台直接下载雅居乐的标书,制作完毕后提交给雅居乐……最后经过评标定标等一系列环节,雅居乐与A企成功合作,在整个过程中,云采购的一键通知功能,能使得雅居乐能方便地提醒供应商应补交什么资料等,合作进展到哪个阶段了。一个项目合作结束后,雅居乐还能够借助平台定期与A企沟通,下次再有洁具采购需求时,可以快速找到A企。

雅居乐将材料类作为网络采购的试点,在云采购发布了厨房用具、洁具、灯具等33项材料类采购需求,上百家供应商积极参与报名。

通过筛选,雅居乐最终从报名的供应商中选出了27家合作供应商进行合作。

尝到甜头以后,雅居乐已经将云采购作为唯一的线上采购合作平台,同时,要求之前已有的合作供应商主动入驻云采购。为了强化与云采购的合作,雅居乐还将云采购采招页面直接链接到企业官网,材料、设备类招标工作全部转移至云采购平台进行发布和报名。

百强房企中,金科同样很早就自建了招采内网,据其华东区招采负责人张飞勋介绍,金科在郑州的一个项目招标时,旧有的各种方法都无能为力,最后是通过云采购找到了合适的供应商并合作。去年12月份通过新研发的平台“金科供应链”,将原先金科地产内部的网上招标平台进一步延伸到外网。其华东区招采负责人张飞勋表示,此举在于推动金科日后的发标、投标、回标、定标等都在网上进行,在2016或者2017年实现无纸化投标。

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互联网+采购2.0模式,工作效率提高1.75倍!

通过互联网2.0+采购的模式,开发商不仅可以降低10%左右的采购成本,而且效率普遍提升。长沙万科招采负责人白旺喜即表示,通过招采创新,2015年其工作效率提高了1.75倍!因为采购额比上年多,而采招人员却由之前的6个变成了4个,全年处理了580多份合同订单,同时加班时间还减少了。

截至2015年底,共有1012家开发商在云采购平台进行招募招标,平均每家开发商入库30家新供应商。越是百强,互联网招募招标的推进力度越大,例如金科地产,新城地产,海亮地产、龙光地产等均发布了43~145项不等的招标!

增长189倍,9.9倍,金额超百亿……这些是云采购平台2015年下半年的运行情况。还有无数其他机构发布了类似的报告或者数据,这些都说明:房地产采购正在被颠覆!

云采购平台上,随着开发商发布的招募数量增长,供应商的报名热情被激活,2015年下半年,入库数据出现爆发式增长,是2014年下半年的189倍!具体见下图!

根据中国指数研究院的统计显示,截至2015年末,销售百强里面,有62家加入云采购,开始局部或全面推进互联网+采购。

这并不让人感到意外。销售百强开发商能够在竞争激烈的市场中胜出,自有其十八般武器,有一些绝招或许各不相同,但内部管理规范、产品标准化程度高等却一定是类同的。这些都与互联网精神高度契合,使其成为互联网+采购的急先锋。上述62家开发商去年的销售总额为20738亿元,约占全国年度商品房销售总额的四分之一!净利润不到2000亿元。

根据我们的调研,初步估算,去年这些房企的采购成本降低了8%左右。即节省600亿左右的成本! 大约是净利润的三分之一这么多!

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