80%的住宅产品创新,原来是有计划的大倒退!

原标题:80%的住宅产品创新,原来是有计划的大倒退!

王恒嘉 明源地产研究院

过去几年,新的住宅产品的出现总是能引起轰动。

餐厅客厅卧室合一的20平的公寓、80平的微墅、有社交功能的社区、带绿色花园的高层建筑、墙壁可移动户型能变化……新产品层出不穷。

明源君也经常介绍新产品,许多粉丝会在后台怯生生地问:我怎么觉得住在这样的房子里不幸福呢?比如每天把家具变来变去就觉得很累。

因为被问得太多,明源君今天冒死说句实话:80%以上的产品创新,事实上都是高房价下,实在没有办法的办法,是一种倒退。

倒退到哪里去呢?到底怎么搞产品创新呢?实际上,太阳底下并无新事。

第一,现在的很多产品创新,类似于50、60年代,很多一家挤在十几平方筒子楼里的家庭自发的一些改造,只不过增加了科技含量而已,人们的生活经验是最好的老师。

第二,城市里的住宅固然有各种优势,但产品创新所要解决的大部分问题,在农村根本就不存在。人毕竟是从自然而来,那种“前院后庭”的建筑,才是人们心目中理想的家园,离开了自然和乡村,就要寻找替代品。只要想一想村子里有什么,城市里失去了什么,你就知道怎么搞产品创新了!

第三,高层住宅,是为了节约用地而出现的。离地面远了后有什么问题,就弥补什么!

下面,明源君来分类说一说。

餐厅客厅卧室合一,就是空间功能从分区倒退回混合!

明源君相信,在在大学里读过建筑的人,都会记得,自己学到的很多原理中,很核心的一点就是:如何避免空间功能的合用和重叠。

说白了,每个空间的专用程度越高,其使用质量也就越高,专用是一种进步,混合和重叠是一种倒退。

那有人要问,我们为什么还要搞餐厅客厅卧室合一的公寓呢?为什么这样的公寓还很受欢迎呢?

说白了,还不是因为房价地价太贵。既然客户没有财力购买餐厅、客厅、卧室分开的60平的房子,我们就把这些功能混合到一个20平方的产品里卖给他呗。

这类创新,所要解决的最大的问题是两方面的:

一、空间功能转换是否方便

比如,从卧室变成客厅,是自动的还是手动的,转变可以在一瞬间完成还是需要10分钟,作为一个每天都要重复几次的动作,这个很关键。

二、不同空间的矛盾如何解决

比如,卧室是隐私的,客厅是公共的,如何在功能变化时隐藏一些相对隐私的东西?

如果你心理上能够接受这样的空间转换,那么20平的房子实现90平的功能也不是不可能,就是麻烦了一些,需要消耗一些精力。

多变空间,其实就是把布帘做得更高大上一些!

40、50年代的家庭,很多时候会使用布帘,一个十几平方的空间,晚上用布帘隔成三四个空间,少男少女或夫妻在里面保有一个自己的空间。

在今天的深圳,也还有这样的空间,许多工人集体租一间房子,每对夫妻住一个床位,每天晚上,把床位周围的布帘拉上,就是一个自己的天地。

现在有很多做多变空间的产品创新。

比如,卧室和客厅可分可合,不同的房间可分可合,等等。

这个事情说白了,就是房子虽然比上面所说的20平的房子大,但还是不能满足需求。

比如客厅太小,两个孩子在里面玩就显得狭窄。

再比如没有书房,但是又希望有一个专门的空间用于办公。

或者说,不能满足全生命周期的需求。比如,一个人的时候、三口之家的时候、孩子离家上大学之后,所需要的空间是不一样的,如何不重新装修,就把空间变成想要的样子呢?

多变空间可以有以下一些办法实现:

1、帷幔。也就是布帘之类的软质材料,拆装方便,简单,但是不隔音。

2、折叠式隔断。顶棚和地面有轨道,可以灵活开闭,隔音比帷幔好。

3、灵活隔板。可以拆除的木制材料,相对固定,拆除需要时间。

4、壁柜式隔断。既是隔断,又是柜子,很实用,也可以拆除。

以上这几种,再配上现代化的电动机械和遥控,就可以一键变化。

当然,多变空间要想更容易的实现,也有一些前提,比较现实的做法是:

1、在设计之初,就把厨房、卫生间等放在一边单独设计,而整个客厅和所有房间,成为一个没有承重墙的大空间。

2、窗户的位置进行特殊的设计,在空间变化的时候,不同的大小空间都有窗户为最好。

总之,设计师设计的时候心中有变化,设计出来的空间就一定可以变化。

联排别墅、小别墅,接近于倒退回“兵营式”节省用地!

为什么要搞联排、小别墅?很多人不理解。

在他们看来,既然都是修1-2层,用地应该差不多啊,为什么不干脆分开一栋栋的修?

明源君认为,这个里面最重要的原因,是设计师希望在每一排里,安排尽可能多的户数。这样一来,就可以减少排数。减少排数后,排与排之间的道路减少了,为了保证每一排的日照,所留出的距离也就节省了。

这样一来,平均每栋别墅的用地就减少了。

举例来说:同样大小的地块,每排30户,6排,3条道路,可以安排180户;而每排15户,8排,需要4条道路,只能安排120户。

一排排的别墅,一模一样,大家有没有想到什么?

我国刚有商品房的时候,那一排排的建筑,不就是兵营式一排排的么?同样的间距,同样的日照,每一排安排尽可能多的户数……现在只不过每一排从几十户变成十几户罢了。

绿色创新,就是在空中修一个农村的院子!

每次明源君发关于高层建筑也可以有花园、也可以种树的稿子,都能引来广泛关注!

其实,这种关注的本质,是大家离开农村、离开自然都太久了,本能的渴望自然,渴望绿色。

如果你住在农村,你家后面就是一大片庄稼,你家院子里就种着各种花草,你也就没有这种渴望了。

绿色创新的本质,其实就是两条:

1、在土壤很薄、灌溉系统特别的情况下,选择合适的植物,在空中的家旁边修一个农村的院子。

2、如果连1都做不到,只好退而求其次,让室内的空气能够像有植物一样清新,让太阳能得到充分利用,假装自己在某个农家小院里。

社交创新,本质是让人们有动力在一个平面活动!

现在社交是产品创新的一个重要分支。

各种青年公寓,自称能增进大家的交往;许多社区,说自己有大量增进社交的设施等等……

城市里邻居为什么互相不认识?农村里为什么方圆10里的人都很熟?

有人说是城市里大家彼此有戒心,有人说农村里大家在一块土地上劳动有交集。

事实上,最本质的问题在于,大家是否在一个平面上活动。

农村里,住宅都是两三层,下楼很容易,院子向外延伸就是村子,大家平时都在一个平面上活动,当然彼此熟悉;城市里,楼越高,下楼越少,在地面活动的频率越少,大家不在一个平面上活动,彼此当然不认识。

所有增进社交的创新的本质,都是让人们更多地在一个平面活动,也就是给他们去那个平面的动力。

一、青年公寓里,这种动力可以是:1、房间里面很狭窄,而公共平面面积比较大;2、可参加活动就有奖励,社交少的受处罚,等等。

而大家可以一起活动的那个公共空间,也可以不是地面,而是空中的某一层。

二、社区里,这种动力可以是:1、电梯速度加快,下到地面更容易;2、社区里有舞台、亭子、回廊、大树下等活动和展示空间;3、有社区育儿群等网络平台,让同社区的人们先有印象,再在现实中认识;4、有人组织各种有吸引力的集体活动。

逃离都市不易,蜗居将是常态!这样的创新还将继续!

看完上面的文字,很多人会说,干脆我们逃回农村去,所有问题都解决了。但是,这可

能很难。明源君不想再重复之前说过的,资源聚集的问题。明源君想说,大多数人的价值,其实是通过他人的承认实现的!都市聚集了更多的人,所以你也就有了更多实现个人价值的机会。

但如果在大都市生活,蜗居可能是常态,上面的一切倒退我们都必须接受。不信?我们来看一下香港的住房情况。

你明白了么?在香港,只有位于顶层的8.9%的家庭能住上60平以上的“大”房子。所以香港人把100平的房子叫“千尺豪宅”也就能理解了。

香港比较特殊,但未来的一线城市,即使没有这么极端,恐怕也会是一样的趋势!现在的一线,很多白领住的“房中房”其实也就几个平方。

所以,明源君上面所说到的这些创新,都还将继续!最后,我们看两张香港的蜗居图吧,是否有创新,大家自己去品味!

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