这个滞销商住项目优化设计后,多赚了1个亿!

原标题:这个滞销商住项目优化设计后,多赚了1个亿!

陈国才 明源地产研究院

本项目位于冬冷夏热地区,为典型商住项目。本次主要是在规划和户型标准层两大方面进行综合优化的总结(篇幅所限,其他很多方面在后续文章总结)。本项目户型种类比较齐全,包含了多层、11层、18层、33层等多类产品,具有较大的代表性。

先来看项目的总体情况。项目住宅建筑面积:32万平方米,总户数:2650户。产品类型与价格大致是一梯二多层和小高层(7000元/平米)、一梯三和一梯四高层(6000元/平米)。由于当地市场比较能够接受横厅,因此优化之前的户型多为横厅。

下面一起来看看建筑师如何在规划、户型两大方面进行综合优化。

01规 划优化纲领

用地价值分析,项目资源利用最大化(朝向、景观、间距、商业界面、容积率、地面停车等),规划价值比较,盈利分析,规划与车库和商业的结合设计,竖向与土方平衡等。

原规划总图

从原规划总图可以看出几点问题:1、东西轴线可以穿透、不聚气。2、北面高层组团独栋过多,不利于地下室和打造中心大花园。3、高层住宅24层,浪费土地(要么18层,要么33层)。 4、南面多层户型面宽小,品质低。

优化方案一

优化总图一

这种方案仅是微调,同样的户型轮廓,仅合并、挪动、减少楼栋、改变部分多层层数,建筑师做了以下的优化(总价值944万元):1、东西轴线通而不透、强化组团围合。2、北面高层组团避免独栋,节约用地和打造中心大花园、增加两栋楼王和周边大量景观户型,同时更加有利于控制地库车均面积。增加楼王,面积为38200平方米,如每平方米售价增加200元,则价值764万元。3、南面洋房增加北部楼栋层数,去掉中间部分楼栋,为户型设计创造加大面宽条件。电梯减少6部,如每部价格30万元,则节约180万元。

优化总图一概念分析

优化总图一日照分析

高层区日照基本可以满足大寒日三小时日照要求,多层区按照间距要求设计

优化方案二

优化总图二

取消24层之后,优化效果比较明显,总价值达2574.8万元,优化后:1、中心大花园更大、改善周边大量户型景观视野,同时更加有利于控制车均面积。增加楼王价值764万元。2、减少高层户型8个单元,节约电梯15部(已减去洋房增加的1部),价值450万元。3、小高层洋房增加112套,每套售价比高层增加约12.15万元,总价值约1360.8万元。4、日照更加容易通过,高层部分户型面宽大大增加,充分创造户型品质提高条件。

优化二户型分布总图

优化总图二日照分析(基本满足日照要求)

优化方案三

优化总图三

这种一梯二户型最多化的优化方案总价值高达4320.2万元,建筑师做了四方面的处理,效果非常显著:1、同优化二,楼王价值764万元。2、减少高层户型10个单元,节约电梯10部(已减去洋房增加的10部),价值300万元。3、小高层洋房增加268套,每套售价比高层增加约12.15万元,总价值约3256.2万元。4、同优化二,高层部分户型面宽可大大增加(原规划最大面宽为70多米,优化规划控制为80米以内)。

优化三户型分布总图

优化总图三日照分析(基本满足日照要求)

02户 型优化纲领

平面功能与流线合理化、精细化,公摊面积最小化,体形系数控制,外立面率控制,结构轴线整齐化,与室内设计结合,赠送和附加值最大化等。

A、一梯二小高层

优化前平面图AO

从优化前的规划图可以看出,原户型有一些问题:电梯对套内卧室干扰,公摊较大,不实用。卧室在客厅开门,私密性不好。客餐厅进深浪费。

优化平面图A1

对于这些问题,建筑师在以下几点进行了优化,使户型更为合理:

1、避免电梯对套内卧室干扰,标准层减少公摊10.4平方米,共减少公摊:10.4*7*8=582.4平方米,折算价值为:582.4*0.35=203.84万元。(按照市场一半单价计算)

2、避免卧室在客厅开门。

3、避免客餐厅进深浪费。

4、主卧室尺度更大,多一衣帽间。

5、多个卧室设一对流窗户(后面户型均有),三分之一时间呼吸好空气。

6、考虑端户设计,避免凹槽,既降低造价又让户型方正(后面户型均有)。

优化平面图A2

此方案经过以下几点优化后,房屋舒适度有了提升:

1、避免电梯对套内卧室干扰,标准层减少公摊10.35平方米,共减少公摊:10.35*372=3850.2平方米,折算价值为:3850.2*0.35=1347.57万元。

2、避免卧室在客厅开门。

3、避免客餐厅进深浪费。

4、卧室尺度更大(包括其他卧室)。

5、多一朝南卧室,如每套多卖1万,则价值744万。

6、主卧室南北通透,房间尺度更舒适。

7、主卧室多一衣帽间,卫生间多一淋浴空间。

B、一梯二小高层

优化前平面图

从规划图可以看出,原户型的设计不太实用:电梯对套内卧室干扰,公摊较大。卧室在客厅开门,私密性不好。客餐厅进深浪费。主卧室、书房面积均过小。

优化平面图B1

优化之后与A1户型类似,主要是品质提高、尺度更加舒适,多一房间朝南。

C、一梯三18F高层

优化前平面图

优化前的设计,舒适度不佳:电梯对套内卧室干扰,公摊较大。卧室在客厅开门,私密性不好。客餐厅进深浪费。卧室、书房面积均过小。主卧室没有衣帽间。玄关没有鞋柜空间。中户一卧室开窗太窄,且凹槽过深。

优化平面图C1

对此,建筑师做了几点优化,房屋在居住舒适度上提升不少,并且多了许多赠送面积:

1、避免电梯对右户套内干扰,标准层减少公摊10平方米,共减少公摊:10*17*4=680平方米,折算价值为:680*0.3=204万元。

2、卧室、客餐厅、书房开间尺度更大(包括其他多个空间)。

3、避免客餐厅进深浪费,客餐厅形成方正空间。

4、厨房送凸窗,尺度更大。

5、主卧室尺度更大,多一衣帽间。

6、增加玄关空间。

7、卧室开窗更宽。

8、入户花园尺度更大,增加上空赠送。

9、卧室尺度更大,且由朝北改为朝东或西,一半户数朝花园。

D、一梯三33F高层

优化前平面图

优化前,电梯对右户套内餐厅干扰,公摊较大。120多平米户型应该做到3+1房以上。左右两户主卧多没有一衣帽间。两户没有玄关鞋柜空间。右户餐厅内开门,不便于独立使用。

优化平面图D1

经过下面几点优化,公摊有一定减少,户型方正,并且增加了许多空间:

1、避免电梯对右户套内餐厅干扰,标准层减少公摊9.38平方米。

2、卧室开间尺度更大。

3、客餐厅形成方正空间。

4、左户和中户增加一间朝南卧室。

5、主卧室尺度更大,多一衣帽间。

6、增加玄关鞋柜空间。

7、增加入户花园半间房。

8、避免餐厅内开门。

9、卧室尺度更大,且由朝北改为朝东西,一半户数朝花园。

E、一梯四18F高层

优化前平面图

优化前该户型的居住体验不佳:电梯对右户套内餐厅干扰,公摊较大。120多平米户型应该做到3+1房以上。左右两户主卧都没有衣帽间。没有玄关鞋柜空间。中户没有完整的餐厅空间。中户客厅采光面过窄,且在凹槽内。

优化平面图E1

经过建筑师的优化后,相应空间得到补充,增加了采光通风:

1、核心筒品质高,入户处有自然通风采光,标准层减少公摊15.57平方米。

2、增加玄关鞋柜空间。

3、餐厅可以直接对外开窗。

4、卧室尺度更大。

5、主卧室进深面宽尺度均更大。

6、客厅餐厅为长方形,有完整的餐厅空间。

7、客厅采光面更大。

优化平面图E2

此种优化方案使卧室的尺度更大,提高了居住体验:

1、标准层减少公摊12.92平方米。

2、卧室尺度更大。

3、主卧室尺度更大,多一衣帽间。

4、客厅餐厅为长方形,有完整的餐厅空间。

5、客厅采光面更大。

6、卧室尺度更大,且由朝北改为朝东西,一半户数朝花园。

优化平面图E3

此种优化方案增加了卧室、书房,提高了实用性:

1、标准层减少公摊8.63平方米。

2、增加玄关鞋柜空间。

3、客厅餐厅南北通透。

4、多一朝南卧室。

5、左户主卧室面宽更大,多一衣帽间。

6、中户多一小卧室。

7、右户多一书房。

F、一梯四18F高层

优化前平面图

从优化前的平面图可以看出:电梯对右户套内干扰,公摊较大。120多平米户型应该做到3+1房以上。左右两户主卧多没有衣帽间。中户一卧室采光面过窄,且在凹槽内。左右两户具有赠送公共空间。

优化平面图F1

经过几点优化后,公摊面积有所减少,房型更合理,实用性也得到提高:

1、避免电梯对右户套内干扰,标准层减少公摊13.92平方米。

2、客餐厅形成方正空间。

3、增加一书房。

4、主卧室尺度更大,多一衣帽间。

5、餐厅尺度更大。

6、卧室开窗更大。

7、凹槽更宽,便于施工,可以改造平台为赠送空间。

优化平面图F2

此方案相比上一方案,多了一些赠送的公共空间:

1、标准层减少公摊13.11平方米。

2、左右两户具有赠送公共空间。

3、客餐厅形成方正空间,且南北通透。

4、增加一朝南卧室。

5、主卧室尺度更大,多一衣帽间。

6、设有景观大阳台。

7、客餐厅形成方正大空间。

8、卧室开窗更大,且避免在凹槽内。

9、右户增加一书房。

G、一梯 四33F高层

优化前平面图

此户型优化前,除F0户型的所有问题外,还有左右两户缺少放鞋柜的玄关。

优化平面图 G1

优化后,主要房间尺度增大,增加了书房:

1、避免电梯对左户套内干扰,标准层减少公摊7.85平方米。共减少公摊:7.85*2*33=518.1平方米,折算价值为:518.1*0.3=155.43万元。

2、增加玄关。

3、客餐厅形成方正空间。

4、增加一书房。

5、主卧室尺度更大,多一衣帽间。

6、餐厅尺度更大。

优化平面图G2

经过优化后,效果非常显著,不仅公摊减少,还增加了书房、卧室等实用房间,房型更合理:

1、标准层减少公摊14.14平方米。共减少公摊:14.14*(33*6+34*4)=4722.76平方米,折算价值为:4722.76*0.3=1416.828万元。

2、左右两户具有赠送公共空间。

3、增加玄关。

4、客餐厅形成方正空间,且南北通透。

5、增加一卧室,且朝南。如每套多卖2万,则价值328*2=656万。

6、主卧室尺度更大,多一衣帽间。

7、客餐厅形成方正大空间。

8、增加一朝南卧室。如每套多卖1万,则价值656*1=656万。

9、卧室开窗更大,且避免在凹槽内。

10、右户增加一书房。如每套多卖1万,则价值328*1=328万。

03总 结

最后再来回顾下优化结果:

通过以上优化分析,我们不得承认,不一样的规划有不一样的户型设计条件和项目盈利能力;不一样的户型用在这个32万平米的项目里,公摊面积可以减少1万多平米;同样的面积,很多户型可以多一间半间房。不得不承认,建筑方案优化设计可以挖掘巨大的价值。

另外,地库和商业的优化也是价值量巨大,随随便便就上千万。

附:地库优化纲领——与规划结合设计,停车位和人防面积最小化,平面功能与流线合理化,车均面积控制,层高控制,设备及其运营费用控制等。

附:商业优化纲领——沿街价值最大化,流线合理化,公摊面积最小化,赠送和附加值最大化等。

以上为本项目的实际优化案例,具体项目会有很多不同的设计条件,需要灵活设计。

作者:陈国才,曾任知名设计公司主创建筑师、设计总监。

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