案件情况
成都市某小区业主于2011年6月18日选举产生业主委员会，2012年7月22日，该小 区业主委员会向全体业主公布《关于x小区自主选聘物业服务企业的通告》，公告中载明选聘工作的主体、票箱设置、投票方式、选票领取、投票时间、开箱计票时间、投 票结果产生等事项。2012年11月6日，小区选聘物业服务企业工作小组发布《关于10月 27日首次选聘物管服务企业投票计票结果的通告》，经统计共投票1218票（其中有效票 1203票，作废15票），x公司得票1192票，得票面积115895.33m2, “根据小区成套总数 2221户，总建筑面积214979.77m2”，x公司“已经双过半，为本次选聘第一中标人”。之后，业主委员会和业主大会于2013年3月12日联合发布《公告》，告知小区全体业主已于2013年2月1日与x公司签订了《物业服务合同》。
合同签订后，周某某、邓某某等16名业主认为业主委员会在计算小区总建巩面积时未将车位总面积26847.49m2计算在内，若将该面积计算在总面积中，则x公司的得票面积115895.33m2不能过半，业主委员会做出的选聘物业服务企业的决定不符合相关法律规定，故向人民法院提起诉讼，请求撤销该决定。业主委员会认为，其计算总建筑面积时是根据《成都市物业管理条例》第四条第四项“地下停车位在业主大会中不计投票权”的规定未将停车位面积纳入计算范围。经法院审理查明，该小区由住宅、商铺、地下停车位、物管用房和其他建筑组成，其总建筑面积为250815.95m2(其中，住宅和商铺的总建筑面积为2l6545.9m2,地下停车位总建筑面积为26847.49m2)，总户数为2219户。
焦点问题
1.业主投票时如何认定专有部分面积和总面积？
2.业主个人所有的车位以及物业管理用房的面积是否应当计人投票面积？
判决结果
一审判决支持了周某某、邓某某等16名业主的主张，小区业主委员会不服一审法院判决，向成都市中级人民法院提起上诉。
成都市中级人民法院认为，符合法定条件的房屋、车位、摊位等特定空间均为物权法规定的专有面积，本案中小区车位为业主个人所有，登记在业主个人名下，符合相关法律规定，应认定为专有面积，停车位的总面积也应计人总建筑面积：原审未将车位得票面积计入得票总面积，并且将物业管理用房等非专有部分面积计入建筑物总面积，与法律及司法解释的规定不符。根据原审查明的数据以及二审核实的结果，物业服务企业房屋得票面积115895.33m2，车位得票面积6674.71m2，得票总面积为122570.04m2;小区住宅、商铺、地下停车车位等专有部分面积为243393.39m2(216545.9m2+26847.49m2)。以上专有部分得票总面积占建筑物总面积的50.36%(122570.04m2/243393.39m2)，超过一半，符合法律规定的“双过半”的要求。
由此，成都市中级人民法院撤销了原审判决，驳回周某某、邓某某等业主的诉讼请求。
法条链接
《中华人民共和国物权法》
第七十六条下列事项由业主共同决定：
(一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
(一） 具有构造上的独立性，能够明确区分；
(二） 具有利用上的独立性，可以排他使用；
(三） 能够登记成为特定业主所有权的客体。
《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：
(一） 专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记栽的面积计算；
(二） 建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
《成都市人民政府关于贯彻实施〈成都市物业管理条例〉的通知》
第四条第四项关于业主大会会议投票权的有关问题。未出售或者已经出售但未交付使用的房屋，开发建设单位拥有投票权。机动车停放库（位）以及依法归全体业主共有的物业，不计投票权。
案例评析
建筑物区分所有权是业主投票权的基础，该项权利包括专有部分所有权、共有部分所有权和因共同关系所衍生的成员权三部分组成。拥有专有部分的所有权也就拥有了共有所有权和成员权，专有部分所有权丧失，则共有权和成员权也随之丧失。我国物权法中对投票权数、投票人数之所以有“双过半”和“双过三分之二”的规定，就是为了防止大业主在业主自治过程中侵害小业主的权利，但不能因此否定专有权对共有权和成员权的决定性作用。
本案中，涉案小区停车位已经登记在业主个人名下，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定应认定为专有部分面积，而在计算投票权数时的总建筑面积为各专有面积的总和，因此，周某某、邓某某等业主要求业主委员会将停车位面积计入总建筑面积的主张是正确的，在计算得票权数时也应当将投赞成票的停车位所有权人的投票权数纳入计算范围。
至于对《成都市人民政府关于贯彻实施〈成都市物业管理条例〉的通知》第四条第（四）项的理解，根据法学原理和司法实践，该条款所指的停车位应当指归全体业主共有的停车位，此种类型的停车位由于没有专有权作基础，此类停车位上也就无法形成共有权和成员权，我国大部分地区的住宅停车位都属于此种情况，而在此种情况下，停车位的面积是不计入投票权数的。