致敬中国购物中心1996-2000年：起点即是高点

• 广州天河城在当时是一家“乜都有”的商场：“天贸南大”百货(后更名天河城百货)采取自营和联营结合的模式；天河城主力店之一吉之岛(后更名永旺)，被称为国内第一家“卖菜”超市；相继引入自助餐厅（怡景西餐厅）、美食坊、天梦宫娱乐城、旱冰场、大富豪夜总会等业态，均是广州商业史上“第一次”。

• 广州天河城一直主攻收入稳定的都市家庭，功能齐全，稳定与变化相结合，吸引了不少品牌开设广州首店： 2011年3月18日亮相的ZARA、2011年5月27日开业的太平洋咖啡、2012年9月19日开店的俏江南以及2016年1月28日正式露面的撒椒江湖菜...

• 2014年，广州天河城品牌大换血，新引进4个餐饮品牌（韩国豪丽斯咖啡、香港太兴餐厅、台湾休闲餐厅茶木、比利时歌帝梵）和10个潮流品牌（维多利亚的秘密、韩国悦诗风吟、英国Clarks Originals、美国Steve Madden、日本女装摩西、SLY、意大利女装玛丽琳、日本女装Fray I.D、Lilybrown和万宝龙Montblanc）；

• 2015年不断调整餐饮业态，引入多家时尚轻餐饮品牌，包括特色餐饮品牌8号水产市场、鱼太等；

数据看广州天河城

2011年-2016年广州天河城购物中心销售额，除2013年达58亿外，其余均在55亿左右，近三年销售额几乎无增长；这几年平均出租率均在99%以上，而租金收入增速逐年递减，2016年呈现负增长。

行业看广州天河城

广东商学院流通经济研究所所长王先庆表示，广州天河城是第一家真正按照现代商业业态布局并自营管理的购物中心，它的开业意味着中国购物中心时代的开启。广州天河城不仅输入了新的业态理念，让人们知道什么是“购物中心”，还开始培育购物中心管理人才，它是中国购物中心的开山始祖。

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中国购物中心的1997年

市场常青树上海梅龙镇广场

在1997年，当国内还很少有人知道什么是购物中心的时候，当年开业的梅龙镇广场就将MALL的概念展示在消费者面前，开启了上海商业的购物中心时代。如今，虽然市场竞争越来越激烈，但历经20年的历史沉淀以及苦心经营的梅龙镇广场，已然是南京西路商圈中的标志性商场。

1997年中国购物中心情况

• 茂业百货1997年3月开设了首家门店――深圳东门店；

• 1997年，泰国正大集团旗下易初莲花（卜蜂莲花的前身）超市中国首店在上海开业；

• 1997年，一个被称为“CMALL”(铜锣湾百货)的怪物在深圳华强北落地，6.5万平方米的营业面积里分布着百货、超市、运动营、名店坊、会所等功能群；

• 1997年，重庆大都会开业，重庆第一个真正意义上的购物中心，开启重庆二十年商业地产发展的黄金期。

1997年代表购物中心：上海梅龙镇广场

在寸土寸金的上海南京路，20年前的梅龙镇广场就牺牲大量的营业面积把购物氛围放在第一位，内部设计了一个巨大的中庭，从底层一直延伸到第七层。在业态布局上，梅龙镇广场也有自身特色，不仅引进了日本伊势丹百货，以及Burberry和GIVENCHY等专卖店，还汇集了环艺电影城和众多特色餐饮。既有高端奢侈品，又有物美价廉的大众品牌，品牌丰富度很高，能很好的满足各阶层消费者的需求。

大事件看上海梅龙镇广场

• 2008年，已经开业11年的梅龙镇广场迎来了其首次大范围升级改造和品牌调整。投入了将近1亿元的资金，用半年时间对大楼外立面、商场门脸、地面大理石、沿街花坛以及公共区域的走廊、天花板、灯光和导引标志全部进行了翻新，洗手间也按照高星级宾馆的标准重新装修。

• 2014年，梅龙镇广场再次进行了品牌调整，逐步将餐饮面积从17%提升到了35%。2016年6月到8月，梅龙镇广场的业绩又再度回升，实现了同比5%的增长。

行业看上海梅龙镇广场

一直以来, 梅龙镇广场都以经典不朽的风格配上时尚前瞻的态度，不断迎来世界各地的国际知名品牌，让消费者尽情享受一站式的购物乐趣。这位已经走过20年发展历程的商业“老将”，不仅见证了整个中国商业地产的崛起，更用自身的实践推动了这一进程，为众多后来者梳理了榜样。

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中国购物中心的1998年：

上海徐家汇先驱者美罗城

以1996年诞生计算，1998年，中国购物中心3岁，这个阶段，整个行业正处于探索期。恒隆、新鸿基、凯德等优秀的外资商业运营商在内地市场还没有商业项目开业，国内优秀的购物中心并不多，与国外商业的发达水平相差甚远。加之大量品牌无法以自营形式进入中国市场，大多以经销商为主要渠道，因此对购物中心的试水初期的推进，有较大的影响。

1998年中国购物中心情况

• 1998年，购物中心在全国的布局微乎其微，国内商业形态仍以百货为主。、

• 1998年，大润发在上海开设了中国首家门店。

• 1998年，美罗城开业，开启了徐家汇商圈内首个购物中心的探索之旅。

• 1998年，友谊南方商城（现百联南方购物中心）开业，这是上海首家以社区服务为导向，集购物、休闲、娱乐为一体的购物中心。

1998年代表购物中心：上海美罗城

:sjamg 上海美罗城

1998年5月，美罗城开业，开启徐家汇商圈首个购物中心探索之旅，其“圆球”造型一度成为徐家汇商圈的坐标。

大事件看上海美罗城

• 2009年，与百脑汇的合作，让美罗城焕发生机。美罗城与百脑汇合作成为商圈内独一无二、主打数码业态的购物中心。差异化的产品，让美罗城与整个商圈形成互补。

• 2009年，美罗城开始变革。美罗城从B1层“五番街”开始，以“一年一个新楼层”的速度焕然一新，至2017年，打造出森林里、东来坊、罗薇道、欧风街、星光大道等风格各异的街区。

• 2015年，美罗城与赖声川合作沪上首个驻场购物中心的时尚话剧艺术中心——上剧场，这也是第一家实现“剧场＋书局＋影院”三位一体文化业态组合的剧场。是美罗城坚持文化大众化探索的重要标志。

• 2016年，美罗城彻底调整了商场内原有的数码业态，放弃与百脑汇合作。

行业看上海美罗城

高力国际华东区研究服务董事陈铁东认为，中国购物中心发展的20年，也是中国消费者的消费水平和消费模式不断升级的20年。这20年中，中国消费者的人均可支配收入，以及人均消费都呈现快速增长的势头，为商业的快速发展，提供了巨大的需求动力。

正是消费者需求的不断变化，例如从百货时期，以购物为主的商业消费，逐渐往餐饮、休闲、亲子、教育等体验式的方向转型，直到近年来的往追求购物中心的文化艺术品位方向发展。购物中心的发展趋势正是很好的适应了此种转型，提供了除零售以外，更多的餐饮、休闲、娱乐、文化、亲子、教育等诸多复合业态，提供了更多的选择。

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中国购物中心的1999年

上海港汇恒隆广场一枝独秀

1999年的中国购物中心仍处在萌芽时期，在这一阶段，中国购物中心在分布上主要以一线城市为主。据统计，截至1998年底，内地仅有8家已开业购物中心。不过，在1999年，购物中心开发速度开始加快，仅当年，就有5个购物中心开业。

1999年12月28日，港资开发商恒隆集团在内地首个商业地产项目——上海港汇恒隆广场开业，这对于1999年甚至当下的国内商业地产行业来说，都具有里程碑意义。

1999年的中国购物中心情况

• 1999年中国购物中心的业主大多是国有企业或者来自香港的地产公司，主要依靠自有资金，或者在政府的帮助下由银行提供贷款。

• 1999年国内新开业购物中心数量并不多，主要以上海等一线城市为主，开业的项目也多位于城市中心区或者城市重点发展区。

• 1999年恒隆集团进军内地首个项目——上海港汇恒隆广场开业，这为恒隆后续在上海及内地其他项目的开业打开新局面。

• 1999年，法国零售品牌欧尚将上海选作了进军中国市场的桥头堡，开出中国内地市场第一家门店——欧尚上海中原店。

1999年代表购物中心：上海港汇恒隆广场

上海港汇恒隆广场在项目周边多以百货为主的市场情况下，将自己定位为中高端、一站式综合体商业项目，商业体量高达13万平方米；港汇恒隆广场前瞻性地修建了1400多个地下停车位，这在当时是一大创新举措；港汇恒隆广场在业态组合上采用全新概念，偏国外新式打造，注重餐饮、咖啡等业态的打造；在建筑设计上也采用新概念，在公共空间打造上注重打造大空间、公共通道等场景打造，商场设有升降梯和手扶梯多达94部；

大事件看上海港汇恒隆广场

• 首提去百货化：2006年港汇广场在中国创举性地取消百货公司主力店——富安百货，并取得良好的租赁业绩；

• 2011年3月23日，恒隆地产有限公司宣布，已正式将其位于上海的港汇广场易名为“港汇恒隆广场”，此次易名彰显了恒隆地产在中国多城市模式的发展布局下进一步强化统一的品牌效应，体现集团透过“恒隆模式”拓展中国内地长远投资计划的远大目光和信心；

• 2011年之后，港汇恒隆广场进行业态升级，引进了纪梵希（Givenchy）、登喜路（Dunhill）、珂洛艾伊（Chloé）等8个国际一线奢侈品牌进驻，这批国际顶级品牌的入驻将为商圈填补空缺；

• 过去五年时间，港汇恒隆的国际品牌占有比例已经从30%提升至70%。

数据看上海港汇恒隆广场

作为恒隆集团在内地开业的首个开业商业项目，港汇恒隆广场租金贡献力也不一般，就商业物业租赁情况来看，恒隆在内地的8座商场，2016年租金收入为26.33亿元人民币，上海港汇恒隆广场贡献了9.74亿元人民币的租金收益。

行业看上海港汇恒隆广场

上海道宾商务咨询有限公司首席顾问TB萧在接受赢商网采访时认为，港汇恒隆广场在当时的市场环境下，已经前瞻性地考虑到很多方面，对于购物中心项目来说，港汇恒隆广场一个很值得学习的方面是在公共空间打造与得铺率之间的平衡，“港汇恒隆广场的得铺率达52%，目前国内商业项目的得铺率水平在40%左右，较高的得铺率意味着有较高的租金收入”。

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中国购物中心的2000年

上海中信泰富广场的“救赎”之路

2000年的中国，亚洲金融危机过后，中国经济顺利实现了软着陆，国家经济发展形势看好，无数新的力量正在孕育之中。

对于中国购物中心而言，2000年是一个重要的时间点，是承接初步发展阶段和快速发展时期的年份。2000年，上海中信泰富广场开业，开启了上海南京西路奢侈品重镇“金三角”的时代，其调整变革之路也代表国内奢侈品购物中心调整的路径。

2000年的中国购物中心情况

• 购物中心这种新型业态在上海、广州、北京等一线城市陆续兴起，开启快速发展阶段；

• 2000年，广州正佳广场动工；

2000年代表购物中心：上海中信泰富广场

2000年5月项目正式落成后，上海中信泰富广场6层的商场有一百多家专卖店和餐饮店，汇聚了LOEWE、CANALI、ARMANI COLLEZIONI、BALLY、Chloé、JillSander、MaxMara、MONTBLANC等世界顶级品牌。可以说中信泰富广场与梅龙镇、恒隆代表着上海商业地产中翘楚。

17年的市场风雨，让这座辉煌一时的商业体也频频漏出了弊端。很多年轻消费者表示，作为上海曾经顶级的消费场所之一，中信泰富广场的商业格局已经无法适应这个时代的发展和年轻一代消费者的消费诉求。时代的更迭，注定它将经历一场大变革。

大事件看上海中信泰富广场

• 2016年9月，中信泰富广场接连关闭了近20家商铺，其中四楼就关了10家左右，进行业态调整。商场将一些销售情况较好的女装品牌从高层调整到低层，同时在三层和四层分别引入了轻餐和正餐店，利用有限的面积满足白领休闲和公司宴请的需要。商场五层并没有设置服装品牌，而主要用作美甲、美容和文创等服务配套设施，满足上班人群放松的需求。

数据看上海中信泰富广场

• 包括万宝龙等在内的老牌奢侈品进驻中信泰富商场多年，经营情况一直比较稳定，而意大利品牌Furla全球旗舰店的设立则标志着商场将更多目光放在了年轻消费者身上，应对目前的消费趋势变化。

• 上海一些新商场零售业态占比近30%，餐饮占40%，其余为配套娱乐等。而在南京西路，零售业态普遍达到65%-75%，中信泰富最高时甚至达到80%以上。中信泰富在最近一次调整后，零售业态占比将调整至65%左右。

1996年，广州天河城的诞生，意味着中国正式进入购物中心阶段。经过20余年发展，中国购物中心行业涌现出大量经典——经典的企业、项目、品牌，以及一批敢为人先的商业地产人。他们，构成了一个“中国购物中心时代”。7月6-7日，赢商网发起主办“2017中国购物中心高峰论坛”，本届论坛主题是“以‘我’的名义，向经典致敬”。

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