干货 | 长租公寓商业模式研究

（三）长租公寓产业链

我国长租公寓的产业流程大致为获取房源、设计装修、营销签约、日常运营管理、后期项目退出五个环节。长租公寓全产业链条的盈利点总结如下：

获得房源：中国长租公寓企业主要面向20-35岁左右单身青年，以满足他们成家前的住房需求，因此在选择房源方面企业会根据受众需求选择交通便利、临近CBD区域的楼房。房源很大程度上决定了后期的需求以及空臵率、租金水平、以及如果是重资产运营的话资产的升值空间。

设计装修：通常集中式公寓的设计和装修风格统一，便于通过集采方式降低装修成本。设计和装修到位的公寓更有吸引力，增加租赁需求减少空置率，并给企业带来一定的租金溢价空间。

附加服务：长租公寓运营商可以在租户居住期间充分挖掘其各项需求，引入合作伙伴或者自行提供家具租赁、搬家等附加服务，收取一定的收益。

网络平台：全链条网络平台可以大量节省运营过程中各类人工成本，包括但不限于管理人员成本、财务人员成本、营销成本等。

租约证券化：租约证券化是在长租公寓收租的基础上衍生出来的金融产品，例如用租金收益作为底层资产发行公募或私募ABS为企业融资。

二、长租公寓存在问题

（一）房源获得难，面临资产约束及法律风险

一线城市资产价格高，数百家公寓品牌高价哄抢物业，价格走高，加上一些月子中心、专科医院、养老院等新业态对独栋楼的巨大需求,房源获取越来越难。此外，企业获取房源经常碰到业主违约、证件不全、产权与用地性质未明确以及建筑、消防验收规范不清晰等问题，长租公寓领域法律法规并不完善，缺乏具体的规范化细则，存在一定的法律风险。

（二）综合成本高，目前盈利空间有限

长租公寓运营处于发展初步阶段，行业集中度偏低，综合成本较高。长租公寓成本费用主要包括拿房成本、获客成本、装修摊销、人力开支、税费支出等，综合成本高，息税前利润率只有10 %左右，据此测算投资回收期平均在4-5年，回收期偏长，长租公寓运营企业资金压力和运营压力不断增大。如何快速在亿万级市场占位，解决前期资金重压，打造具有特色的运营品牌，建立差异化竞争优势，是亟待解决的问题。

（三）融资难度大，存量投资不易盘活

从自如、魔方等管理规模较大的长租公寓企业观察，近三年来几乎每年都会进行1~2轮股权融资。但目前中国长租公寓企业的融资阶段主要集中于A轮前，占比将近60%，只有少数企业进入中后期阶段，未来还面临极大的资金缺口，如何破解长租公寓企业融资难，打通银企合作瓶颈，成为行业痛点。

三、长租公寓运营模式

根据运营商的资产结构不同，长租公寓运营模式可分为重资产运营和轻资产运营两大类。

（一）重资产运营

重资产运营即运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租，主要通过收取租金获取利益的模式。重资产运营模式项下的房源多为集中式物业，对资金的要求较高，让很多运营商望而却步。通常，涉及住房租赁的国有企业和开发商类公寓运营商拥有雄厚的资金和融资优势，拥有闲置的自持物业资源，又具备物业改造能力，因而会选择采用重资产运营模式。

（二）轻资产运营

轻资产运营即运营商并不持有物业，而是通过长期租赁或受托管理等方式集中获取房源，通过转租获得租金价差或通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务，获得管理报酬的模式。选择轻资产运营的，前期沉淀资金相对少，可以在短时间内快速拓展市场。具有中介机构背景的公寓运营商、酒店管理类的公寓运营商、创业类的公寓运营商多采用轻资产运营模式。　

托管模式，就是房东将公寓委托给运营商进行出租和租后管理。在托管模式中，运营商只需承担一定的管理成本，资金压力大大减轻，同时，原本承担的空置率风险，也因托管模式而转移到房东本人身上。

加盟模式，长租公寓企业凭借品牌优势，通过制定标准化可复制的模式，寻求加盟合作伙伴，快速复制经营模式，实现连锁经营，扩大市场占有率。

互联网+模式，以房源为中心进行智能化和金融化的便捷生活服务，一切以满足租住的生活要求来配置，零售、干洗、生鲜配送、健身，美容、书吧等各种社区服务均采用专业化的外包进行。

随着市场参与者的不断增加，未来长租公寓市场的行业整合和兼并将会不断加剧，资产打包上市(发行REITs)、资产证券化等轻资产运营模式将是投资者比较青睐的退出方式，长租公寓行业发展将进入精细化的新阶段。

本文由华通国际高新产业研究院许娜、陈小荣根据公开信息整理返回搜狐，查看更多