中国人到底缺不缺房子

原标题:中国人到底缺不缺房子

中国到底缺不缺房子,这个观点可以说众说纷纭。说房子过剩的有之,说房子稀缺的也有之。不仅中国人在争论,就是全世界都在争论,中国到底还需不需要盖房子。

可以说,中国是否缺房子的疑问成为了当前全世界的争论焦点,其难度堪称房地产领域的歌德巴赫难题。

这个难题难就难在中国的房产出租回报率全球倒数第一,可是大家还在买房子。更奇怪的是所有人明明知道中国有很多出租回报率很高的房子,缺偏偏绝大多数人去买根本租不出的房子。

不仅全世界的人都在看中国人的皇帝的新装的笑话,就连中国决策层都反复提出抑制房地产泡沫的提法,更引发五月七日人民日报发表文章《北京房市:价跌租涨背后》,用租售比衡量了北京楼市,给出了北京楼市乃至全国楼市的未来发展方向。

人民日报重点说:“未来整个房地产市场将会呈现回归理性的趋势,房地产炒房现象会降低,逐步回归居住属性,租金在房地产收益中的地位将提升,这是房地产市场的大趋势。”

人民日报着重说:“租售比提升。所谓租售比,简言之即是房屋租金与售价的比例,具体指的是每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。2010年,国土资源部公布的《中国城市地价状况2009》中,首次提到了与租售比相似的“租价比”概念。计算方式是,一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。和美日等一些国家的大都市相比,我国一线城市的租售比明显处于较低水平。”

人民日报继续说:“北京整体租售比曾达到1:806,这意味着,一套房子需出租满67年才能赚回买房的总价。长期以来,北上广深等一线城市租售比持续偏低。像北京这种大都市,租售比在1:200~1:300是比较正常的。但实际上,已经低于1:600,这是不太正常的现象。”

人民日报最后说:“造成这种现象的原因何在?有分析人士认为,落户、入学资格等隐形福利附着在住房上,导致房价不正常上升。不过,随着,购租同权政策的落实,这一因素将不复存在。”

人民日报的文章清楚的说明“租金在房地产收益中的地位将提升,这是房地产市场的大趋势。”其实就是指明了中国房地产未来的发展趋势,那就是租金回报率就是衡量房价高低的核心指标。

而租金高的房子,就是目前中国最紧缺的房子,自然也就是投资者应该布局的房子。

而租金高就代表着人口家庭模式发生变化的趋势。这种变化趋势就是中国正在演变的家庭分裂,也就是大家庭正在急速分成小家庭。尤其是独居家庭正在迅速增加。

数据表明,中国过去三年,独居家庭的增长率每年大概有30%多,未来几年可能还是越来越多。一个是老龄化造成的独居生活,就是两个老人剩了一个了,另外一个是年轻人不愿意和老人共同居住而形成的独居生活。到目前大概有7500万户左右,大概占城市总人口数的6%点几,但是在北欧已经接近于40%,欧洲基本上在25%左右。中国在未来的发展过程中,可能也会达到20%或者更高的水平,那就是要在现有的基础上增加2倍到3倍,几年以后,可能独居家庭会达到2亿用户,所以对独居住房的需求来说,仍然是巨大的。

是的,这就是目前中国房地产的机会。也就是我反复提到的过去三代同堂是幸福,现在三代同堂是悲哀的观点。未来,大户型根本无人接盘,而小户型奇货可居。其实,现在的成交已经很明显,就是小户型单价高很快买完,大户型单价低卖得很慢。

出租市场更是明显,小户型租金很高,而大户型很难出租。于是才有了链家自如有家的出租模式,就是把大户型按间出租的合租模式,这样才挽救了大户型,否则就会出现大户型卖不动租不出的后果。

而现在,酒店式公寓风起云涌,这种共享经济下的房产就是未来最大的房产投资机会。以我们布局的南通小户型酒店式公寓来看,总价三十多万包含硬装软装,放在无人酒店平台每天租金188元,出租率80%,除去各种成本,每月租金收益三千元。做到了年回报10%的目前中国房产的最高出租回报率。

图,南通项目天天饱满

未来,中国人一定是越来越重视出行旅游,包括老人也更多的成为候鸟式度假养老。而房产天然就具备共享经济的所有属性,租金回报率必然在国人心目中越来越重视,那种既适合度假又适合出租的房产就是中国人投资房产的首选。

本文作者:康辉,美房网投资俱乐部首席分析师,毕业于北京理工大学应用数学模型专业,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表八百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。

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