什么样的房产才能收获高租金收益

原标题:什么样的房产才能收获高租金收益

对所有从事旅游酒店民宿平台行业的人来说,这一天就是具有标杆意义的历史时刻。

四个月前,文化和旅游部官方网站3月22日发布消息,日前,国务院办公厅印发《关于促进全域旅游发展的指导意见》(以下简称《意见》),就加快推动旅游业转型升级、提质增效,全面优化旅游发展环境,走全域旅游发展的新路子作出部署。

《意见》指出,把促进全域旅游发展作为推动经济社会发展的重要抓手,从区域发展全局出发,统一规划,整合资源,凝聚全域旅游发展新合力。大力推进“旅游+”,促进产业融合、产城融合,全面增强旅游发展新功能,使发展成果惠及各方,构建全域旅游共建共享新格局。

将旅游发展所需用地纳入土地利用总体规划、城乡规划统筹安排,年度土地利用计划适当向旅游领域倾斜,适度扩大旅游产业用地供给,优先保障旅游重点项目和乡村旅游扶贫项目用地。鼓励通过开展城乡建设用地增减挂钩和工矿废弃地复垦利用试点的方式建设旅游项目。农村集体经济组织可依法使用建设用地自办或以土地使用权入股、联营等方式开办旅游企业。城乡居民可以利用自有住宅依法从事民宿等旅游经营。

国务院文件中,“城乡居民可以利用自有住宅依法从事民宿等旅游经营”的提法就是给之前所有的从事民宿行业的城乡居民法律意义的肯定。

尤其对携程,途家,美团这样的酒店预定平台的头部企业,接入的可以提供服务的房间就是这些平台角力的核心,因为对互联网来讲,流量就是生命线,房间越多,价格越实惠,平台的估值就越高。

国务院给出了法律意义的肯定,但是具体执行细节需要时间完善细化。于是,民宿迅速发展,在发展的途中一直处在灰色地带。尤其以二房东身份出现了许许多多创业性公司。

在Airbnb、途家、小猪短租平台上有大量民宿房源,像城宿、路客这类次一级平台上,也聚集着大量的“二房东”身份的创业公司。这种通过长租合同收过来房源,又以短租模式出租运营,从中间赚取差价。

这种短租模式,属于宾馆酒店性质。宾馆类需公安机关特别审批,尤其需要住客身份登记。但短租的民宿大多是居住房,不能用于营业,因此无法申请营业执照,已然也无法跟公安部联网登记。

根据《北京市居住小区物业管理办法》的规定,房地产产权人或使用人擅自改变房屋用途,物业管理企业应当劝阻、制止并向有关行政管理机关报告。而目前城市短租民宿,大多是由住房改造,实际上改变了房屋的用途,由自用变为商用,不具备商业经营的资质。尤其这种住宅性质房产用作短租经常会被邻居举报了。一旦查封,就彻底失去租金收益,甚至给房产带来不必要的麻烦。

更现实情况是,大部分民宿受房屋规模、建筑结构等限制,难以达到住宿业相关法律要求,从而长期处于无证经营状态。小区住宅如需从事商业活动,首先需到规划局和房管局申请“住改非”,然后征求其他业主签字同意后,才能申请办理营业执照,接下来还需办理特种行业许可证,依法纳税。

一些民宿无营业执照,没有纳税、没有消防审批,没有自动喷淋消防系统,存在巨大消防隐患,必然受到工商、税务、消防、公安部门的依法管理。

在夹缝中生存的《中国共享住宿发展报告2018》显示,去年我国共享住宿市场交易规模约145亿元,融资约5.4亿美元,形成Airbnb(爱彼迎)、小猪、途家等一批头部企业。

airbnb是一家美国公司,于2008年成立,最近一轮融资估值达310亿美元。途家打通携程、艺龙、去哪儿、蚂蚁短租、58赶集等8个平台房源,小猪短租则打通阿里巴巴旗下旅行品牌飞猪的流量入口,美团也于去年4月上线了自己的民宿共享平台榛果民宿。

2015年成立的路客,至今获得顺为资本、洪泰基金、真格基金等累计2亿元左右融资。创业平台城宿,至今获得Airbnb、腾讯等累计超5000万融资。至此,腾讯、阿里巴巴、美团、携程等互联网巨头都已进入该领域。

现在,为了加强管理,平台对房屋出租情况的审查与核实。比如,核实房屋的地址、结构、环境等,审查房屋的消防、安全等信息,对符合法规和出租资质的短租房经营行为做好登记备案,并向公安等相关部门报备,把好市场关口,才能确保短租房经营的有序和安全。如房东身份不合法,短租平台就没尽到合理审查核实义务。

去年7月,八部委出台的《关于促进分享经济发展的指导性意见》指出,分享经济发展面临诸多问题和挑战,要推进简政放权、放管结合、优化服务改革,按照“鼓励创新、包容审慎”原则,发展与监管并重。

当前,各大平台基本对房源审核趋于以下三点,一个是联网公安部身份证管理系统,做到不安全人员及时发现,第二是商业立项用房,可以经营酒店进行收费,第三是消防达标尤其是自动喷淋系统。

以上三点,恰恰是当前商住公寓完全符合的条件。所以,现在各大平台在不断筛选房源,下架纯住宅房源,增加商住公寓房源。

以我们接入无人酒店平台的南通商住公寓项目,就是商业立项,很快通过平台审核,每天租金188元,天天爆满,每月纯出租收益达到三千元左右,而买房的总房价包括精装家具家电全套酒店用具也只有三十多万,让该房产的年出租回报率达到年10%以上。

图,南通酒店式公寓天天爆满

同样,我们现在布局的山东蓬莱租金抵月供项目,也是公寓类房产承诺包租,而住宅是不能包租只能托管,因为住宅的短租面临警察管理查封的风险,而公寓就可以光明正大的经营。

也就说,作为房产投资,如果自住的话,购买住宅还是可以的,但是如果投资获得高租金回报,公寓就是目前最好的合理合法的房产投资工具。

本文作者:康辉,美房网投资俱乐部首席分析师,毕业于北京理工大学应用数学模型专业,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表八百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。

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