北京房租大涨,谁是幕后推手

原标题:北京房租大涨,谁是幕后推手

昨天,华夏时报发表文章《房租上涨房源锐减 长租公寓“天价”争房》报道,一则蛋壳和自如两大长租公寓巨头天价抢房源的新闻在网络上引起热议。

一位房主发帖称

自家天通苑的120平米三居要出租,心理预期价位是7500元/月,到链家自如和蛋壳公寓两家公司询问后,却被两方拼命争抢,最终蛋壳给到10800元/月的价格,付11个月。

与以往中介公司拼命向房东压价,对租客提价不同,现在的北京租房市场仿佛“变了天”,租赁企业开始通过高价收购房源,不惜提价50%左右也要拿下房子。而这背后,也一定程度反映出北京租房市场当前房源紧缺的情况。

7月底,《华夏时报》记者走访了亦庄、回龙观、管庄等热点地区,发现除了常规涨价以外,今年租客面临的更大问题在于房源少,尤其是低价房源成交量大,极为抢手。

华夏时报上面的报道用了一句仿佛“变了天”来形容当下的租房市场,背后的原因不是仿佛“变了天”,而是真的“变了天”!

而北京官方公布的房租同比上涨8%的数字可以说是充满水分,不仅仅上述报道中的房源房租“变了天”,就是我们俱乐部布局的位于东南五环的万科城市之光五十平米loft公寓半年前的租金是三千元,而现在的租金是四千元,半年涨幅超过30%,这还是地铁未开通的情况,而一旦地铁亦庄火车站开通,房租会再次迎来暴涨。

而最好出租的房源就是小户型,如果带独立卫生间的开间至少都要三千多租金,而大户型的出租方案就是分割成若干单间,每个单间的租金之和就是大户型的总租金,上述蛋壳和自如争夺房源大战就是这种模式。

而loft公寓由于面积按照单层计算,还赠送一层,必然就是出租市场租金回报率的佼佼者。

不仅是市内,即使在东五环的管庄、常营、草房地区,附近的合租也都要2000元以上,面积较大的接近3000元,带独立卫浴的要3000元以上。而单独的一居,即使是价格较低的开间,4000元以下的也不多。一位中介表示,最近客源充足,租房成交率明显提高,部分房东选择在这个时候加价。

据我爱我家集团研究院统计,2018年6月北京住房租赁交易量环比5月增长了1%,同比2017年6月增长了3.1%。月租金均价为4764元/套,环比5月上涨了4.2%,同比2017年6月上涨了8%。

住房大数据联合实验室统计的的大数据住房租金定基指数显示,与2017年12月相比,西安、北京、青岛住房租金分别上涨7.48%、6.07%、和4.22%,在约30个样本城市中占据前三位。2018年6月,深圳、北京、上海分别以7000、6710及6500元/套/月,是样本城市住房租金中位数前三位。也就是说,北京房租基数和增速排名均在全国前列。

而北京出现这种租金大幅上涨的同时,房价却下跌达到20%,这种现象背后的原因就是中央提出“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,中央大力提倡租售同权租售并举住房制度让租房跟买房的感觉几乎相同。

在这种定位发布后,我及时提出房产投资风格转向的判断,就是投资房产从租金跟房价成反比彻底转变为租金跟房价成正比,高租金房产迎来了历史性良机。

过去一年间,长租公寓市场火热,相关资产证券化开始加速,类REITs、CMBS接连获批,全国TOP30房企已有三成以上涉足长租公寓,而拿到雄厚资本的企业也开始抢滩市场。比如我们俱乐部的万科城市之光大部分房源被途家斯维登公寓包租,天津北辰带学区loft也被途家斯维登包租,房山绿地精装公寓项目正在谈无人酒店包租。这都标志着优质房源被资本猎获的趋势。

在租金方面,据云房数据研究中心统计,截至目前,北京范围内共拥有85家左右长租品牌公寓,多数溢价率在1.5以上,平均溢价率在1.7—2.0之间,即长租公寓平要比周边普通住宅的平均租金高出将近2倍。

抢房的现象实际上说明了一点,即长租公寓平台实际上都需要先有房源,然后再有客源。尤其是在北京流动人口多的产业中心地铁口的位置,好的房源会有较强的市场认可度,因此会出现争抢房源的现象。

从这个角度看,这种争夺背后其实是资本混战的现象,在拿房成本较高的基础上,很明显未来租金肯定会上涨。也就是说,这些资本现在拿房的价格很高,但是未来随着房租不断上涨,未来房租会远远超过现在房租,后期的利润点就是房租上涨的必然结果。所以,资本收房都是签长期租约,就是赌未来房租大涨。这点就跟开发商在市场好的时候敢于高价拿地的道理完全一样,赌的就是未来房价上涨。

本文作者:康辉,美房网投资俱乐部首席分析师,毕业于北京理工大学应用数学模型专业,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表八百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。

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