住宅市场回报率持续下降,商办投资强势崛起!

原标题:住宅市场回报率持续下降,商办投资强势崛起!

近年来,随着“房住不炒”的严厉调控,住宅市场投资热度趋于平稳,据云房数据《2018上半年中国房地产投资回报率调查报告》显示,普通住宅投资回报率呈下降趋势(详见下图)。而写字楼逐步成为市场投资热点,加上国家鼓励产业升级转型,特别是互联网电商的快速发展,迅速带动了写字楼的主要租赁需求,推动了写字楼投资收益。

2018上半年全国普通住宅历年各回报率情况(数据来源:云房数据)

那么,2018年写字楼投资将有哪些新趋势?写字楼又该如何投资?

通过分析同属于粤港澳大湾区内的一线城市广州、深圳的写字楼投资数据,为惠州写字楼投资市场带来一些启示。

一、供应缺位,需求旺盛

写字楼投资趋势向好

产业是对写字楼需求影响最大的一个因素。根据《2018年中国三大产业占GDP比重》,第三产业占比最大,比上年同期增长0.2%,成为经济增长的主要动力,且占比不断提高。随着第三产业的快速发展,写字楼需求迅速增加。2018上半年,多数城市写字楼供应缺位、需求旺盛,甲级写字楼的崛起成为新的市场热点。

写字楼投资趋势向好,更是反映在空置率降低及租金回暖上。根据深圳和广州所得数据,写字楼空置率均降,租金持续升高。高端写字楼尤其地段优越的甲级写字楼租金更是水涨船高,尤其是位于中央商务区和金融区的写字楼,预计未来价格仍有上涨空间。

2018上半年深圳甲级办公楼租赁市场主要指标

(数据来源:仲量联行)

2018上半年广州全市写字楼数据

(数据来源:高力国际)

投资启示

在粤港澳大湾区的形势下,惠州积极吸纳深圳等地区的创新要素和创新产业、创新人才“外溢”,加快产业转型。惠州市委十一届五次全会提出,要把中韩(惠州)产业园打造成对外开放的新高地,要强化产业集群和产业链招商,坚持招大商、大招商,着力引进一批高端化引领型项目。

中韩(惠州)产业园规划区域,遍布惠州全市

另外,在粤港澳大湾区规划利好下,不少企业看好大湾区发展前景与经济潜力,提前布局大湾区。业内人士认为,除金融、地产、贸易等企业外,近年惠州写字楼新入驻许多文化传媒、医疗体检、美容养生、教育培训、家政、环保、物流、旅游以及高科技企业,第三产业的喷涌使写字楼办公需求明显增多。

在惠州投资写字楼首先考虑地段,江北CBD中央商务区的地块区位和交通条件优越,在市政商务配套、商务集聚、地段交通等因素的带动下,该区域的写字楼受关注度相对较高。随着惠州产业转型升级,大量新兴行业持续发展,高端服务业业态逐步形成,企业布局江北CBD高端写字楼的需求愈发强烈。

二、集中式产权将成常态

越来越多TMT企业【即科技(Technology)、媒体(Media)和电信(Telecom)】以购置写字楼的方式设立企业总部,且更倾向于选择租赁集中式产权的写字楼。

深圳

深圳市内,虽然之前“华为总部搬离深圳”的消息让人唏嘘不已,但TMT行业仍占据全市写字楼市场总需求的44%,腾讯、大疆、百度等科技企业已深耕多年。

百度国际大厦

腾讯大厦

广州

广州市内,包括阿里华南运营中心及唯品会总部大楼预计在2019年完成交付,而微信总部大厦预计于2020年交付,其他在建企业项目有小米、YY、科大讯飞、粤传媒等。

微信总部大厦

唯品会总部大楼

考虑到公司的成长速度,体量较小的写字楼无法满足长远的扩租需求,而诸如小米、百度这样的TMT大企在分散办公之后均选择了集中式产权的办公地点。这种投资布局方式,将成为驱动写字楼市场走向的新引擎。

同时,根据广州2018年7月写字楼成交数据,位居首位的成交面积近4万平方米,排名前三位的均为多个整层租售的“大手交易”。

广州7月写字楼成交TOP10(数据来源:合富大数据)

投资启示

写字楼市场由大手交易主导已成大势所趋,“整层租售”的写字楼成交频密出现,表明持续活跃的办公需求正在不断的释放,同时拥有集中式产权的“整层租售”模式将成为未来写字楼市场交易的常态

为满足高新企业商务办公需要,惠州写字楼市场也进入升级换代阶段,传统的“散售”模式向集中式产权的“整层租售”模式转变。

惠州房产从“纯售卖”全面进入“运营”时代,不同于“散售”带来的问题,“集中式业权”的写字楼优势更为明显:企业集中办公比分散办公更能降低办公成本;写字楼统一的物业管理更有保证;租金收益稳定,在名企集聚的优势下,能形成持续上扬的租金涨幅。

可以说,集中式产权符合企业长远的发展策略,是惠州写字楼投资的必然选择。

在集中式产权写字楼的演变趋势下,

惠州已迈出突破性的第一步

惠州唯一的集中式产权写字楼

荣灿•惠州中心IFC

三、惠州集中式产权创举

荣灿•惠州中心IFC

惠州作为临近深广莞的城市,从2003年中海壳牌等大企业的进驻惠州后,写字楼如雨后春笋般出现,并逐渐向多功能、现代化、智能化发展。然而,集中式产权的写字楼从未出现在惠州市场,没有集中式产权的写字楼项目,对于惠州写字楼发展历程来说是不完整的

在这样的时代背景下,荣灿•惠州中心IFC横空出世。由惠州本土开发商,开创本土化的创新商办开发运营模式,将集中式产权写字楼项目带给惠州。做到真正为发展地方经济、提升城市形象、保障投资商利益负责。

江北CBD作为惠州商业最集中的区域,它的商务区发展已开始进入到成熟期,区域内配套基本到位,这对于企业来说,是个理想的办公之地。荣灿•惠州中心IFC正处于江北CBD,是江北中心区最后一块出让的商业用地。稀缺的写字楼产品,将成为不可复制的优质投资首选。

荣灿•惠州中心IFC毗邻惠莞城际轻轨,无间距接入发达交通网,融入莞惠1小时CBD经济圈。在交通、地段光环的加持下,荣灿•惠州中心IFC助力企业贯通大湾区各城市中心,享受大湾区发展红利。

便捷的城际商务交流,是投资升值的有力保障,同时,物业服务水平的高低,直接影响写字楼租金水平及业主收益。荣灿•惠州中心IFC甄选全球五大行世邦魏理仕担纲直管物业,国际化的成熟物业团队,是租金上涨潜力的信心保证。

集中式产权的写字楼,对企业甄选有着严苛的标准。入驻者非行业龙头即一流名企,名企集聚打造优质的商务平台,并持续吸引优质企业进驻,形成良性、可循环的优质楼宇生态。

荣灿•惠州中心IFC实现整层租售的又一创举,集中式产权写字楼收益回报稳定上扬,前景可期。

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