惠州应如何营造城市中心,构建城市中心爆发点及黄金核心半径?

原标题:惠州应如何营造城市中心,构建城市中心爆发点及黄金核心半径?

一旦中心爆发点形成,惠州这座城市将会发生什么?这是值得城市运营专家们深思的一个问题。粤港澳大湾区规划即将出台的前夜,惠州的城市中心正在酝酿一场极速进阶的历史质变,一股积蓄已久的力量,将把这座城市推向另一个层级。

在惠州建设的30多年里,它有过中心,早期的河麦、龙丰、下埔,现在的江北、金山湖。城市缺乏向心力、缺少中心爆发点、缺少驱动城市的高效运转的轴心,这是过去惠州发展亟需克服的难题。反观一线城市,中央CBD的定位相当清晰,成功引进了大量企业总部落地,如深圳福田CBD、广州天河CBD,总部经济氛围浓厚。

纽约曼哈顿金融中心(图片来源网络)

事实上,惠州并不缺少500强企业总部,中海壳牌、TCL集团、德赛集团等,在惠州布局的世界500强企业有33家!遗憾的是,如此大量的一流企业大都分散于各个厂区办公,竟未能形成良好集群效应,进而打造成一个富有爆发力的中央商务区。根本原因在于,惠州缺少一个与之企业高度相匹配的顶级商办配套!

不可否认,城市都需要塑造自己的封面形象,将最美好的一面呈现给世界。而封面的打造,往往需要聚集城市核心资源的CBD商务中心。惠州,将如何构建需于自己的城市中心及打造对标世界一流的中央商务圈?

本期【洞见•惠州】栏目,我们邀请到了一位有建筑设计情怀的资深地产人,深谙房地产开发、建筑设计、以及营销打法的全能型地产操盘手、重量级嘉宾——惠州荣灿置业投资有限公司总经理胡汉武,专门探讨惠州城市中心的问题。他将围绕“惠州如何营造城市中心,构建对标粤港澳大湾区的一流中央商务区?”话题进行深入探讨,洞见惠州城市中心发展的本质,以及如何构建城市黄金核心半径。

【人物档案】

胡汉武,现任惠州荣灿置业投资有限公司总经理,毕业于华南建设学院,惠州少有科班出身的房地产行业专家。早年进入佛山市建筑设计院,从事建筑师一职,1997年正式进入房地产行业。20余年,带着对房地产行业的热爱,他深刻钻研房地产开发链条,从建筑设计、营销策划,到成本预算、开发流程,均深得其中精髓。

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粤港澳大湾区下,惠州“厚积薄发”的时机已到

搜狐焦点:在粤港澳大湾区格局之下,惠州迎来前所未有的重大历史机遇,市委书记李贻伟表示,争取在未来十年把惠州建设成为国内一流城市,打造国内知名度极大提升、国际影响力逐渐显现的先进制造业基地、创新活力之城和令人向往的现代品质城市。感觉非常值得期待!这对惠州而言将意味着什么?

胡汉武:惠州拥有着在全广东省不可比拟的区域优势和地理环境,理应是具有发展潜力的。但是由于历史上的一些原因,直到2004年惠州才逐步有了发展的空间。惠州的整个经济环境,可以用四个字形容:厚积薄发厚积需要沉淀,2004年开始惠州第一波经济起潮,经过14年的发展,厚积的时期已经完成了,已经沉淀了非常扎实的基础。刚好,厚积薄发也遇到了一个恰当的时期,粤港澳大湾区的提出,包括李书记对惠州整个战略定位的演化,我们看到惠州新的机遇。

惠州鸟瞰图(图片来源网络)

好风凭借力,机会来了,我们要快快赶上,要把握历史机遇,把惠州逐渐建设成大湾区现代都市。在此之前,惠州需要做好平台的准备,引进好的企业,认知惠州城市的价值。另外,惠州的本土企业,是惠州产业的核心命脉之一,代表着城市最本源的意志,很大程度上与城市荣辱与共,在城市经历重大机遇之时,应该勇敢站出来,向世界展现惠州企业的一面。只有两者兼容,惠州的城市才能真正成为粤港澳大湾区里精彩的一部分。

搜狐焦点:与粤港澳大湾区城市群其它成员竞争,惠州如何可立于不败之地?

胡汉武:一个城市更好的发展机会,在于经济的引擎,经济的引擎离不开企业的发展。企业的发展有两部分,一个是本土企业的向外扩张,向外展示惠州;第二个是惠州要展示区域本身的优势,需要吸引更多的大集团、大企业来到惠州,共同发展,这个城市才更有经济优势。因此,惠州必然要做好中央商务区的平台,一个撑起城市功能定位的成熟的中央商务中心。这有别于我们传统观念上的写字楼办公区,它的主要意义在于营造总部经济氛围,为各个企业之间营造更好的沟通与洽谈的商务平台,以企业强大的品牌效应带动城市发展,让本地和外地企业共享经济成品。这是目前“大湾区第三梯队”城市都在抢抓的事情,这既是各城市的短板也是发力要点之一,惠州也不例外。

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惠州不单需要山水名片,更要有商务名片的代言

搜狐焦点:城市的发展,除了经济数据、人口数据的表现,最直观的层面是通过城市面貌呈现出来。惠州当前的城市面貌离一二线城市仍有明显差距,惠州是否还缺少一个具有爆发力的“城市中心”?我们要如何打造一个中心商务区去构建一个有爆发力的城市中心,以黄金核心半径带动整个城市的发展?

胡汉武:一个城市的中心,也就是中央商务区,代言着这个城市的经济名片。一个城市不单需要山水旅游的名片,更要有商务名片的代言。所以中央商务区繁华与否,是对城市的经济活力和经济规模的体现。像深圳的福田中心、广州的天河、东方明珠上海的商务区,它们就是城市商务的名片。而惠州目前唯一的城市级中心就是江北,按照福田中心和天河中心的审视标准来看,江北还处于成长期。惠州目前还缺乏一个真正成熟的商务中心。

一方面,惠州早年以第二产业为主,以此推动经济发展,直至近几年,政府开始加大品牌企业引进力度,逐渐形成了中央商务区的概念从近10年惠州发布的城市规划方案便可窥之一二,凡提及区域的功能定位,必有商务区的概念。另一方面,真正成熟的商务中心,不能单靠外资助力,还需要本土企业站出来,只有依靠基数庞大的本土企业站台,形成强大的城市经济向心力,这样才能诞生一个生命力强劲的城市中心爆发点及黄金核心半径。

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打造一个生命力强劲的经济中心 对标一线城市

搜狐焦点:江北作为惠州的商务中心,现阶段要升级到与一线城市CBD匹配的商务高度,还需经历哪些阶段,发力点应该在什么方向?

胡汉武:决定一个片区是否具备长久活力的核心,实质上是片区经济功能是否强大。江北在商务领域已经走了相当长的路程,现在正在朝着更具活力的城市中心建设,其中一个发力点就是如何打造一个生命力强劲的经济中心,其中的核心载体就是写字楼。比如广州天河、深圳福田、上海陆家嘴、香港中环等,皆是摩天写字楼集群,各写字楼几乎都是产权集中的运营模式。江北的商务功能,尚处于“拿地、开发、建成、碎片化销售、运营公司进入、再找租客”的初级开发阶段。需要从上至下形成有效的整体运营模式

香港中环写字楼(图片来源网络)

碎片化的运营,导致后期写字楼产权分散,进驻企业规模不一,管理和运营上会出现较大的瓶颈。从城市发展的角度看,必定是以长远的眼光作规划,我们必须打破传统的思路,探索长效持续的优质写字楼运营模式。而第二个发力点,整层租售是目前在尝试的一条路子,它的可行性在许多一二级城市已验证。持续长久、可晋升的商务模式,适合城市可持续发展的理念。

搜狐焦点:在粤港澳大湾区格局下,城市群之间的交流会进一步加深,由于惠州当前还处于一个相对低成本阶段,因此,发展日渐成熟饱和的广深莞,会有企业和人口持续外溢到惠州,这会给惠州营造一个强力中心带来什么帮助?

胡汉武:我觉得惠州要用好的营商环境吸引广深莞的人口和企业,而不是被动地接受别的城市的溢出。主动性很重要,能最大程度地提升城市的进阶速度。此外,构建一个更好的营商环境、经商环境、经济环境,这些环境有赋能的作用,能提高城市的综合实力。把环境做好了,必然会引来大企业进驻,随后必然会有大批的人才进入,带来企业大规模的发展。

要让人家认可你的价值,主动跑过来,就必须要把整个经商平台人居环境做好。这一点惠州还是做得相当不错的,从这几年的发展来看,九座高铁站的建设一下子让全国认知了惠州的价值。另外,高速公路这几年飞速的发展、市政设施、居住环境、中央商务区的建立,也让大家看到惠州勃勃的生机,只有让世界让全国认知惠州的价值,才能展现惠州真实的风采。商务这一块更是必须要去做的,好的商务环境、商务平台,这些是我们向外界介绍惠州的基础

深莞惠城际轨道(局部)图片来源网络

搜狐焦点:从各方面综合条件来说,江北无疑是目前惠州城市中心特征最为明显的区域,从商务环境,营商条件来说,目前有什么优势可以实现你说的目的,吸引企业和人才过来呢?

胡汉武:对标粤港澳大湾区,办公环境、商业运营的模式,一定要跟深圳广州这些大城市看齐,再也不能像以前的写字楼那样提供参差不齐的环境和服务。现在惠州很多的写字楼产品依然停留在房地产的角度,遵循着从拿地——建造——销售——出租的模式,没有一体化的管控,也就是把它当成商品去做,如果纯粹的把写字楼当成一个商品,没有赋予中央商务区的概念,到后期要让它承担中央商务区的功能,去吸引大企业,那是很难做到的

零散销售产权不集中客户没有统一的目标管理及客户管理,会降低整个中央商务区的品质、内涵和价值,同样也会影响惠州的办公环境和商务环境。中央商务区是惠州经济的商务名片,这个名片做得不好,未来将难以发展。要从经营上管理上客户的需求上倒推回来,才是CBD中心的出发点。所以我们想到要推出“整层租售”的概念,来彻底解决老式写字楼带来的问题

荣灿·惠州中心IFC鸟瞰图

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“快”字诀缺乏核心驱动力,城市进入精细化运营时代

搜狐焦点:为什么这种“整层租售”开发理念及运营模式现在才出现在惠州?而之前并没有出现?

胡汉武:很重要的一点,跟开发商的运转模式有关系。从过去几十年的地产开发逻辑来看,绝大部分开发商都强调一个“快”字。“快速拿地、快速建房、快速销售、快速套现、再快速拿地”的这样一个资金高周转模式。近些年来,这样的趋势越发明显,开发商缺乏核心驱动力。

从现在来看,中国城市建设已经进入到精细化运营的阶段,“只开发不运营”既不符合城市建设需求,也不符合长远考虑。上一阶段主要是解决“有无”问题,接下来就是要解决“从好到更好”的问题。我们认为惠州江北CBD到了要向更好发展的时候,所以做出了新的开发思路。这对于我们来说,压力也比较大,但是我们会从长远来考虑这件事情。

(图片来源网络)

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以整层租售,推动惠州商务环境升级

搜狐焦点:你认为做这个事情,荣灿作为本土开发商,相较外地大型开发商而言,有什么优劣势?

胡汉武:荣灿置业作为惠州本土发展商,我一直跟我们的工程师说,做这样的一个产品,需要有一定的“主人翁”“土地情怀”意识。要有实现一个城市赋予我们机会的决心去做。如果没有这种情怀,单纯地从房地产经营的角度去做,一定做不好这个产品。我们是长期扎根于此的本土民营企业,这是我们的主阵地,不仅要做的好,还要做的长久。

荣灿·惠州中心IFC要做成惠州商务的名片,我们把这个项目当成自己的一个作品,精雕细琢地来去做,压力也非常大。如果不做出一个能代表城市发展水平的作品,政府不会答应、民众不会答应,我们自己内心也不会答应。我们想把这个作品做好,让客户去认知产品的价值,这才是我们想要的认同和赞美

作为本土发展商,一切都是从惠州长期向好发展的角度做事,希望留下一个能持久对城市产生经济驱动力的商务平台。对于那些真正以做优秀企业为目标的企业而言,惠州这座城市给了机会与沃土,荣灿·惠州中心IFC给了一个最好的平台,与优秀企业共腾飞的平台。唯有如此,才能真正推动并发挥出江北作为调配经济资源的枢纽作用。

搜狐焦点:整层租售的落地,以前没有人去做,现在才开始出现,其中是否存在一个时机问题?荣灿惠州中心率先推出,底气是什么?

胡汉武:对,时机非常重要。我们推出“整层租售”的底气是认为惠州已经到了“天时地利”的节点上。经过三年的市场考察,有大量的企业纷纷进入惠州,他们苦恼自己既没资金建设独立的写字楼,在外面又找不到整层的写字楼租售。

我们都知道全球优质的企业都会选择在顶级的办公区域进行布局,它们非常看重的一点就是“和谁一起办公”。顺接下来的就是关注形象、物业产权等细节问题。其中产权是核心要点,如果你是分散型的产权,势必会导致大量小业主,自行分散租赁,中间会产生一系列问题,最终影响真正优质的企业进行营商活动。所以,真正优质的写字楼之于优秀的企业而言非常重要,对于一座城市的升级发展、企业招商引资等也同等重要。可以说,我们的项目是顺应时代,应时而生。

荣灿·惠州中心IFC全景图

我们花这么大的精力、时间和费用来做这个事情,就是让客户、企业去感知未来的办公环境应该是怎样的,让他们亲身去体会未来写字楼的经营业态,让他们去感受中央商务区的风采,直接体验未来的办公环境。我们也请了国际建筑师协会梁志天先生亲自操刀,从最后展示的效果来看,基本得到了大企业的一致认可,所以也证实这种未来商业方向和模式的可行性。

荣灿·惠州中心IFC

搜狐焦点:具来说,整层租售的价值在哪?它能给企业带来具体什么好处?

胡汉武:其实,把整层租售的价值说通了,企业的好处自然显而易见。整层租售有一套系统的、成熟的运营思路,核心是实现集中式产权,这类写字楼是介于单一业权及小面积段散售物业而言的产品。简单地说,单个项目写字楼物业业主在10个左右,可称之为集中式产权写字楼。

既然是全球核心CBD写字楼所盛行的模式,必定是惠州未来需要经历的,整层租售对城市商务发展有极大的裨益。这里可以分两个维度来看,一是对于城市的价值,二是对于业主企业的价值。

荣灿·惠州中心IFC开放式办公区

对于城市的价值,上面已经基本上提到了,这里再做个总结。对于我们来说,首先是源于本土企业,源于地王的使命,作为江北CBD核心区域最后一块出让商办地块,我们有理由,更有责任作出一些有利于城市发展的改变,做到真正为发展地方经济、提升城市形象、保障投资商利益负责。整层租售,便是打破江北现有的商务瓶颈,改变惠州商办市场碎片化运营的困局,为城市中心注入强有力、可持续发展的商务功能,促进江北CBD实现由外到内的更新升级

(图片来源网络)

对于城市的价值这里就不再一一赘述,我想重点谈谈大家普遍关注的问题,为什么“整层租售”就能给企业带来不可估量的价值?

我认为核心在于“高标准运营”,相较于惠州市场散卖散租写字楼而言,荣灿·惠州中心IFC在产品打造上对标国际甲级地标,集超高车位配比节能幕墙等高质量产品,获得美国LEED铂金级评级就是一个权威的佐证。20多年的房地产从业经验得出,一流的产品能吸引来一流的客户,通过提高入驻企业标准,去提升整体的级别感,这也是全球超甲级地标行之有效的办法。那么好,有了一流产品、一流客户,谁来为写字楼护航呢?优质的物业管理团队,在全球的五大行中甄选CBRE世邦魏理仕,为荣灿·惠州中心IFC提供国际级别的尊贵服务。

说白了,整层租售可以带来基于“产品、客户与物业”三者之上的“高标准运营”。顺延这一逻辑,整层租售淘汰一大批不符合条件的企业,打造出无形准入门槛,确保每一入驻荣灿·惠州中心IFC的都是一些实力雄厚的行业龙头级企业,从而形成名企集聚效应,打造出良性循环优质楼宇生态。写字楼自然有了源源不绝的活力,并为全体入驻企业带来无形的品牌附加光环,让企业达成通过办公场域的升级助推事业版图发展的目的,进而起到助推江北及惠州经济发展的作用。

在这里,有个常识误区要纠正一下,写字楼未来的租金长线收益与“高度、好看与否、谁开发”等没有绝对关系,而是与“入驻企业”级别成正比关系。在深圳,华润大厦比京基100要矮得多,租金却要贵一半多不止,为什么会产生这样倒挂现象?原因在于华润大厦大都是毕马威等知名跨国企业。同样道理,荣灿·惠州中心IFC通过整层租售带来的名企效应,让租金收益稳定且持续上扬。我也相信,荣灿·惠州中心IFC会成为被具有远见的投资人为之称道的长线投资产品之一。

荣灿惠州中心开放式办公区

以上是对整层租售价值的诠释,它对于企业带来的好处远比我介绍的多得多,就以我们项目为例,除了整层租售给企业带来的上述一系列好处,江北CBD的地段优势国际甲级标准,以及全球五大行世邦魏理仕提供物业服务,一切按一流的标准走,希望整层租售成为惠州商务环境蜕变的突破点。

搜狐焦点:新的历史机遇,新的城市定位已然产生,在此背景之下,你对的惠州未来营商环境有什么期待和建议?

胡汉武:希望荣灿惠州中心能给惠州的营商环境带来显著的变化。透过荣灿写字楼的玻璃窗,我们可以看到惠州的老城区,如西湖、南坛、东平,而荣灿矗立的位置是惠州最具现代化风采的地方,江北CBD,周围高楼鳞次栉比。我们见证惠州的过去,面向惠州的未来我们将以自己的优势打造惠州的城市会客厅,提高惠州的商务等级,并以城市之名,会八方宾客。来到这里的企业,跟惠州、跟世界一流的企业,展望粤港澳大湾区发展,在江北CBD共话未来。

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