新版《武汉市物业管理条例》详解,你想知道的都在这里......(第二篇)

原标题:新版《武汉市物业管理条例》详解,你想知道的都在这里......(第二篇)

《武汉市物业管理条例》1月1日已经正式施行。

昨天,我们对《武汉市物业管理条例》第一章条款进行逐条解释,推文后有留言提问,“物业要是把保安和保洁外包了,不就成了空壳”其实,物业服务企业在获取小区物业合同后再对外分包已经不是秘密。有背景有关系的物业公司先从开发商或者业主手中拿下小区物业管理的经营权,然后再将部分业务分包出去,比如保洁和绿化业务,大多数物业服务企业都是外包,业内已经是很普遍的现象。所以,业主(业主委员会)与物业服务企业签订物业服务合同时,如果不注明服务内容和考量细节,很容易被物业公司钻了空子。层层转包必然会一层层压缩服务成本,使物业服务质量大打折扣。

今天,我们继续对《武汉市物业管理条例》有关前期物业服务的内容继续进行条款详解,因为我们在小区物业服务调查走访中经常发现,很多小区的物业服务纠纷基本出自前期物业服务的不明确。

第二章 新建物业与前期物业管理

第十条建设单位应当在取得房屋预售许可或者现售备案前,根据建设项目用地规划许可证确定的红线范围,结合物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,按照下列规定划分物业管理区域,报区房屋主管部门备案:

(一)物业配套设施设备共用的,应当划分为一个物业管理区域;但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的,或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区,且其配套设施设备能够分割、独立使用的,可以分别划分为独立的物业管理区域;

(二)分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目,其配套设施设备共用的,可以划分为一个物业管理区域;

(三)已建成、共用设施设备比较齐全且相对集中的项目,可以划分为一个物业管理区域。

城乡规划主管部门审查建设工程规划设计方案,应当统筹考虑项目分期、配套设施设备设置对物业使用和管理的影响。

第十一条建设单位应当将经备案的物业管理区域的详细分布图以及共用部位、共用设施设备的配置和建设标准在物业管理区域内显著位置予以公示,并在房屋买卖合同中明示。

经备案的物业管理区域不得擅自调整;需要调整的,依照《湖北省物业服务和管理条例》的有关规定进行。

第十二条新建物业,建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房。物业服务用房属于全体业主共有,任何单位和个人不得擅自变更用途。

配置的物业服务用房,应当相对集中,便于实施物业管理,建筑面积不得低于物业总建筑面积的千分之二,并不得少于一百平方米。业主委员会办公用房从物业服务用房中安排,其建筑面积不得少于二十平方米。

物业服务用房应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件,配置独立、合格的水、电等计量装置,并具备办理不动产权属登记的条件。

城乡规划主管部门实施建设工程规划许可,应当按照规定的标准对物业服务用房的设计进行审查,在建设工程规划许可证中载明物业服务用房的建筑面积,并在附图中注明其具体位置。

房屋主管部门实施房屋销售许可,应当对物业服务用房进行核查。

条款解释:

第十三条新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备,应当符合国家技术标准和技术规范,并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。

建设单位组织竣工验收,应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加,专业经营单位应当参加;建设单位未通知专业经营单位参加竣工验收的,专业经营单位有权拒绝接收专业经营设施设备。

建设项目竣工验收合格后,建设单位应当将物业管理区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备移交给专业经营单位维护管理,专业经营单位应当接收。

条款解释:开发商项目竣工验收合格后,小区内的供水、供电、供气、供暖等专业经营设备一并验收,并移交给相关专业经营单位负责。

第十四条住宅物业及同一物业管理区域内非住宅物业的建设单位在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前,应当按照国家、省及本市相关规定,通过招投标方式选聘前期物业服务企业。

投标人少于三个或者建筑物总面积不超过三万平方米的,经物业所在地区房屋主管部门批准,可以采取协议方式选聘物业服务企业。

第十五条建设单位应当在取得房屋预售许可或者现售备案前,与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同,并自签订合同之日起十五日内向物业所在地区房屋主管部门备案。

前期物业服务合同应当包括物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。

前期物业服务合同生效之日至物业交付业主之日的前期物业费用,由建设单位承担;物业交付之后的前期物业费用,由业主承担。

前期物业服务合同约定的期限未满,业主委员会与业主大会决定选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第十六条建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

条款解释:开发商在销售房屋时,一般都会与购房人签订房屋买卖合同,合同中会包含前期物业服务合同约定的内容,但是在房价上涨过快的前提下,购房已然是卖方市场,买房人对合同条款缺乏议价能力,所以相关物业服务合同的条款一般都会被强迫转移给买房人。

第十七条建设单位在出售物业前,应当制定临时管理规约。物业买受人在与建设单位签订房屋买卖合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约。

条款解释:开发商在销售房屋时,一般会给买房人提供购房要约,及小区物业管理规范条约,作为房屋买卖合同的副本提供。

第十八条 前期物业服务合同和临时管理规约由建设单位参照市房屋主管部门拟订的示范文本制定;建设单位对示范文本作出修改的,不得减损业主的合法权益。

条款解释:开发商提供给购房人的小区临时管理规约由房屋主管部门提供范本,一般内容都很空洞,经过开发商法务部门审核,基本上都屏蔽了风险,不需要承担违约责任。

第十九条物业交付十五日前,建设单位应当与前期物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验,移交承接查验资料,并签订物业承接查验协议,作为前期物业服务合同的补充协议。

前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内,持下列资料向区房屋主管部门备案:  

(一)前期物业服务合同;

(二)临时管理规约;

(三)物业承接查验协议;

(四)建设单位移交资料清单;

(五)查验、交接记录;

(六)其他有关承接查验资料。

条款解释:开发商在房屋交付前十五日内,将小区资料全部移交前期物业服务企业,由物业服务企业暂代保管,并送房屋主管部门备案,等到小区业主大会成立后,物业服务企业再将以上资料移交小区业委会。

现在,全国一些地方已经看到了前期物业服务的弊端,特别是招标的不规范和前期物业服务合同条款及物业费的不规范,是小区业主入驻后的矛盾根源,已经在采取一些办法进行调整,但是,武汉新版《物业管理条例》在这部分没有多少变化,只能寄希望后期房屋管理部门在后期执行细则上能够更加严苛了。

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