REITs是什么?可以给我带来什么好处?

原标题:REITs是什么?可以给我带来什么好处?

房地产投资,古来有之。在世界历史中的很长一段时间,拥有多少地,以及这块地上所有的产出,是个人和家族财富的最重要标志。

但是房地产投资,也有其鲜明的特点,那就是:需要的资金量巨大,交易手续复杂耗时,交易费用也比较高。这些特点,导致房地产投资活动,主要是大资本的游戏,普通老百姓有心无力,参与度不高。

这样的状况,在美国推出了第一个房地产投资信托(REITs)后,发生了根本性的转变。

房地产投资信托,英语叫做REITs,是Real Estate Investment Trusts的简称。

在本人的历史文章,《房地产投资信托基金(REITs)》中,我曾经提到,房地产投资信托是一项伟大的金融发明,因为它为普通散户投资者提供了一种金融工具,能够以比较方便和廉价的方法,成为房地产投资者,并从房价的上涨中获得投资回报。

对于门外汉来说,我们可以这样理解房地产投资信托。REITs基金的资金来自于基金股东。REITs基金会指定一个管理公司,来管理该基金的投资和运营活动,并向其股东征收管理费。

通过REITs,管理公司会去选择购买或者投资一些房地产项目。可供投资的房地产项目范围很广,可以是住宅房产,零售房产,商务办公楼,酒店,厂房和仓库,等等。

如果管理得当,这些房地产投资项目会产生一定的现金流回报。在扣除了相关的费用后,REITs会向股东定期发放分红。REITs的股东,会从房地产项目的市值增长,和租金收入中获得投资回报,就好像自己去购买一套房子进行投资一样。

在REITs没有被发明以前,一个普通散户投资者,想要投资购物大厦,办公楼,酒店这样的项目,是不可想象的。因为大部分人的资金实力,根本够不到投资这些项目要求的门槛。但是REITs的发明,巧妙的解决了这个难题,即它通过一个法律结构,聚沙成塔,让很多中小投资者也参与进来,同时也鼓励了更多老百姓成为房地产的投资者。

回顾美国REITs的发展历史,细数其获得成功的经验教训,其中一条非常重要的,是它对于REITs的税费处理。

1960年,时任美国总统艾森豪威尔签署了《房地产投资信托法案》(The REITs Act Title),在法律监管上为房地产投资信托的发行扫清了障碍。

该法案规定,如果一个信托申请并获得REITs资格,那么它就可以免除所得税。

申请成为REITs,需要满足一系列要求。其中一条比较重要的要求,是每年需要将至少90%的利润,作为红利分发给股东。对于股东来说,他们收到的这些分红,在公司层面是免税的,只需要上交个人所得税。

这个税费优惠,鼓励了更多的投资者将自己的资金投入到REITs之中,也促成了后来REITs市场的大规模发展。

对于广大散户投资者来说,REITs提供的价值,主要体现在以下三个方面:

第一、由于法律要求REITs必须把至少90%的利润再分给股东,因此REITs投资者每年都能收到现金收入。这个价值,和投资者购买固定收益类债券,并从中获得利息收入是类似的。对于那些需要现金收入的投资者,比如退休人士,这个特点很合他们的胃口。

第二、REITs能够抵通胀。由于REITs投资的是房地产实体资产,因此在通胀比较高的环境中,房价和房租也会水涨船高。而上面提到的债券,由于其利息是固定的,因此投资者在高通胀环境中会遭受很大损失。REITs抗通胀的特点,给投资者提供了多一层保护。

第三、REITs向投资者提供了股票之外的另一个很不错的投资回报。

以美国过去30年(1988到2018年)的历史为例。REITs的投资回报(以FTSE NAREIT REITs指数计),为每年9.26%左右。同期标普500全回报指数(含红利)的回报,为每年9.97%左右。REITs的回报稍稍落后于股票,但差距并不大。由于其回报是基于一个完全不同的资产类型(房地产),因此能够给投资者的投资组合提供多元分散的价值。

由于上面说到的这些优点,在艾森豪威尔签署了REITs法案后,REITs在美国的市场规模快速发展,并逐步蔓延到全世界其他国家。

1960到1961年,美国第一批五支REITs被批准发行上市。其中的2支,至今还活跃在纽交所:PEI(市值约5亿美元)和WRE(市值约22亿美元)。

经过近60年的发展,美国建成了世界上最大的REITs市场。时至今天,投资购买REITs的美国人,高达8000万左右,占到美国总人口的1/4左右。在美国上市的REITs,其总市值超过1万亿美元,每年大约分发超过600亿美元的红利。REITs涵盖的房地产项目,包括住宅、写字楼、购物大厦、酒店、仓库、厂房、森林,医疗保健、基建、数据中心等各种类型,可谓五花八门,应有尽有。

值得指出的是,美国REITs市场的高速发展,并不是一个孤立的事件。同期,美国民众的投资意愿,在股市指数和可支配收入节节高升的刺激下,也水涨船高。在这个大背景下,包括REITs在内的各种金融创新工具,比如公募和私募基金,也经历了类似的爆发性增长。这个大背景,和目前中国的宏观经济背景有类似之处,因此更值得我们学习研究。

同时,世界上其他国家,也逐渐效仿美国,开始发行自己的REITs。1969年,荷兰发行了欧洲的第一个REITs。1971年,澳大利亚发行了首个REITs。到今天为止,主要的资本主义国家市场里,都有不少REITs供广大投资者选择。

值得指出的是,REITs虽然可以为投资者带来很多价值,但却远不是没有风险的。事实上,如果我们回顾美国REITs的发展历史,就不难发现其经历过好几个涨跌周期。

1969 到1974年,美国的REITs市场迎来了第一个高速发展期。短短几年之内,市场上大约发行了50多个按揭REITs。在REITs下面涵盖的房地产市场总市值,从10亿美元左右快速上涨到200多亿美元,在短短5年内翻了20倍。

然而,好景不长。1973年,第一次石油危机发生。石油危机导致美国物价飞涨,通胀率居高不下。为了应对持续攀高的通胀率,美联储开始升息。银行利息的上升,对按揭REITs市场造成了致命打击。由于按揭成本一下子攀升很多,很多在建的工程被中途放弃,留下不少烂尾楼。那些通过按揭来投资这些房地产市场的REITs,自然也大受打击。很多房地产信托公司不得不宣布破产,或者被低价并购。

1980年代,REITs市场从1970年代的暴跌中开始慢慢恢复。然而到了1980年代末和1990年初,美国发生了储贷银行危机,并波及到房地产市场大跌。商业地产的市价,一度下跌了30%到50%左右。1990年,REITs市场的平均回报下跌14.8%,是REITs指数问世以来的最差回报。

最近的一次REITs大跌,发生在2008年金融危机期间。相信很多读者对这段历史都还记忆犹新,因此我就不再赘述了。

到目前为止,中国还没有REITs。在过去很多年,业界每年都对推出第一个REITs有很高的期望,但最后都是失望而归。比如2018年5月,据中证报引消息人士透露,公募REITs年内将出炉。但是后来由于种种原因还是没有得到实现。

2019年4月22日,《南华早报》报道,新加坡主权财富基金GIC和中国购物中心运营商大悦城控股集团已获得监管部门批准,将试点发行中国首个公募REITs。如若发行成功,这将是中国第一个公募REITs。

展望未来,希望有关立法可以尽快完善,早日推出中国的公募REITs。这样中国的投资者,也能够像国外的投资者那样,通过这种金融工具,丰富自己的投资选项,获得更好的投资回报。

参考资料:

伍治坚:房地产投资信托基金(REITs)返回搜狐,查看更多

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