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假离婚、接力贷:这是苏州楼市被点名的真正原因?|实探“红五月”④

原标题:假离婚、接力贷:这是苏州楼市被点名的真正原因?|实探“红五月”④

住建部“点名批评”后的这一周,苏州楼市的“天气”仍然闷热难挡。

被点名批评之前,苏州楼市曾先后出台“限售”新政,以及工业园区“九年一学位”政策,但降温效果并不理想,热度再次上升。苏州楼市里,假离婚、接力贷的剧情仍在激情上演。

此次重点调控的苏州工业园区某品牌中介经纪人冯萧说,尽管一周之内苏州楼市经历两度调控,但在他接触过的客户们看来,如此密集调控更像是一种升值暗示,因此,房东更加惜售,甚至有购房者主动提价,只要房东同意卖房,在原报价的基础上加几万,购房者普遍都能接受。

究竟谁在参与苏州这场楼市“欢乐颂”?还在升温的“热剧”又将走向何方?

工业园区成调控重点区

苏州工业园区当之无愧成为本轮苏州楼市火热的“领头羊”。链家网数据显示,4月份,苏州工业园区的二手房房价参考均价已高达39396元/平米,较年初上涨了8.21%,与去年5月份31467元/平米的价格相比,这一区域的房价涨幅为25.2%。

业内人士分析,除了政策利好多、就业机会多、人才政策多等优势,苏州工业园区房屋供应量偏低等因素,也是促进本轮苏州房价上涨关键因素。

冯萧是园区居高不下市场行情的亲历者和见证者,他说,由于规划合理、商业配套齐备、产业丰富,园区已经成为改善型购房者首选。

不过,苏州工业园区房源量严重不足,加上新房限价政策,每次加推的房源秒光已经见怪不怪,根据房天下统计的数据,截至5月9日,苏州工业园区住宅库存仅1230套,而其他区域(除老城区外)库存均在7000-12000套之间。

“几十比一的摇号中签率,你敢不敢赌”,这句话,几乎成为冯萧近期的口头禅。

据介绍,近期苏州工业园区纯新盘供应多集中在较远的青剑湖板块,并且开盘多在下半年;园区较核心的区域基本无房源供应;普遍被购房人关注的几个楼盘,要么预售证迟迟下不来,要么数千人争抢一两百套房,买到的机会极其渺茫。

新房市场没有机会,二手房自然备受关注。冯萧说,从去年下半年起,苏州工业园区二手房市场一直保持着高度活跃的成交态势,学区稍好的二手房单价5-6万是普遍现象;即便房龄较老、不带学区的二手房,也逼近4万/平米,并且“出一套抢一套”,由于变现快,投资客买了就卖,没拿到房产证也能挂牌。

冯萧说,二手房源少了,一手房又没有跟上,房东更惜售了,为了买到心仪房子,购房者甚者都主动要求加价。因此,工业园区板块的房价一直在涨。

据克而瑞统计,511销售新政落地后一周(5.13-5.19),园区签约量有一定的集中释放,升至700套以上,预计后两周也还会有相当批量的流程中房源释放。

不过,5月16日园区发布的“九年一学位”政策确实延长了购房者的决策周期,原本着急出手的购房者开始犹豫观望起来,也导致近期二手房已经交易房源网签意愿更加急迫。

接力贷+假离婚:楼市腾飞的翅膀?

阿基米德言“给我一个支点,我可以撬动地球”,这是物理学对杠杆的定义,在房地产领域,金融杠杆同样可以撬动楼市。

今年1月,苏州不少银行悄悄调整房贷政策,一方面,利率折扣重出江湖,从上浮25%微调至22%左右,另一方面,房屋按揭贷款期限延长至80周岁,打破贷款人最高年龄纪录,实现两代人接力还款,并有多家银行开始实行接力贷。

接力贷的启动,无疑给年轻一代减轻了还款压力。而这也被看作是购房者撕开苏州楼市的一道口子。

孙琦就是通过这道口子二度上车楼市的。作为新苏州人,三年前,孙琦在工业园区以2万左右的单价入手了一套小户型,如今,这套房在二手房市场上的估价达5万多/平米,享受过楼市红利的甜头,孙琦自然不会放过再度出手的机会。

春节过后,孙琦将原籍安徽的父母户口迁至苏州,打算用父母的名字买房并申请贷款,这样做既满足首套房低首付的条件,父母贷款儿女还款也不增加还款压力。

3月初,在一番对比之下,孙琦入手了一套单价19700元/平米的三居。因为做了接力贷,这套房子并没有给孙琦带来明显的还款压力,对于这一点,孙琦还是很庆幸的。4月底,孙琦从项目工作人员处打听到,首套房贷款利率上浮比例已经下调至20%,该项目也已全部售罄。

除此之外,苏州楼市这把熊熊燃烧的烈火之中,也少不了老套路“假离婚”的助燃。5月3日,李维就办了两件大事:上午扯了离婚证,下午兴高采烈签了购房合同。

苏州现行的购房政策是:本地户籍居民限购3套,非本地户籍自购房之日起前2年内在本区域累计缴纳一年及以上个税或社保可购置一套房产。

李维的“假离婚”路径之所以能行得通,在于他们夫妻二人的房产在其老公名下,而她近几年在苏州累积缴纳满一年社保,且苏州尚未对离婚后的购房行为做出明确规定,因此,“离婚”之后,尽管李维持有外地户口,但仍具备首套房购置资格。

李维说,在她看房的这两个月,类似她这种的情况不少,针对她这种案例,几乎每个销售都能给出“假离婚”这套标准方案,也几乎所有购房心切的客户都满心欢喜地配合完成了这场演出,最终为苏州楼市这出热播剧带来了客户顺利上车,成交量剧增的“happy ending”。

开发商的决心和谨慎

截至去年年底,多家布局苏州的房企对于2019年当地楼市的预期都不甚乐观,普遍认为稳中有降的市场行情将延续至2019年年底。而对于三月份苏州楼市匆匆“入夏”,不少房企表示“懵圈”。

某家中型房企苏沪区域营销负责人清楚记得,去年年底,由于市场不明朗,预期也并不乐观,他还隔三差五地为员工加油打气。没想到,一转眼,楼市升温来得如此猛烈。

4月中旬,位于高新区的洋房项目山水悦澜庭推出155套洋房,33套合院,为期2个多月的蓄客期,吸引了4000多组到访,1000多组预约,开盘当天,180多套房源被抢购一空,值得注意的一点是,该项目销售均价达39700元/㎡,在当前苏州楼市中可谓是不折不扣的高价房。

同样被哄抢的还有位于吴中区的老牌项目太湖汇景,据介绍,该项目2005年拿地,入市近10年,项目去化一直不好,但也因为拿地早,房价较低,约15000元/㎡,今年4月,该项目推出300套房源,由于前期蓄客基数大,项目方不得不采用线上开盘的形式,创下30秒售罄的纪录,一时间,沉寂了多年的太湖汇景登上苏州楼市头条,吸引了多方关注。

一家房企内部调研报告显示,4月份,苏州新房开盘去化率达94%,去化周期回落至8个月,该房企营销负责人认为,目前苏州楼市上主要集中了两股力量,一个是被调控压抑的购房需求,另一个则是盲目跟风的投资需求。

该负责人透露,除了购房需求的释放外,开发商在土地和供应方面的表现也是加剧楼市升温的关键因素。资料显示,4月份,房企大量补货,且多为高价地块,其中新城以楼面价20909元/平米拿下吴中太湖新城项目,溢价率31%,该地块周边待入市楼盘预计单价33000元,碧桂园以21933元/平米拿下尹山湖地块,溢价高达57% ,周边项目泰禾金尊府清盘价仅28000元/平米。

不少房企在早就听到苏州即将出政策的风声,因此很多项目抢在政策出台之前提前供货,推盘走量。有房企苏州负责人预计,这波火热市场行情将于七八月迎来收官。“一方面,这波释放的跟风需求实际上提前消耗了一部分未来需求,另一方面,随着调控收紧,好多项目的备案价都遭遇严控,房企推盘的意愿也不如之前强烈。下半年,不排除一些项目重回降价促销状态的可能。

在此背景下,房企对于后市走势和拿地更趋于慎重,据上述房企负责人介绍,公司正在积极寻找优质地块,但对于溢价偏高的,也不会贸然出手,另一方面,对于即将投入建设的新项目,该房企仍将定位于受众群体最为广泛的首改产品。“企业就怕决策出错!

就在90度对苏州楼市进行调研期间,一宗4月底挂出原计划5月30日拍卖的一宗吴江地块,在遭遇下调市场指导价后终止挂牌,短期内如此密集动作,可见苏州对于严控房地产市场的决心和态度。返回搜狐,查看更多

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