政府让利,房企买地不再价高者得

原标题:政府让利,房企买地不再价高者得

近日,东莞楼市爆出了一个大消息,惊现神奇一幕:未来,房企拿地或许要凭运气“抽签”了=,而不是“价高者得”了。

6月6日,东莞国土资源局在官网上发布了一则公告,出台了新的土地转让规则:将采用“竞价+终次报价”的形式决定拍卖土地的归属权。在这个关于“终次报价”的解释中,东莞官方表述的太过专业、太过复杂,为了方便大家了解,我就用自己的理解简单为大家解释下。

简单说,改变了“价高者得”的竞拍规则。具体分二步:一,设置“最高限价”,采用“竞价+竞配建”或商业自持,这一步基本上是原有的方式。

打个比方,一块百亩左右的土地拍卖,官方规定最高限价100亿,但是如果发生2个以上的出价100亿的情况,则自动进入“竞配建”阶段。配建:指区域配套设施,比如幼儿园、人才住房、安置房、农贸市场等,一般会无偿建设移交相关部门。

二,当“竞价+竞配建”达到极限仍旧多家争抢时,引入了“终次报价”模式,这开了楼市的先例

具体怎么玩呢?就是参与竞拍的个人或机构,再次报价,作为终次报价。而土地局则依据这个报价计算出一个平均数,然后“终次报价”中最接近这个平均值的报价方则竞拍获胜。

现如今,一切报价均是在电脑上录入最终数字的,而电脑录入的报价会有一个先后顺序,再加上竞拍价格可以接受的最低单位是元。这就会形成一个奇妙的结局:

以前“价高者得”的策略被打破了,也就是说即使是你开到最高限价,最后拿到地的却也不一定是你。说白了,就是“竞价+抽签”二者的结合,与现在的车牌“抽签+竞价”有异曲同工之妙。毕竟,最后是否能够拿到地经过这么一操作某种程度上就成了“抽签”,有点看运气的感觉。

这一新模式也引发了市场的热议,有人认为:这一模式应该被大力推广,尤其是一些热点城市。理由是这样即解决了地价不断创新高楼王频现的问题,又同时避免了单纯依靠抽签解决问题的麻烦,还在一定程度上避免了腐败!可谓一箭三雕!

那为什么东莞要推出这样的竞价新规呢?这就不得不提到东莞前段时间的两次异常竞拍情况了!

4月末至5月初,东莞土拍两次出现异常,竞买人和自己竞拍达成成交条件!

4月23日,广东省东莞市一宗地块在无人竞买的情况下,编号为111的竞买者3分钟内连续加价,不断刷新自己的竞买纪录,最终拍至30亿元的总价及自持比例需达到100%。

异常出现后,东莞市公共资源交易网连续发布4条公告,宣布此次竞拍异常,中止交易,停止竞拍。不过,给出的理由则略显含蓄说是计算机信息系统故障。

4月29日,东莞市公共资源交易网信息公布显示,4月29日上午9时0分5秒至9时0分29秒之间,短短24秒之间,7位竞买人给出27轮出价。其中,第9轮至24轮出现明显异常,编号298号的竞买人在无人竞拍的情况下,连续报价、刷新自己的记录,且按照竞买条件已经在自我竞拍中成为竞得者。

而这一次,在东莞市公共资源交易网上并未有相关声明,此次竞买中出现的异常是否故障所致尚不得知。

进入5月份,这种情况更是愈演愈烈,多家地产企业提前数十天锁定买家。5月6日,望牛墩望联赤滘商住地也提前16天锁定了买家,24秒“锁定”速度再次刷新!5月7日,东莞土地出让中,保利地产自己连续加价至最高限价+自持商比,独自进行30轮竞报后,在挂牌截止日前13天提前锁定该地块。

随后,鹏瑞地产、融创、首创置业等如法炮制,土地挂牌均在截止时间还有10多天的时候被提前锁定。鉴于这样的情况,东莞出台了新的土拍竞价规则也就不令人感觉奇怪了。

不过,引入“竞价+抽签”的模式在楼市实属首创。但是,最后是否能够有效的避免此类情况再次出现,并且避免腐败、保证绝对的公平还要看时间检验!这种策略确实能够在一定程度上维持地价稳定,并且能够降低个别人员作假机会,但是想要完全杜绝应该不太可能,毕竟是人在操作。

那为什么东莞的土拍市场会如此的疯狂?而新规的出台对东莞市场的影响会如何?这种影响会不会拓展到全国所有的热点城市?

自国家开始推行“城市群+都市圈”的大都市群策略开始,东莞便一直备受开发商瞩目!仅仅5月份,便有最少8块地被围抢!

之所以会这样,就在于东莞在新一轮城镇化策略中独一无二的优势地位,就比如一个大蛋糕,让人忍不住争一下。地处香港、深圳、广州三大一线城市之间的东莞,受到各方资金的青睐。

单单看华为搬迁到这个地方就可以看出未来的发展潜力。更何况地处广、深、澳、港四大城市的核心地带,还是国家规划大湾区的重点区域,这样一想,东莞土拍频现异常抢地也就不难理解了。

那么,这对楼市会带来怎样的影响呢?首先,说对东莞楼市来说,避免了地王的出现,维稳了地价,间接打压了市场抬价行为,有利于楼市稳定,也避免了直接调控对市场的干扰,属于让利行为。

对房企,拿地的不确定性加大,“抽签性质的竞价”会让房企的围标行为成本增加,但拿地成本大幅降低。

现在政府都主动让利,开发商如果还是没皮没脸的收割老百姓,那回头就等着社会主义的铁拳,挣钱也该适可而止。

对买房者是一种利好,房价的构成因素很多,但地价是里面的大头,如果地价降,房价就可能真的降下来。

其次,其它城市是否会学习?这个概率很大!尤其是在一些热点城市,毕竟这个操作办法很“骚”,对于地方政府而言可谓是一举多得,被借鉴的可能性很大:有利于稳定市场情绪,防止楼市地价较大波动,能够有效保证国家“稳房价”策略的推进。

东莞会是第一个,但不会是最后一个!如果这种能降低楼市风险又利民政策,真的在全国大面积推广,或能从根本上降低房价、减少楼市风险。但对高房价来说,这个政策可能是釜底抽薪。

作者:点牛金融,个人观点,仅供参考。返回搜狐,查看更多

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