地产信托被喊停 它来接棒了!

原标题:地产信托被喊停 它来接棒了!

Joseph Mallord William Turner,Ancient Rome

文/史迪萌

房地产信托史上最严监管,来了!

监管部门再次向给开发商输血的房地产信托开刀,书面文件和口头指导双重暴击,频繁暴雷的地产信托,终于被按下暂停键!

7月4日,包括中融信托、光大信托、万向信托在内的十家知名信托机构,收到窗口指导,要求控制地产信托规模。

被约谈的机构,多是房地产项目占比较大,或者发行的信托产品占据较大的市场份额,有的要求“自觉控制地产信托业务规模”,有的要求“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”。

7月11日,光大信托等被爆出暂停新增融资,进行余额管控,地产信托迎来史上最严监管。

早在今年5月17日,23号文就指出,要严控房企借道地产信托获得资金,从源头控制房企买地、项目开发和补充流动资金这三方面的资金来源。

书面+口头,地产信托迎来当头一棒!

在整个信托行业,房地产信托一直是香饽饽,房企愿意给高收益(比一般信托收益率高0.5%以上),也有土地和房子作保,比较受高净值人群青睐。

今年上半年,集合信托市场一共成立8926款产品,光地产信托产品,就有2794款,总募集金额3634亿元,独领风骚。

规模大幅攀升的背后,是雷声一遍。

4月初,中泰信托、安信信托的地产信托项目,相继暴雷,产品逾期,无法按照合同约定偿付本息。

还有吉林信托,地产项目“吉信 汇融23号东方银座信托集合信托计划”未能按时足额偿还本息,自动进入延长清算期,(参阅《抱歉!就算你老爹是巴菲特 投资市场也不会一劳永逸》)

低风险的地产信托,在经济下行周期的末端,接二连三爆雷。

投资房地产,还有一条路,REITS基金!

根据《诺亚财富2019高端财富白皮书》,高净值人群对实物房地产看法偏谨慎或者悲观,但对股权投资形式的房地产基金配置偏好,显著上升。

REITS是房地产投资信托基金,想投资房地产,这是一条更安全的路。

它有点复杂,看个小故事,简单了解。

王大美看中了小区附近的沿街商铺,如果能买下来,再租出去,租金是笔不错的收入。

但大美手上钱不够,就找七大八大姨借钱。筹钱买下商铺后,大美把它们重新装修租出去。每年拿出一定比例的收益,给七大姑八大姨分成。

这就有点像REITS,募集资金投资到房地产,通过发行证券募集资金,收益来源主要是房租收入和房地产升值。

咱们国内,目前只有一只公募基金REITS——鹏华前海万科REITS。但这算不上真正意义上的REITS基金。

真正的REITS,基础资产是房地产项目物业,房屋所有权是基金的。

但鹏华前海万科REITS,由万科出资建设前海企业公馆,基金投资标的是前海企业公馆项目公司股权,但物业的所有权不属于基金,它只有“特许经营权”,所以只能说它是“类REITS”产品。

鹏华前海万科REITS大部分资金,是投资到债券上。按规定,投资于固定收益类资产、权益类资产的比例,不低于基金资产的50%。截至今年一季度,债券投资占总资产的比例,高达78.69%。

持有的债券多,安全性比较高,收益也相对稳定。

从2016年到2018年,基金收益率分别达到5.27%、2.15%、6.82%,今年以来的收益率,只有4.08%。

和今年咸鱼翻身的股票基金相比,鹏华前海万科REITS这点收益率自然是要被大众忽视。可往前一年看,在去年股票基金收益全面告负的情况下,这基金竟然还跑出近7个点的收益!

房地产和债券的搭配,和股市的相关性比较低,可以分散在股市的投资风险。

除了收益率比较稳定,鹏华前海万科REITS还有定期分红。

按规定,只要满足分红条件,基金收益每年至少分配 1 次,每年分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%。

这只基金,2015、2016、2018年都分红了,分红比例达到3.71%、5.12%、6.77%。

收益、分红都不错,想买?现在只能在场内买卖了。

鹏华前海万科REITS有10年封闭期,在2015年7月6日成立,现在正在封闭期内,已经暂停申购赎回。

不过,它在深交所上市了,可以在二级市场上买卖,用股票账户就能买到。

买场内基金,要看折溢价率,折价买,溢价卖。

截至7月15日,基金单位净值106.678元,价格90.501,场内折价率高达15.15%。

高折价下,安全边际也比较高,这是参与房地产投资一个安全的路子。

国内只有鹏华前海万科REITS这一只公募REITS基金,但还有4只投资海外REITS的QDII基金。

(点击图片可放大)

这几只QDII基金,REITS血统纯正,投资标的都是海外REITS项目。投资门槛很低,10元起就能投。看好海外房产,资金又不足以直接买一套房的檀香,可以考虑。

和买其他公募基金一样,在第三方基金销售平台,比如支付宝、天天基金上,就能直接搜索到。

但考虑上清盘风险,这几只基金规模都比较小,规模最高的广发美国房地产指数基金,也只有1.35亿,适合少量配置。

在“房住不炒”的方针指引,以及频繁暴雷的地产信托,REITS基金给我们曲线投资地产打开了新世界!

温馨提示:文中所提基金,仅做案例分享,不构成买卖依据;投资有风险,入市须谨慎。返回搜狐,查看更多

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