【华泰固收张继强团队】地产融资政策收紧的来龙去脉

原标题:【华泰固收张继强团队】地产融资政策收紧的来龙去脉

发布时间:2019年7月18日

研究员:张继强(S0570518110002)、芦哲(S0570518120004

在今年上半年“稳中求进”的经济发展中,一季度经济企稳仍主要依赖地产投资,并且带动了宏观杠杆率的进一步提升。金融资源的过度集中、土拍市场的再次升温、信托企业的违规前融都与“房住不炒”的大原则相违背,并且加剧了整体经济的信用风险。有鉴于此,5月起监管部门接连收紧地产融资政策,对市场造成一定影响。我们认为这会直接导致土地市场降温,且拿地减少将引发后续整体投资下降,全年地产投资增速预计跌至7%。面对银根收紧,房企可能重启类似去年的“高周转策略”,而并购拿地的增加可能导致地产行业集中度加快提升。

地产融资政策持续收紧

近期,房地产企业融资监管趋严呈愈演愈烈之势。银保监会5月17日发布“23号文”,重点管控房地产领域融资行为,从前端拿地到后端居民购房融资均严格规范。7月初,银保监会约谈部分房地产信托业务增长较快、规模较大的信托公司,内容包括控制房地产信托规模、禁止前融业务、通道业务需备案审批等。7月12日,发改委要求,房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

地产融资政策缘何收紧

今年一季度宏观经济走势的企稳以宏观杠杆率明显攀升为代价,而支撑经济增速的仍是房地产。在高质量发展和政策定力背景下,单纯依靠地产、基建拉动经济的老路是行不通的,为后续地产融资政策收紧埋下伏笔。叠加部分城市土地市场升温、“地王”再次频现,引起监管层的重视,为防止土拍市场过热,收紧地产融资自是题中之义。而且,一季度贷款、信托等资金过度集中于地产领域,与政策初衷相违背。此外,上半年信托违规参与前融增多是政策趋严的直接原因。

地产融资政策收紧影响几何

收紧房企银根,将导致土地市场随之降温,而拿地投资的迅速降温或引发后续整体投资降速。预计下半年,部分新开工项目可能停缓建,施工面积增速可能放缓。但去年期房销售大增,今年保项目竣工将是不得已为之,竣工面积增速有望结束长达近两年的负增长。此外,伴随资金链紧张,叠加竣工项目对资金占用,高周转策略可能重现。但经历去年大量开工推盘后,目前库存储备量对周转策略存在制约。行业层面,由于中小房企开发能力受限,大型房企可能增加并购拿地,导致头部集中化加快。而下半年房企债、信托到期规模高,需提防部分房企的流动性风险。

风险提示:房地产政策松绑、发生房企信用违约潮。返回搜狐,查看更多

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