多座城市居民资金杠杆率超过100%,除房价过高外还有哪些原因?

原标题:多座城市居民资金杠杆率超过100%,除房价过高外还有哪些原因?

山川网:近日,中国银保监会主席郭树清在公开场合表示,近年来我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平,更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。

在昨天我们安排推送的猎聘网近日发布的《2019上半年中高端人才就业现状大数据报告》中也显示:由于国内外经济形势的压力,从2018年二季度到2019年二季度间,包括机械制造、文教传媒、金融、交通贸易、电子通信在内的诸多行业中高端人才都呈现明显净流出状态。

但与此同时,在全国各大行业的人才净流入率排名中,房地产行业的中高端人才净流入率仍旧位列第三,仅次于互联网和制药医疗行业。不同于前两项技术型朝阳行业,房地产行业在国内脱离民生基建属性,持续在投资方向深入的趋势十分明显。

而与此同时,中国城市,尤其是热点城市的居民资金杠杆率,也不断冲击新高。

消费意识的改变:贷款消费成为主流

曾几何时,中国还是储蓄大国。太远的不用追溯,对绝大多数80后、90后的父母一代,由于小的时候还曾经历过中国经济整体较为落后,物质生活相对匮乏的年代,所以普遍对于储蓄这件事儿十分看重。

加之二十年前,中国整体的消费意识也相对保守很多。在日常的消费中都是以勤俭为本,更不要提超前消费和贷款消费的想法。中国贷款消费全方面在国内普及,一方面是近十几二十年中国人均可支配收入的快速上涨,另一方面显然就是楼市的持续火热带动了贷款买房者的账面收益。

在“买到就是赚到”的购房思维影响下,中国人的贷款消费意识极大被迅速点燃,并且呈现“一发不可收拾”的状态。

根据新浪财经先前的相关报道显示:中国房地产市值从2004年32.7万亿上升到2016年206.7万亿。房贷是中国家庭最主要的负债,2016年中国居民房贷占居民总贷款的60.3%。房贷也是金融体系最重要的资产。2010-2016年,中国住房抵押贷款占比总贷款从15%上升至21%。

中国整体债务规模的过快增长,不仅受到了国际货币基金组织对中国潜在的金融风险警告,国际三大评级机构之一的穆迪还曾对中国的主权信用评级进行了调低(2017年5月24日,穆迪将中国信用评级从Aa3下调至A1,并将对中国的展望从负面调整为稳定)。

穆迪称,中国经济整体债务水平进一步增加。同时,正在推进的改革可能会削弱中国经济增速。穆迪预计,到2018年,中国政府债务水平将升至GDP的40%。穆迪主权评级团队的副负责人MarieDiron表示,本次下调基于多重因素,包括预期中国经济增速将在十年内跌至5%。官方增长目标也在下降,但幅度更小。因此,中国经济对政策刺激的日益依赖,将进一步增加政府负债水平。

不过在年初召开的2018年财政收支发布会,财政部预算司副司长郝磊曾在在会上介绍:截至2018年末,我国地方政府债务余额18.39万亿元,如果以债务率(债务余额/综合财力)衡量地方政府债务水平,2018年地方政府债务率为76.6%,低于国际通行的100%-120%的警戒标准。加上中央政府债务余额14.96万亿元,按照国家统计局公布的GDP初步核算数计算,政府债务的负债率(债务余额/GDP)为37%。

所以综合来看,一方面中国的整体债务率增长迅速,但截至最新尚且还在可控的范围内;另一方面中国当下的债务率情况已经处于相对高位,和“改革进入深水区”一样,未来的道路情况将更加复杂。

代表性城市居民资金杠杆率

上文当中,我们初步了解了全国整体的负债率情况。而对于普通居民而言,杠杆率是更常使用到的一个概念。

而中国很大,东中西部地区发展差异明显,南北方城市产业结构也各不相同。所以具体到杠杆率这个话题上,不同城市又会呈现出怎样的不同情况呢?

考虑到统计口径的不同,本文中以下将分两个章节,对现阶段中国代表性城市的居民资金杠杆率进行整理。第一种是用城市住户总贷款除以城市住户总存款,得出的结果可以被称为“住户存贷比”或“居民资金杠杆率”。

这种方法的最大优点是,简单直接,容易理解。就好比计算个人资金杠杆率时,也时常用你的贷款余额除以你的存款余额一样。按照这种计算方式,我们得出以下结果——

数据整理:第一财经 制表:山川网

榜单上最为显眼的,自然就是排名最靠前的有8座居民资金杠杆率超过了100%的城市,从上到下依次为厦门、深圳、杭州、南京、合肥、珠海、苏州和广州。其中,厦门的居民资金杠杆率高达172.2%,深圳以144.4%位居第二,杭州以136.7%位居第三。

没错,只要谈到房产泡沫或者居民杠杆相关的话题,厦门永远都是绕不过的一个城市。造成厦门的畸高房价和居民杠杆水平的原因很多,比较为人所知的:其一是厦门是海岛城市,本身岛内可用土地面积稀缺,价值气候及自然条件较好,造成了寸土寸金的情况;其二是厦门本身是经济特区、副省级市,背靠的福建省又是东部沿海发达省份,这些进一步拉升了厦门房产的投资价值;其三则是闽系房地产商的投机手段业内知名,在不同阶段均起到了推波助澜的左作用。

而与此同时,厦门本身较小的经济体量,使得厦门本地能够提供的就业岗位,特别是高薪就业岗位数量并不太多。这使得岛内居民在整体存款水平上很难有快速上升的可能性,进一步拉高了岛内资金杠杆率的数值。厦门本身又并非区域金融中心城市,能够吸纳周边城市储蓄的能力亦不足。

而厦门之外,另外7座居民资金杠杆率超过100%的城市,深圳、杭州、南京、合肥、珠海、苏州、广州具有一个非常大的相似点——7城均位于中国成熟度最高的两大城市群长三角和珠三角之中。

经济的足够发达,使得以上城市在过去的几十年间,当地居民对于城市的经济发展、收入增长、房产升值长期保持正向乐观心态,这些都进一步影响了当地居民通过杠杆(贷款)方式进行房产投资的行为。

但欠下的钱,终究是要还的。借银行的钱,到了每月的还款期更是一天都不能拖。那么欠银行的钱不能少还之后,必然会挤压到的,就是日常消费。高居民资金杠杆率挤压城市社会消费的最典型案例,就是深圳。

在2012年时,深圳的社会消费品零售总额还仅次于北上广,位居全国第四的位置。而到了2018年,深圳社消总额排名已经滑落至全国第七,被重庆、武汉和成都拉开不小的距离。

代表性城市住户部门杠杆率

在上一章节我们讲到了判断城市居民杠杆率时的第一种方法,即直接用城市住户总贷款除以城市住户总存款,得出对应的城市“城市居民资金杠杆率”。

那么这种计算方法,或者叫统计口径,我个人倾向于认为,它更适用于人口流动性较低的中小城市。在这样的城市中,一方面城市住户的整体存款不会有较大波动,流入流出情况都比较稳定;另一方面城市房产的购买者基本都是本地居民,受外来人口及投资者影响相对较小。

但是热门的一线城市、新一线城市,基本上都是全国性或区域性的中心城市。这些城市的房产,并不仅仅是被本地居民购买的,还有相当大的一部分,是被外来人口或者投资者进行购买的。而这些房产贷款,统统都会被记入对应城市的贷款总额。

但与此同时,这些外来人口会这投资者的存款,却不一定会存在这些城市银行的账户上。这样一来我们就会发现,如果我们用上文中的城市“居民资金杠杆率”进行计算,得出的杠杆率,不一定能够真正的反应城市的真实居民负债水平。

所以,另外一种计算方式,也就随之而来——用城市住户贷款余额除以对应城市的GDP,得出的结果被称为城市“住户部门杠杆率”。

这种计算方式的最大价值在于,对于一二线经济强市的真实居民资金杠杆率,呈现效果更好。在2018年11月央行发布的《中国金融稳定报告(2018)》中,使用的统计口径正是这种住户部门杠杆率。

这份报告中一个关键性的数据,即是提到在2008年时,中国整体住户部门杠杆率仅为17.9%,但到了2017年末已经达到了49%。换而言之过去十年中国经济在世界金融危机背景下能够继续突飞猛进,很大程度上和释放中国居民的负债率关系密切。

数据整理:第一财经 制表:山川网

对比上文的城市居民资金杠杆率,中国城市的住户部门杠杆率明显有了较大的回落,最具代表性的厦门,杠杆率从172.2%回落到了96.3%。虽然依旧是高居榜单第2位,但是数据的刺眼程度明显得到了较大的缓解。

但是相比之下,另一座城市的情况则更加凸显出来,杭州成为住户部门杠杆率排名上的首位城市,而且也是唯一一座超过100%的城市。从住户部门杠杆率数据来看,杭州的楼市“泡沫”程度比之厦门、海口还要更甚。

为什么杭州会如此?这里我们还要从城市居民贷款余额上再找找原因,事实上除了房贷之外,还有两大典型性居民贷款:消费贷款、个人经营性贷款。

作为中国“电商之都”,杭州得益于阿里巴巴集团的利好,在民间金融领域的活跃度,一直以来都明显超过城市本身的发展级别。各类网络消费贷和经营贷在杭州市场空间巨大,加之近些年的双创浪潮,进一步加剧了杭州整体贷款余额的提升。

但与此同时,杭州的经济总量仍处于中国新一线城市的中等水平,两项结合之后,杭州的住户部门杠杆率明显超过北上广深等经济体量大市也就不难理解。

但与此同时,我也要提醒大家的是,目前杭州的房产均价已经超过了广州,挤进了全国城市的最高区间。而民间依旧过热的房产投资热情,事实上对杭州的经济长期健康发展已经形成了一定的负面影响。现阶段的杭州因为人口流入情况仍高居长三角城市群第一位,所以一定程度上遮掩了过高的城市居民杠杆率。但伴随着未来人口流入的减少,问题终究还是需要解决和面对。

在不久前《财富》发布的世界500强企业榜单中,中国上榜企业数量史无前例地超过了美国,位居世界第一位。

非常有趣的一件事情是,今年上榜世界500强的房企一共只有5家,分别是恒大、绿地、保利、万科、碧桂园。而这些房企,毫无疑问全都来自中国,其中恒大和碧桂园的榜单排名更是突飞猛进。而这背后,自然离不了一个又一个贷款购房的国人。

客观看待部分城市的高居民杠杆率

而无论按照城市居民资金杠杆率,还是按照城市住户部门杠杆率,我们都发现一个共同点:南方城市的比例要明显高于北方。

举例来看,城市居民资金杠杆率中,排名最高的北方城市青岛数值为81.0%,排在榜单上的第13位;城市住户部门杠杆率中,排名最高的北方城市北京数值为59.4%,也排在榜单上的第13位。

这一方面说明北方城市居民在投机心态上要明显弱于南方城市居民;但另一方面也说明,北方城市居民在投资意识上也要明显弱于南方城市居民。

之所以会造成这样的结果,南北方地域文化的差异今天我们就不再重复去讲了。另一个很重要的因素是,现阶段中国南北方城市的外来人口净流入数量差距,越来越明显。

代表性城市住户部门杠杆率榜单上有一个城市非常值得注意——保定。作为北方城市,它的杠杆率排名仅次于北京,以57.9%的数值位居榜单第14位。

保定这个城市本身的经济总量并不突出,2018年全市GDP总量为3500多亿元(保定的常住人口总量很突出,是全国位数不过的千万人口城市,旁边的石家庄情况也十分相似)。但是保定的杠杆率明显偏高,最关键点还在于它的环京地理位置。

保定下辖的县级市涿州,与北京城南的房产区直接接壤,加之有高铁通勤,很长一段时间内都是北京外来人口购房的重点区域。受此影响,保定市的住户部门杠杆率呈现出非常突出的状态。

而关于中国主要城市的外来人口占比情况,我这里分享一份网络相关数据。事实上这份数据在先前的推文中也曾分享过,只不过时间较久,所以出处目前也暂不可考了。

中国代表性城市外来人口占比(来源:网络)

虽然这份数据的时间上稍微滞后了一些,但是整体上的可参考性依旧比较高。我们可以清楚的发现,上文中居民杠杆率靠前的城市,绝大多数都位于这份外来人口占比排名榜单之上。

所以在本文的最后,我也建议大家客观去看待中国热门城市居民杠杆率较高的情况,这与城市的发展阶段和人口热度直接相关。未来伴随着诸多城市城镇化进程的趋于收尾,相关部门必然会出台更多的政策,去维护和控制城市整体的负债水平。

而与此同时,如果你正好是以上高杠杆率城市的居民,建议也要实时自查自己及家庭的杠杆率水平,对城市的经济发展前景永远持审慎的乐观态度,严格控制自己的资金链健康水平。

本文参考素材如下,深表谢意:

《法媒:中国年轻一代热衷贷款消费 房贷占重要比例》·欧洲时报

《财政部:2018年我国政府债务负债率为37% 低于警戒线》·中国证券报

《厦门深圳杭州居民资金杠杆率远超100% 央行关注负面影响》·第一财经返回搜狐,查看更多

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