地产估值评估方法与案例实操（附多个案例实务分析）

房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额=2250/39=57.69万元；

已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。

③房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元

④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4）*8%=161.54万元

⑤土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元

⑥该地块于2005年7月1日的价值：P=a/r地*[1-1/(1+ r地)n]=(310.77/6%)*[1-1/(1+6%)35]

=4505.62万元；土地单价=9011元/平方米。

二评估房地产价格

案例2

某酒店拥有的房地产占地面积为10000平方米，土地使用权通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年期为50年。该宗地上建有一座饭店，在2005年8月尚可有效使用50年，容积率为3,。据当地市场资料用比较法评估的宗地在2005年8月50年期土地适宜权价格为1000元/平方米（容积率为1时）。据当地资料，容积率每增加1，地价增长60%。该饭店每月的客观净收益为15万元。已知土地还原率r1=6%，该饭店的建筑还原率取r2=8%。评估该饭店的价格，估价期日为2005年8月。

解：

房地年纯收益=15万元/月*12月=180万元/年；

土地总地价=10000m2*1000元/m2*（1+2*60%）=2200万元；

土地年纯收益=（2200*6%）/[1-1/(1+6%)50]=139.58万元/年；

房屋年纯收益=房地产年总纯收益-土地年纯收益=180-139.58=40.42万元/年；

房价=（房屋年纯收益/r2）*[1-1/(1+r2)50]=(40.42/8%)*[1-1/(1+8%)50]=494.48万元。

案例3

不动产为一栋五层的钢筋混凝土建筑。用途为综合楼。占地面积为各层建筑面积如下：

土地面积为8400 m2。建筑物部分：1楼3800m2；2-5楼：2800m2；合计：15000m2。

建筑物总造价为4800万元，其中主体所占比例为65%，设备所占比例为35%，建筑物的耐用年限主体为50年，设备平均为10年，残值率为0。不动产每空置一个月，押金运用年收益率为7%，不动产租税为54.65万元，保险费为0.48万元，管理费为建筑物造价的2%。作为购买土地及地上建筑物50年使用权的参考值，综合还原率取8%，估价期日为2005年9月30日；估价日期为2005年9月1日-10月30日。

解：

租金=82.8万元*12月=993.60万元/年，押金运用收益=21.8万元*7%=1.53万元，空房损失额=82.8万元（按一个月的租金计算），则，总收益=租金+收益-损失=912.33万元；

折旧费=主体（4800*65%*1/50）+设备（4800*35%*1/10）=230.40万元，维持管理费=4800*2%=96.0万元（按建筑物造价的2%计算），租税=54.65万元，保险费=0.48万元；

则，总费用=230.40+96+54.65+0.48=381.53万元；故，纯收益=总收益-总费用=530.8万元；

不动产收益价格=不动产纯收益/综合还原率*[1-1/（1+综合还原率）50]=6493.53万元。

三评估承租土地使用权价格

案例4

某企业于10年前以国家出租方式取得某商业用地使用权，目前实际支付的年租金是8万元，该租约上有10年到期，余期租金不再调整。据调查，目前同类商业用地市场年租金为10万元，根据测算承租土地使用权还原率为8%，计算该企业所拥有的承租土地使用权价格？

解：

年租金差额（租金盈余）=10-8=2万元；

承租土地使用权价格=(2/8%)*[1-1/(1+8%)10]=13.42万元。

市场比较法案例

注意事项：

注意特殊交易；因素修正按影响大小确定不同权重；各项修正不超过20%，总修正不超过30%；估价结果确定可按不同权重计算。

案例1

估价师要评估一宗商业用地的公开市场价值，估价对象及比较案例的区域和个别因子条件指数采用权重累加方式，相关情况如下：

本题注意：要进行使用权限修正和容积率修正（根据当地国土部门公布商业用地容积率修正系数表）

使用权限修正中，土地还原利率取6%；

解：

由题可得，比准价格：

实例A=4500*100/95*105/101*100/98*100/98*100/98*1/0.9867=5303元/m2；

实例B=5200*100/105*105/103*100/100*100/99*100/103*1/0.9935=4983元/m2；

实例C=4900*100/100*105/102*100/97*100/100*100/101*1/1=5149元/m2；

由于宗地C为正常交易，故，设实例A权重取0.3，实例B权重取0.3；实例C权重取0.4，

案例2

某市市郊一宗工业用地需要进行评估，根据当地条件，通过搜集有关案例，筛选出处于同一供应圈的三个比较案例，并对区域因素及个别因素分别与待估宗地进行比较，比较情况如下：

根据该市国土部门公布的工业用地容积率修正系数表可知：

交易期日修正：据调查，该市2005年1月至10月地价上涨4%，平均月上涨幅度为0.4%，将2005年1月地价指数定为100，则，2005年10月地价指数为104；2005年8月地价指数为103.2。

解：实例A=370*100/100*1/0.98*104/104*100/96*100/101=389元/m2；

实例B=395*100/100*1/0.96*104/100*100/95*100/99=455元/m2；

实例C=355*100/100*1/0.97*104/103.2*100/101*100/102=358元/m2；

上述各例修正后价格差异较小，采用算术平均法计算：

待估宗地单价=（实例A修正后价格+实例B修正后价格+实例C修正后价格）/3=401元/m2。

成本逼近法案例

案例1

某开发区征用土地总面积5Km2，现已完成了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5Km2。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000m2。根据测算，该开发区土地征地、安置。拆迁及青苗补偿费为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元；征地后，土地“七通一平”的费用为2亿元/ Km2，开发周期为两年，且第一年的投资总额站总开发投资的40%，总投资回报率为20%，土地增值收益率取20%，当年银行年贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。

解：

土地取得费=（4.5+1.5）*108/(5*106)=120元/ m2

土地开发费=（2.0*108）/（1*106）=200元/ m2

投资利息=120*[(1+10%)2-1]+200*40%*[(1+10%)1.5-1]+200*60%*[(1+10%)0.5-1]=43.36元/ m2

投资利润=(120+200)*20%=64元/ m2

土地增值收益=(120+200+43.36+64)*20%=85.47元/ m2

土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益=512.83元/ m2

（由于开发区内有部分占地是无法出让的，因此需分摊到可出让土地的价格中去）

开发区可出让土地比率=（开发区总面积-不可出让土地面积）/开发区土地总面积*100%=70%

可出让土地的平均单价=512.83/70%=732.61元/ m2

年期修正后价格=732.61*[1-1/(1+7%)50]=707.74元/ m2

土地总价格=707.74*10000=7077400元

剩余法（假设开发法）案例

一单纯的地价评估

案例1

有一成片皇帝需要估价，获知该成片荒地的总面积为2Km2，适宜进行“五通一平”开发后的分块有偿转让；附近地区位置相当的小块“五通一平”的熟地单价为1000元/ m2；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本为2.5亿元/ Km2，开发期为3年，开发成本在3年开发期内均匀投入；贷款年利率为12%，投资利润率为20%；土地转让中卖方需缴纳的税费为转让地块价格的6%；购买荒地需要交纳的税费为荒地价格的4%，熟地可转让土地面积的比率为60%。试用静态方式估算该成本荒地的总价和单价。

解：

设荒地的总价为p

总开发价值=1000*2000000*60%=12亿元；总开发成本=2.5*2=5亿元；

总利息=p*(1+4%)*[(1+12%)3-1]+5*[(1+12%)1.5-1]=0.421P+0.926亿元；

总转让税费=12*6%=0.72亿元；购买税费=P*4%=0.04P；

总利润=(1.04P+5)*20%=0.208P+1亿元；

可知P=12-5-(0.421P+0.926 )- 0.72-0.04P -(0.208P+1)=2.609亿元；故

荒地总价=2.609亿元；荒地单价=130.44元/ m2。

案例2

估价对象房地产为一块“七通一平”的待建空地，土地总面积为1000 m2，且土地形状规则，允许用途为商业、居住，允许建筑容积率为7，允许建筑覆盖率≤50%，土地使用权年限为50年，出售时间为2003年10月，需评估该地块在2003年10月出售时的购买价格。

（估价过程：确定最佳用途为商住混合用地，因建筑容积率为7，建筑覆盖率为50%，故建筑总面积为70000 m2，设建筑物层数14层，各层建筑面积为5000 m2，地上1-2层为商业用地，建筑面积为10000 m2，3-14层位住宅，建筑面积为60000 m2；预设共需3年时间完成投入使用，即2006年10月完成；估计建造完成后，商业用地完全售出，住宅楼30%在建造完成售出，50%半年后售出，其余20%一年后才能售出；预计商业楼平均售价4500元/ m2，住宅楼平均售价2500元/ m2；估计建筑费用为5000万元，专业费用为建筑费的8%，年利息率15%，销售费用为楼价的3%，税费为楼价的6%，投资利润率为25%；在未来3年开发费用第一年需投入20%，第二年投入50%，第三年投入30%。）

解：

方法一：静态方式计算地价设总地价为P，

总楼价=4500*10000+2500*60000=19500万元；总建筑费=5000万元；

总专业费用=总建筑费*8%=400万元；

总利息=总地价*利息率*计算期+总建筑费*利息率*计算期+总专业费*利息率*计算期=P*15%*3+5000(1+8%)*15%*(20%*2.5+50%*1.5+30%*0.5)=P*0.45+1134 万元；

总销售费用=总楼价*3%=585万元；总税费=总楼价*6%=1170万元；

总利润=(总地价+总建筑费+总专业费)*利润率=P*0.25+1350万元；由此可知

总地价P=19500-5000-400-( P*0.45+1134)- 585-1170- (P*0.25+1350)=5800万元。

方法二：动态方式计算地价

假设计算的基准时间定为该块土地的出售时间，即2003年10月，年贴现率为15%：

总楼价=(4500*10000)/(1+15%)3+(2500*60000)/(1+15%)3*[30%/(1+15%)0+50%/(1+15%)0.5

+20%/(1+15%)1]=12230万元；

总建筑费=5000*[20%/(1+15%)0.5+50%/(1+15%)1.5+30%/(1+15%)2.5]=4017万元；

总专业费=总建筑费*8%=321万元；

（因为总地价、总建筑费、总专业费在动态方式中均已考虑时间因素，实际上已含有利息，故不再单独计算总利息）；总税费=总楼价*6%=734万元；

总利润=(总建筑费+总地价+总专业费)*利润率=P*0.25+1085万元；有题可知：

总地价P=12230-4017-321-734- (P*0.25+1085)=4858万元。

由于一般动态方式计算更为精确，故估价结果以动态方式结果为主，总地价定为4900万元：

总地价=4900万元；单位地价=4900元/ m2；楼面地价=700元/ m2。

二开发商预期利润测算

案例3

某开发商已取得某宗地70年土地使用权，该宗地为“七通一平”空地，面积3000 m2，土地价格为80万元，取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及登记等费用为地价的12%。用途为住宅，最大容积率为4。该项工程取得土地使用权后3个月即可动工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，住宅售价预计为3000元/ m2，建筑费和专业费预计为1000元/ m2，在建筑期间的投入情况：第一年投入40%，第二年投入60%，目前贷款年利率为12%，不动产销售的额税费为不动产总价的6%。

解：

不动产总价=3000*3000*4=3600万元；建筑费及专业费=1000*3000*4=1200万元；

地价及其他费用=8000000*(1+12%)=896万元；

总利息=896*[(1+12%)2.25-1]+1200*40%*[(1+12%)1.5-1]+1200*60%*[(1+12%)0.5-1]

=391.1603万元（注：地价计息期为2年3个月即2.25年）；

销售税费=3600*6%=216万元；开发商利润=3600-1200-896-391.1603-216=896.8397万元；

利润占不动产价的百分比=896.8397/3600=24.91%；

利润占开发总成本的百分比=896.8397/(1200+896+391.1603+216)=33.18%；

由此可知，项目投资回报良好，预期利润可观，项目可行。

三建筑费及专业费最高控制标准的测算

案例4

某公司已取得宗地50年土地使用权，该宗地为“七通一平”空地，面积12000 m2，地价及相关法律、估价等费用为300万元，城市规划宗地用途为工业厂房，最大容积率为1.5，确定该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。已知该工程在取得土地使用权后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可全部出售，目前市场同类工业厂房的售价预计为1300元/ m2，开发资金均匀投入，贷款年利率12%，开发商要求利润为不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。

解：假设在建筑费及专业费的最高控制额为X元，

不动产总价=1300*12000*1.5=2340万元；地价及其他费用=300万元；

总利息=300*[(1+12%)2-1]+X*[(1+12%)1-1]= 0.12X+763200元；

开发商利润=2340*18%=421.2万元；销售税费=2340*6%=140.4万元；得

X=23400000-3000000-(0.12X+763200)- 4212000-1404000=12518571.429元；

单位面积建筑费及专业费控制标准=12518571.429/(12000*1.5)=695.47元/ m2。

路线价估价法案例

计算方法：

1临街地：

临街深度未达里地，其每平方米(即单价)依其深度，按深度指数计算。

① 平行四边形，以高位临街深度，按深度指数计算单价。

② 梯形：平行边与临街线一致，依其高度为临街深度，按深度指数计算单价后，再视其上下边长比，利用价值进行加价或减价修正，其修正数额以不超过原计算单价两成为限；平行边垂直于临街线，以其两边中点的连线为临街深度，计算单价，不进修正。

③ 三角形：正三角形(一边为临街线的)，以其高度的一半为临街深度，计算单价；逆三角形(三角形顶点在临街线上)，以其临街线上的顶点与底边中点垂直距离为一半，及底边中点的深度为起迄深度，比照袋地计算。

④ 两面临街地，纵深在36m(含36m)以下者，应以中线分前后两部分，分别计算。

⑤ 深度超过里地线者，其单价应以里地单价与临街地单价按面积比例平均计算得。

2路角地：

按具体路线区段的加成规则进行修正，加成的幅度一半不超过旁街路线价的三成。

3袋地：

袋地的单价依其深度的起迄，按袋地深度指数进行修正。袋地形状为平行四边形、梯形、三角形，其起迄深度比照临街地方法计算；袋地位于临街地与里地上者，其单价应以袋地单价与里地单价按面积比例平均计算；里地单价按路线价四成计算(里地价与路线价四成相差悬殊者，里地应单独划分区段)。

基准地价系数修正法案例

案例1

企业甲与企业乙计划于2006年8月30日合作开发住宅楼，双方商定，由甲出地，乙出资金，并约定建成后以土地价值和企业乙实际投入的资金额确定分配比例。该土地已经达到七通一平的开发程度，双方约定如果企业甲再次基础上和企业乙同意下，进行必要的土地再开发时，发生的额外费用计入企业甲的投资。在项目实际开发时，企业甲计划投资40万元改造道路，并已征得企业乙的同意。该土地面积2000 m2，使用权为70年，规划容积率4。已知在取得土地使用权3个月后动工，建筑时间2年，建成后全部售出，预计售价为3000元/ m2，企业乙实际投入1100万元，第一年投入40%，第二年投60%。建筑费及专业费用平均水平为1000元/ m2；另外，税费为地价的2%，贷款年利率为12%，销售税为房价6%，利润预计为房屋售价的24.12%。该地区住宅用地基准地价为3100元/ m2，待开发土地相对于基准地价区域的平均区域条件和个别条件为-2%和-3%。基准地价基准日为2004年8月30日，近2年，地价上涨5%，土地还原率10%。试确定企业甲与企业乙的分配比例。

解：1求地价

方法一：剩余法求地价，设地价为P

房地产总售价=3000*2000*4=2400万元；建筑费及专业费用=1000*2000*4=800万元；

地价及税费=P*(1+12%)万元；销售费用=2400*6%=144万元；开发利润=2400*24.12%=579万元；利息=P*(1+2%)*[(1+12%)2.25-1]+800*{40%*[(1+12%)1.5-1]+ 60%*[(1+12%)0.5-1]}；故

P=2400-800- P*(1+12%)-144-579-利息=600万元

方法二：基准地价系数修正法求地价，

基准地价=3100*2000=620万元；宗地地价=基准地价*[1+区域条件修正+个别条件修正]*时间修正*年期修正=620*(1-3%-2%)*(105/100)*1=620万元；与方法一相差较小

所以，地价取平均值地价为610万元；

2投资确定

企业甲投资额=地价+道路改造费=610+40=650万元；

企业乙投资额=1100万元；

3分配比例 甲：乙=650：1100=37%：63%。

案例2

现有地块A、B，均为工业用地。A为企业甲从政府承租的土地使用权，面积10000 m2，合同租金10万元/年。B为A东侧的相邻土地，面积5000 m2，在东端有一高压线穿过，经过地面的长度为50m，现企业乙位扩大生产规模，需要使用土地，拟于2006年8月30日完成交易。有两种选择：一是从A中转租一般使用(称A1)，可租期为45年，并已获得企业甲意向同意；另一是以出让方式取得B，因资金，企业乙难以决定。请就取得使用A1和B的两种方式的程序进行说明，并对支付土地费进行估算，同时比较两种方法的利弊。

其他条件如下：市场同等土地平均租金为30元/m2，该地区工业用地基准地价为350元/m2，A、B的开发程度及规划条件相同，且均为空地。土地B相对于基准地价区域的平均区位条件和个别条件分别为+3%和+2%，基准地价基准日为2004年8月30日，近几年，地价平均每年上涨5%，土地还原利率为10%。按到那个地规定，为鼓励工业投资，政府减免20%地价，由于高压线对土地的补偿标准为1元/10米。

解：1用地手续办理程序

方案一，取得A1时，属于转让承租土地使用权，企业甲与乙需办理手续：

①甲乙双方签订转让合同；②双方一并到土管部门办理合同更名手续。

方案二，取得B，为出让方式，企业乙需办理手续：

①与政府签订土地出让合同；②缴纳土地出让金；③办理土地使用证；

2取得土地费用估算

方案一，取得A1

承租权转让价格=[(租金市场价格-租金合同价格)/土地还原率]*[1-1/(1+还原利率)45]=49万元

租金折现值=(10/10%)/[1-1/(1+10%)45]=99万元；故，总支付额=99+49=148万元。

方案二，取得B

基准地价=350*5000=175万元；宗地地价=基准地价*[1+区域条件修正+个别条件修正]*时间修正*年期修正=202万元；高压电线补偿=50/10*1=5万元；全额地价款=202-5=197万元；

减免后的地价=197*(1-20%)=158万元；

3利弊分析

①取得A1，一次性缴付资金少，可缓解资金压力，不能取得土地使用权，土地处置权受限；

②B一次性资金多，压力大，但可取得产权，并以此获得融资，另有途径接近资金问题；

③两者实际缴纳费用相差不大，从企业管理要求看，取得土地产权更重要些，且B的年期要比A1长5年，所以，以出让方式获得B可能更有利一些。

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