碧桂园行稳致远:净经营性现金流持续为正 下半年销售可期

原标题:碧桂园行稳致远:净经营性现金流持续为正 下半年销售可期

8月22日,碧桂园披露2019年中期业绩。今年上半年,碧桂园实现权益合同销售额2819.5亿元。按照克而瑞发布的全口径销售额3895.4亿元计算,无论是权益合同销售金额还是全口径销售金额,碧桂园均保持行业领先。

截至今年6月末,碧桂园各项业绩指标均录得大幅增长,其实现营业收入2020.1亿元,同比增长53.2%;实现股东应占净利润156.4亿元,同比增长20.8%。

一份简单的成绩单,并不足以让外界判断出某家企业的真正实力。而管理层和投资机构对于下半年销售的一致看好,保持低位的净负债率,持续为正的净经营性现金流,从一线到五线的均衡布局,乃至扎实推进的机器人业务,才是碧桂园行稳致远的最佳证明。

净经营性现金流持续为正

7月以来,监管机构接连释放收紧房地产业政策的信号,市场情绪一度消极。在8月22日举行的业绩会上,碧桂园总裁莫斌并不讳言政策所带来的挑战,但他强调“国家出台的政策都是为了房地产行业平稳健康发展的,所以对中国的市场是充满信心的”。

莫斌的信心首先来源于碧桂园的抗风险能力。在预售制度下,高杠杆是大陆房企扩大规模的必经之路。如何平衡规模与债务的关系,也是许多开发商最关心的问题。甚至有些近年快速发展的房企,还把“净负债率降到100%”当作目标之一。

Wind数据显示,2018年A股30家样本房企平均净负债率达148.16%,H股30家样本房企平均净负债率达115.32%。但碧桂园并没有这样的烦恼。数据显示,自上市以来,碧桂园连续12年将净负债率保持在70%以下。

在抗风险能力的其他指标上,碧桂园同样表现出色。截至今年6月末,碧桂园可动用现金余额约2228.4亿元,占总资产比例达到12.8%,对于短期有息负债的覆盖比例达2倍,短期偿债无忧;另有约3133亿元的银行授信额度尚未使用,营运资本充裕。

良好的回款能力,更为碧桂园的资金链加上保险。今年上半年,其权益物业销售现金回款为2659.4亿元,权益销售回款率高达94.3%。在行业资金面持续收紧的背景下,碧桂园自2017年起已连续三次在年中实现净经营性现金流为正。

全年的销售额会不低于去年

对于下半年销售的良好预期,同样增添了碧桂园管理层与投资机构的信心。

通常而言,房企上半年与下半年的销售额之比为4:6,下半年的销售情况对全年销售额的影响更大。今年7月,碧桂园实现权益合同销售额425.7亿元,同比增加16%。这一数据,为碧桂园接下来的业绩开了好头。

至于下半年的整体计划,莫斌称,碧桂园的权益可售资源是充足的。预计下半年新推权益货量约人民币3323亿元,加上6月底带入的货量,下半年权益可售货量达到人民币4820亿元。“我们将以销定产,合理调节可售资源的投放。”

碧桂园常务副总裁程光煜透露,从7月、8月已经过去的时间看,整体的销售节奏和进度是符合预期和安排的。“所以,我们有信心今年下半年连通今年的上半年,全年的销售额会不低于去年的销售额。”

多家国际投行也作出了积极表态。8月23日,野村证券在研报中称,即使市况欠佳,但碧桂园下半年的合约销售动力依然强劲。野村预测,碧桂园下半年的销售可按年上升36%,受惠于严控开支和少数权益可控,预期碧桂园的核心净利润率可望触底回升。

因此,野村认为碧桂园的股票现价已反映二、三线城市增长放缓的影响,维持对碧桂园的“买入”评级,目标价仍为14.5港元。

同日,里昂证券亦表示,相信碧桂园的合约销售会于下半年重拾增长,因其仍有丰富的可售资源、去年同期基数低,以及政策环境相对较好。里昂维持对碧桂园的“跑赢大市”评级,将目标价定为10.8港元。

从一线到五线的均衡布局

去库存政策、货币宽松和棚改货币化,曾带动了2015年底至2018年上半年的三四线楼市牛市。碧桂园凭借精准的战略布局,在这一轮牛市中获利颇丰。

如今三四线楼市环境正在改变,而碧桂园也适时调整了自己的布局方向。今年上半年,按照中国内地权益合同销售按金额划分,碧桂园位于一二线城市的合同销售占比为39%,目标市场为一二线城市的合同销售占比为44%。

到了今年,碧桂园在三四线的销售额与货值储备又有了些许变化。程光煜称,今年上半年,碧桂园来源于三四线城市的销售占比约为55%;今年下半年,碧桂园在三四线城市准备的货值是2600多亿,占比同样为55%。

对于这些调整,程光煜解释道,碧桂园多年来致力于构造一个相对稳健和布局合理的市场安排。在2018年、2019年,市场布局基本上合理地完成了,市场产出基本与统计局在各线城市的市场产出相吻合。

“我们想一个合理的市场布局会有效地,或者更充分地利用市场空间,也能够有效地分散市场风险。我们会坚持按照从一线到五线均衡布局的安排。” 程光煜说。

碧桂园今年上半年在上海的投资,就是这一策略的最好体现。程光煜表示,在上海获取了两宗土地,是因为碧桂园当时可以用合理的成本获取优质地块。“这是一个机会型驱动的拿地(策略),有合适的、符合我们标准的拿地机会,才会拿。”

已有9款建筑机器人进入试制阶段

多元化是房企在2018年的突出特征。从改名到造车,从长租公寓到文旅地产,开发商希望能够在地产之外寻找到第二主业,以抵御楼市的周期波动。但在外界看来,这些动作多少有些“雷声大、雨点小”之嫌。

2018年7月,碧桂园成立全资子公司广东博智林机器人有限公司,由此拉开了进军机器人产业的序幕。随后,广东省佛山市顺德区政府宣布,将同博智林一起打造“机器人谷”。今年初,碧桂园更是明确地产、机器人、现代农业为未来三大重点业务。

一年过去了,碧桂园的机器人业务进展如何呢?碧桂园2019年中期业绩显示,今年上半年其研发费用为6.2亿元,同比增长87.3%。由于地产业自有其特点,房企的研发费用一般处于极低水平。而6.2亿元的数字,恰恰说明了碧桂园对新业务做到了实打实地投入。

机器人业务要发展,高素质人才必然不可或缺。在补充新鲜血液方面,碧桂园同样不吝付出。据莫斌透露,到现在为止,碧桂园机器人业务招收了将近4000名员工,其中有1600多名科研人员。

目前,碧桂园总共研发了30多款建筑机器人,其中有9款已经进入到项目的现场,进行试运作。之后,碧桂园可以根据试运作的情况,对这些机器人予以不断地完善。

莫斌表示,现在年轻人都不太愿意做建筑工人。一旦建筑机器人研制成功,它不但能够为建筑项目提供安全和质量的保障,还可以弥补建筑工人的缺失,提高生产效率,降低建筑成本。

“最重要的是,可以把整个建筑项目变成一个数字化的工地,对生态环保都会有很大的好处。所以,在这方面我们杨主席是全身心地投入到建筑机器人的研发和试制过程中。”莫斌说。返回搜狐,查看更多

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