盘古“龙首”转手就能赚20亿?法拍房法律风险防范手册了解下

原标题:盘古“龙首”转手就能赚20亿?法拍房法律风险防范手册了解下

文章导读

近日北京知名建筑——盘古大观5号楼以评估价的7折被成功拍卖,成交价51.87亿元,这场拍卖引来近15万人围观。有网友说,转手就能挣到20亿,没错,司法拍卖有时就是这么便宜,有可能远低于市场价。同时,对于限购的城市来说,司法拍卖是突破限购的最佳方案,比如在上海,无论你是外地人还是本地人,无论你目前已有多少套房屋,你均可以参加参与司法拍卖。但是,参与司法拍卖,你得明白司法拍卖的法律的风险。

购买司法拍卖房的法律风险有哪些

一、房产的户口无法迁入的风险

房屋虽然被拍下了,但是原房主的户口却无法迁出。这种情形下可能面临的问题是,你的户口可能因此而无法迁入!因为户口过户属于当地公安局的业务,法院无权管辖。目前并没有相关法律规定可以强制迁出户口,因此竞拍人可能过户了房产证、土地证却由于原房主未迁出户口而不能拥有房产所在地的户籍,这一点对于想要买学区房的尤为重要。当然,随着户籍制度的改革的推进,有些城市已经做出规定:拍卖成功后,可以依据产权人的申请将原户口强行迁到社区公共户。

二、无法使用、入住的法律风险

在上期的【展达视角】花123万买房不能住 !“买卖不破租赁”真的是法拍房的紧箍咒吗?一文中就介绍了法拍房因租赁合同无法入住的情形。根据我国《合同法》第229条之规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。即人们常常说的“买卖不破租赁”,用通俗的话讲就是若承租人和前任房东签了租房合同,租赁期限尚未到期,购房者即使通过司法拍卖程序取得了房屋的产权,仍需要继续将房屋继续租赁给承租人,购房者行使所有权将会受到原租赁合同的限制。

其次,还存在原房主居住在内,拒不搬迁的情况。拍卖房可能为原房主的唯一住房或可能原房主蛮横无理,赖在房屋不走,或仅口头答应搬迁却拒不行动等情形均可能发生。

此外,在原房主存在多个债权人的情况下,有些债务人为躲避债务,将手机换号或关机或拒不接听,债权人找不到债务人,可能会对房屋所有人进行骚扰,导致购房者无法入住。

三、购房成本、税费等其他费用负担风险

目前,越来越多的司法拍卖,交易税费由买卖双方各自承担,但是仍然有些法院在司法拍卖时,规定税费由买受方承担,对于卖方需要承担的税费到底多少,你得算清楚再作决定。在房屋成交后,购房者往往需要负担因此产生的税费可能包括所得税、土地增值税、营业税及其附加、印花税、契税等。

司法拍卖除了上述税费之外,还涉及到给拍卖平台的佣金,这一佣金通常是按照成交金额的1-5%不等来确定的,具体金额不小,也是需要在成交价之外支付。

所以,针对通过司法拍卖购房的最终支出费用,可以用以下这么个公式来表达:最终支付费用=拍卖成交价+税费(一定要弄明白是各自承担,还是要承担被执行人的税费)+拍卖佣金+其他关于该房屋被执行人所欠费用(应补地价、土地使用费、水电、物业、滞纳金等)。最终所耗费的成本往往高于原来的预想。

四、因限购政策无法过户的风险

房产所在区域是否存在限购政策(部分地区如北京、深圳、广州等地已将司法拍卖房纳入限购范围,因此通过司法拍卖来规避限购政策在部分地区已经行不通),若竞买人对此不具有竞买资格,可能直接导致竞买人在竞买成功之后无法办理过户手续。

如何进行风险防范

在面临众多的法律风险之下,可能会让人有种望而却步的想法,但购买司法拍卖房也并非不可行,因此,做好相应的尽职调查为购房者的必然之选。

一、了解房产的基本信息

1、房屋坐落位置,小区的自身环境(物业管理、绿化等)和周边环境(是否临近有污染的工业区等),配套设施(教育、卫生、医疗等)的完备程度,交通是否便利等。

2、房屋的性质(商用房、住宅)、楼层、朝向(采光是否充足)、户型、房龄、房屋所在地的土地使用年限、装修情况(简装、精装)等。

3、房屋的套内面积和建筑面积是否与法院的拍卖公告一致,是否存在漏水、墙体开裂等质量问题。

4、房屋的现状,房屋被法院查封后是空置还是住人,如果房屋在查封后仍有人居住,可能影响到房屋的实际交付。

二、了解房产的权属信息

1、房屋出于何种原因被法院强制拍卖(借贷、抵押或者保证责任等),了解涉诉主体信息情况,涉及的法律关系、法律关系主体,若法律关系明确且主体较少,竞买成功后过户交付就更为方便,不易引发额外纠纷。

2、房屋产权是否清晰,具体包括但不限于:房屋是否仍然存在有效的租赁关系,租赁期限是多久,优先购买权人是否书面承诺放弃优先购买权等。

3、房屋的产权是属于共有还是单独所有,产权人中是否有未成年人,房屋拍卖的产权份额是全部产权还是部分产权等。

4、房屋是否存在影响其价值的其他情形。

三、了解房产的费用信息

1、可通过房产中介平台,查询近期同类型房屋的成交数据,以此判断房屋的市场价格。

2、由于司法拍卖中的房屋查封时间都比较长,期间大多都未缴纳相应的物业费用,而在司法拍卖中,这部分费用一般都由竞买人承担,建议可提前到物业公司处查询房屋所欠物业费、水电费等,做好预算。

3、司法拍卖中的房产在拍卖成交后,原则上竞买人需要一次性支付除保证金之外的剩余款项,不能进行商业贷款。但是在部分地区也可以进行商业贷款,建议提前对贷款信息(可否贷款、贷款利率、贷款比例、贷款年限等)进行查询了解。

4、司法拍卖中税费一般由竞买人负担,建议购房者提前对房产证的年限及土地使用年限等进行调查了解,初步征询估算税费数额,以做到对竞拍出价心中有数。

四、了解房产的政策信息

了解当地是否存在限购政策,是否将司法拍卖房纳入到限购政策范围内,以及当地户籍部门办理户口的相关政策。

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